تخيل مدينة عملاقة حية، حيث كل منزل هو شخصية في قصة ضخمة وفوضوية. لا يقتصر الأمر هنا على الطوب والملاط؛ بل يتعلق بالحبال المالية غير المرئية التي تربط الناس ببيوتهم. في عالم الاقتصاد، يحاول العلماء غالبًا فهم هذه القصص من خلال النظر إلى الشخص "المتوسط"، كما لو كان الجميع توائم متطابقة تعيش في منازل متطابقة. لكن الحياة الواقعية فوضوية؛ فالناس لديهم وظائف مختلفة، ومدخرات مختلفة، ويعيشون في أحياء ترتفع وتنخفض قيمتها بسرعات متفاوتة. لفهم كيف قد يفقد الناس منازلهم أو يسددون قروضهم مبكرًا، يستخدم الباحثون أداة خاصة تسمى "النموذج القائم على الوكلاء" (Agent-Based Model). فكر في هذا كأنه لعبة فيديو متطورة للغاية تحاكي آلاف الشخصيات الرقمية الفريدة (الوكلاء) الذين يتخذون قراراتهم الخاصة بناءً على أموالهم الخاصة، وحيهم الخاص، وقواعد البنك. ومن خلال مراقبة هذه المدينة الرقمية وهي تلعب، يمكن للعلماء رؤية كيف يمكن للتغيرات الصغيرة في أسعار الفائدة أو أسعار المنازل أن تسبب تأثيرًا متتاليًا، يحول بضع عائلات متعثرة إلى أزمة على مستوى المدينة بأكملها. هذا الأمر مهم لأن سقوط الكثير من الناس في فخ عدم القدرة على دفع أقساط الرهن العقاري لا يؤذيهم هم فقط؛ بل يمكن أن يهز الاقتصاد بأكمله، مما يجعل الحصول على قرض أو شراء منزل أمرًا أصعب على أي شخص.

الورقة البحثية التي ستطالعها الآن تغوص في هذه المدينة الرقمية، ولكن في إعداد محدد للغاية: أنقرة، تركيا. قام المؤلفان، بيلغي يلماز وبرنا ن. يلماز، ببناء محاكاة مخصصة لمعرفة سبب كون بعض أصحاب المنازل في هذه المدينة أكثر عرضة لفقدان منازلهم من غيرهم. لم ينظروا إلى الناس فحسب؛ بل نظروا إلى الأماكن. لقد أدركوا أن المنزل في حي راقٍ ومركزي يتصرف بشكل مختلف تمامًا عن المنزل في ضاحية بعيدة، حتى لو كانت أوراق الرهن العقاري تبدو متطابقة. كما توجب عليهم مراعاة القواعد الفريدة للنظام المصرفي التركي، حيث تضع الحكومة حدودًا صارمة على مقدار الأموال التي يمكنك اقتراضها مقارنة بقيمة منزلك، وحيث يسمح القانون للبنوك بملاحقتك في أصولك الأخرى إذا توقفت عن الدفع.

إليك قصة ما وجدوه، تُروى من خلال عدسة تجربتهم الرقمية.

الإعداد: مدينة من الأسر الرقمية

أنشأ الباحثون أنقرة افتراضية تضم 3,200 أسرة رقمية. مُنحت كل أسرة ملفًا شخصيًا فريدًا: دخل محدد ينمو (أو ينكمش) بمرور الوقت، ومنزل محدد في واحد من عشرة أحياء مختلفة، ورهن عقاري. استمرت المحاكاة لمدة خمس سنوات (60 شهرًا) في العالم الرقمي.

ولجعل النموذج واقعيًا، قاموا بتغذيته ببيانات حقيقية من 11,092 إعلانًا فعليًا للمنازل في أنقرة. سمح هذا برسم خريطة دقيقة لتكلفة المنازل في الأحياء المختلفة. ووجدوا أن المنزل في حي "تشانكايا" المركزي يكلف ضعف تكلفة منزل مماثل الحجم في حي "سينجان" تقريبًا. هذا "التصنيف المكاني" يعني أن مكان عيشك كان بنفس أهمية مقدار ما تجنيه من مال.

كما برمجوا النموذج بواقع أسعار الفائدة التركية. في السنوات الأخيرة، كانت هذه المعدلات مرتفعة للغاية، حيث تحوم حول 39% سنويًا. في المحاكاة، خلق هذا مشكلة فريدة: نظرًا لارتفاع سعر الفائدة، ذهبت معظم المدفوعات الشهرية لسداد الفائدة تقريبًا، وليس مبلغ القرض الفعلي. كان الأمر يشبه محاولة ملء حوض استحمام بخرطوم يسرب الماء؛ أنت تصب الماء، لكن الثقب (الفائدة) كبير جدًا لدرجة أن مستوى الماء (حق ملكيتك/الأسهم) بالكاد يرتفع.

