Proactive vs. Reactive Urbanism: Decoding the Regulatory DNA of Ultra-Tall Buildings in Chicago and Dubai
Este artículo propone un marco conceptual que distingue entre el enfoque regulatorio reactivo y basado en la negociación de Chicago y el modelo proactivo y dirigido por el Estado de Dubái para decodificar cómo los "Macro-Controladores" funcionan como disparadores epigenéticos que modifican el ADN regulatorio de una ciudad para gestionar las demandas espaciales y estructurales únicas de los edificios ultraaltos.
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Las ciudades son sistemas vivos, que crecen y cambian constantemente a medida que nuevos edificios se levantan y otros caen. Durante la mayor parte de la historia, los planificadores urbanos gestionaron este crecimiento con un conjunto simple de reglas aplicadas a cada parcela de tierra, de forma muy parecida a un profesor que asigna la misma tarea a todos sus alumnos. Estas reglas dictaban qué altura podía tener un edificio, cuánto espacio podía cubrir y para qué podía utilizarse. Este enfoque funcionó bien para el crecimiento constante e incremental de los vecindarios. Sin embargo, el mundo moderno ha introducido un nuevo fenómeno: el rascacielos ultra alto. Estos no son solo edificios grandes; son estructuras masivas que se extienden cientos de metros hacia el cielo, que a menudo requieren la fusión de manzanas enteras en un solo cimiento y demandan más electricidad, agua y transporte que un vecindario estándar. Debido a que estos gigantes son tan diferentes de los edificios ordinarios que los rodean, las reglas antiguas y simples a menudo fallan al intentar controlarlos. Cuando un edificio alcanza este tamaño, deja de actuar como una parte normal de la ciudad y comienza a actuar como una fuerza separada y poderosa que puede remodelar toda el área que lo rodea.
Un estudio reciente de Amjad Alkoud, del Instituto de Tecnología de Illinois, investiga cómo dos ciudades muy diferentes, Chicago y Dubái, gestionan la llegada de estas estructuras masivas. La investigación analiza el "ADN regulatorio" de cada ciudad, que es una forma de describir el conjunto oculto de leyes y herramientas financieras que determinan cómo crece una ciudad. El estudio sugiere que cuando un edificio se convierte en una estructura "ultra alta", esto desencadena un cambio en la forma en que se gobierna la ciudad. En lugar de utilizar las reglas estándar de "talla única", las ciudades deben cambiar a herramientas especiales de alto nivel que permitan la negociación y la planificación a gran escala. El artículo sostiene que estos edificios masivos no son solo iconos arquitectónicos, sino máquinas complejas que cambian el paisaje físico y legal de una ciudad, obligando a las autoridades a reescribir las reglas solo para permitir su existencia.
El investigador descubrió que las ciudades generalmente toman uno de dos caminos para gestionar estos gigantes. El primer camino, visto claramente en Chicago, es lo que el estudio llama un enfoque "reactivo". Chicago es una ciudad antigua con una cuadrícula densa y establecida de calles y edificios que ha crecido durante más de un siglo. Cuando un promotor quiere construir una torre superalta allí, no puede simplemente seguir las reglas estándar porque el edificio sería demasiado grande para el vecindario existente. En su lugar, la ciudad y el promotor deben sentarse y negociar un trato especial para ese sitio específico. Este proceso implica la creación de un conjunto de reglas personalizadas, a menudo llamado "Desarrollo Planificado", que permite al edificio romper los límites de altura normales a cambio de entregar algo valioso a la ciudad, como nuevos parques públicos, mejores carreteras o dinero para infraestructura. La ciudad utiliza herramientas financieras como el "Financiamiento de Incremento de Impuestos" (Tax Increment Financing), que captura el dinero extra de impuestos generado por el nuevo edificio para pagar las mejoras públicas necesarias para soportarlo. En este modelo, el edificio se ajusta a la ciudad como una pieza de rompecabezas que requiere un corte personalizado para encajar en la imagen existente.
El segundo camino, ejemplificado por Dubái, es un enfoque "proactivo". Dubái es una ciudad más joven donde el gobierno y los grandes promotores estatales planifican todo el trazado de los nuevos distritos antes de que se construya cualquier edificio privado. En este modelo, la torre ultra alta no es una sorpresa que tiene que ser apretada en un vecindario existente. En su lugar, se coloca allí a propósito desde el principio para actuar como un imán para la inversión. El gobierno otorga poderes especiales a los desarrolladores maestros para diseñar vecindarios enteros, estableciendo las reglas de altura y densidad antes de que siquiera se mueva la primera piedra. La torre masiva se construye primero, a menudo antes de que el área circundante esté completamente desarrollada, para crear una sensación de prestigio y valor que atraiga a compradores e inversores al resto del distrito. Aquí, el edificio no es una pieza de rompecabezas que se intenta encajar; es el ancla que sostiene a todo el nuevo vecindario, creando valor de la nada al proyectar una imagen de crecimiento futuro.
El estudio destaca una diferencia crucial en cómo funcionan estos dos modelos. En Chicago, las reglas son flexibles y se negocian a posteriori, reaccionando a las necesidades específicas de un proyecto para asegurar que no abrume a la ciudad histórica. En Dubái, las reglas se establecen por adelantado para acelerar el crecimiento, utilizando la torre como una herramienta para impulsar la economía de una nueva zona. La investigación también señala un problema oculto con estos edificios: una parte significativa de su altura es a menudo "altura de vanidad", que es el espacio vacío en la parte superior de la torre que no sirve para ningún propósito más que para hacer que el edificio parezca más alto. Este espacio vacío consume una enorme cantidad de acero y hormigón, pero no proporciona ningún espacio de oficina o vivienda utilizable. Debido a que los impuestos y las tasas se basan generalmente en la cantidad de espacio utilizable, esta sección superior vacía permite a los promotores ganar un prestigio masivo y elevar el valor de la tierra sin pagar el costo total de la infraestructura que su edificio requiere.
En última instancia, el artículo concluye que debemos dejar de mirar estos rascacielos solo como edificios altos y empezar a verlos como órganos urbanos poderosos que requieren un tipo diferente de gestión. Ya sea que una ciudad reaccione ante ellos mediante la negociación de tratos especiales o que los construya proactivamente como motores económicos, el resultado es el mismo: las reglas estándar de la planificación urbana no son suficientes. Para gestionar el futuro de nuestras ciudades, los planificadores y los responsables políticos deben comprender que estas estructuras no tratan solo de altura; tratan de cómo las leyes, las finanzas y el espacio físico de una ciudad deben evolucionar para dar cabida a una nueva realidad vertical. Al decodificar las herramientas específicas utilizadas en Chicago y Dubái, el estudio ofrece una nueva forma de entender cómo se construyen realmente los edificios más altos del mundo, no solo mediante ingenieros, sino a través de la compleja interacción de leyes y dinero que da forma a nuestro entorno urbano.
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