قواعد اللعبة

كان أمام أصحاب المنازل الرقميين خياران رئيسيان لاتخاذهما أثناء المحاكاة:

1. إعادة التمويل: إذا انخفضت أسعار الفائدة، يمكنهم محاولة استبدال قرضهم المرتفع بآخر أرخص. لكن كان هناك شرط: لن يوافق البنك إلا إذا كان صاحب المنزل قد بنى قدرًا كافيًا من حقوق الملكية (على الأقل 15% من قيمة المنزل). وإذا انخفضت قيمة المنزل كثيرًا، سيغلق البنك الباب في وجههم، بغض النظر عن مقدار المال الذي يرغب صاحب المنزل في توفيره.
2. التخلف عن السداد: إذا فقد المنزل قيمته ولم يستطع صاحب المنزل الدفع، يمكنه التخلي عنه. ولكن في تركيا، التخلي عن المنزل ليس مجانًا. نظرًا لقوانين "الحق الكامل في الرجوع" (full recourse)، يمكن للبنك ملاحقة صاحب المنزل في مدخراته أو أصوله الأخرى. جعل هذا قرار التخلف عن السداد خيارًا مخيفًا وعالي المخاطر، وليس مجرد مسألة حسابية بسيطة.

محاكاة الانهيار الكبير

لاختبار النظام، أدخل الباحثون صدمة مفاجئة وقاسية عند علامة الـ 24 شهرًا (سنتين في المحاكاة). لقد قاموا بمحاكاة انخفاض بنسبة 14% في أسعار المنازل في جميع أنحاء المدينة. في العالم الحقيقي، يشبه هذا عاصفة اقتصادية مفاجئة تجعل قيمة منازل الجميع أقل بين عشية وضحاها.

هنا يصبح الجزء المثير للاهتمام. وجد المؤلفون أن صاحب المنزل "المتوسط" كان آمنًا تمامًا. حتى مع انخفاض الأسعار بنسبة 14%، كان لدى المقترض المتوسط فائض كافٍ من حقوق الملكية للاستمرار في الدفع. أظهرت المحاكاة أن الاستهلاك البطيء للقرض (حقيقة أنهم لم يكونوا يسددون أصل المبلغ بسرعة) بالإضافة إلى القيم الأولية العالية للمنازل، جعلت من انخفاض متوسط في الأسعار أمرًا غير كافٍ لكسرهم.

ومع ذلك، تغيرت القصة تمامًا بالنسبة لمجموعة المخاطر العالية.

اكتشف الباحثون أن الخطر لم يكن منتشرًا بالتساوي عبر المدينة. بل كان مركزًا في أيدي الأشخاص الذين بدأوا بأعلى القروض. لقد نظروا إلى المقترضين في الربع الأعلى (أعلى 25%) من نسب القرض إلى القيمة (loan-to-value ratios)—أولئك الذين اقترضوا أكبر قدر من المال بالنسبة لقيمة منازلهم. عندما وقعت صدمة الأسعار، لم يعانِ هؤلاء فقط؛ بل انهاروا.

في المحاكاة، عندما انخفضت أسما أسعار المنازل، رأى المقترضون ذوو الرافعة المالية العالية حقوق ملكيتهم تتلاشى فورًا. ولأنهم اقترضوا الكثير في البداية، فإن انخفاضًا طفيفًا في السعر دفعهم إلى "حق ملكية سالب" (مديونية تتجاوز قيمة المنزل). وبما أن مدفوعاتهم الشهرية كانت مرتفعة أيضًا بالنسبة لدخلهم، فقد اصطدموا بـ "محفز مزدوج": كانوا غارقين في الديون (underwater) وفي الوقت نفسه لم يعودوا قادرين على تحمل المدفات.

الاكتشافات الثلاثة الكبرى

كشفت المحاكاة عن ثلاثة دروس رئيسية حول كيفية عمل هذه المدينة الرقمية:

1. أسعار الفائدة المرتفعة تخلق فخ "البداية البطيئة"
بسبب ارتفاع أسعار الفائدة (حوالي 39% سنويًا)، كان المقترضون يسددون قروضهم ببطء شديد. في السنوات الخمس الأولى، لم يسدد المقترض المتوسط سوى حوالي 13% من رصيد قرضه الفعلي. وهذا يعني أنه لفترة طويلة، كانت "شبكة الأمان" الخاصة بهم (حقوق الملكية) ضئيلة جدًا. إذا انخفضت أسعار المنازل، فلن يكون لديهم أي وسادة لامتصاص الصدمة. تشير الورقة إلى أنه في بيئات الفائدة المرتفعة، لا يتعلق خطر التخلف عن السداد بتغير سعر الفائدة بقدر ما يتعلق بانخفاض أسعار المنازل، لأن رصيد القرض يظل مرتفعًا بعناد.

2. الموقع هو كل شيء
تستبعد الورقة صراحةً فكرة أن جميع المنازل في المدينة تتفاعل بنفس الطريقة. أظهرت المحاكاة أنه نظرًا لأن المناطق المختلفة تنمو بسرعات مختلفة، فإن جارين لديهما نفس الرهن العقاري يمكن أن يواجه كل منهما مصيرًا مختلفًا تمامًا. المقترض في منطقة ذات قيمة عالية ونمو سريع قد يبني حقوق ملكية بسرعة ويتمكن من إعادة التمويل. أما المقترض في منطقة ذات نمو أبطأ وقيمة أقل فقد يظل عالقًا. "التصنيف المكاني" جعل الهشاشة المالية لا تتعلق بالشخص فحسب، بل بالحي أيضًا.

3. "جدار إعادة التمويل"
كان هذا اكتشافًا حاسمًا. أظهرت المحاكاة أن العديد من أصحاب المنازل أرادوا إعادة التمويل لتوفير المال عندما انخفضت الأسعار، لكنهم لم يستطيعوا. عملت قاعدة البنك (حد 85% من نسبة القرض إلى القيمة) كجدار. إذا انخفضت قيمة منزل صاحب المنزل ولو قليلاً، فإنه يصطدم بهذا الجدار ويُمنع من إعادة التمويل، حتى لو كان ذلك سيوفر عليه آلاف الدولارات. وجد المؤلفون أن هذا الحاجز التنظيمي حبس العديد من الأسر في قروض مكلفة، مما جعلهم أكثر عرضة للتخلف عن السداد عند وقوع صدمة في الأسعار.

الحكم النهائي: من الذي يتضرر؟

عندما انتهت العاصفة بعد الانهيار المحاكى، كانت النتائج صارخة.

• المنطقة الآمنة: المقترضون الذين بدأوا بقروض أقل (الـ 75% الأدنى من المجموعة) لم يتضرروا إلى حد كبير. كان بإمكانهم إعادة التمويل أو الاستمرار في الدفع.
• منطقة الخطر: الـ 25% الأعلى من المقترضين (أولئك الذين بدؤوا بأعلى القروض الأولية) هم من فقدوا منازلهم. في اختبار الضغط، تخلف أكثر من نصف هذه المجموعة عن السداد.

تشير الورقة إلى أن فكرة "التخلف الاستراتيجي عن السداد" (حيث يقرر الناس ببساطة ترك المنزل لأنهم لا يريدون الدفع) أقل شيوعًا في هذا السوق مقارنة بأماكن مثل الولايات المتحدة. لماذا؟ بسبب قاعدة "الحق الكامل في الرجوع". كان أصحاب المنازل الرقميون يعلمون أنهم إذا تخلوا عن منازلهم، يمكن للبنك الاستيلاء على أصولهم الأخرى. لذا، لم يتخلفوا عن السداد إلا عندما أصبحوا مفلسين تمامًا وغارقين في الديون، وليس لمجرد أنهم أرادوا ذلك.

ماذا يعني هذا بالنسبة للعالم الحقيقي

يخلص المؤلفون إلى أنه لا يمكننا مجرد النظر إلى الشخص "المتوسط" لفهم مخاطر الرهن العقاري. يجب أن ننظر إلى المزيج المحدد لأسعار الفائدة المرتفعة، وقواعد البنوك الصارمة، وأسعار المنازل المحلية. لقد وجدوا أنه في بيئة ذات فائدة مرتفعة، يكون النظام هشًا لأولئك الذين اقترضوا أكثر. يمكن لانخفاض بسيط في أسعار المنازل أن يدفع العائلات الأكثر اعتمادًا على الرافعة المالية إلى الهاوية، بينما يظل بقية المدينة واقفين.

كما لمحت المحاكاة إلى أنه إذا قامت الحكومة أو البنوك بتخفيف قاعدة "85% من نسبة القرض إلى القيمة" الصارمة، فقد يتمكن المزيد من الناس من إعادة التمويل وتجنب التخلف عن السداد. ولكن، كما تشير الورقة، هذا توازن دقيق؛ فتخفيف القواعد أكثر من اللازم قد يشجع الناس على الاقتراض بمبالغ كبيرة في المقام الأول.

في النهاية، تعلمنا قصة أنقرة الرقمية هذه أنه في عالم معقد ومرتفع الفائدة، فإن رهنك العقاري ليس مجرد عقد مع بنك. إنه سير على حبل مشدود حيث يعتمد توازنك على الحي الذي تعيش فيه، والسرعة التي تسدد بها ديونك، والجدران غير المرئية التي تبنيها اللوائح المصرفية. وبالنسبة لأولئك الذين يمشون على هذا الحبل بأقل قدر من شبكة الأمان، فإن هبة ريح واحدة قد تكون كافية لإسقاطهم.