Urban renewal liabilities from ageing housing cohorts

도시의 타임캡슐

도시를 단순히 건물들의 집합체가 아니라, 모든 책이 집인 거대한 살아있는 도서관이라고 상상해 보세요. 도시 계획의 세계에서 과학자들은 아주 많은 수의 주택을 한꺼번에 지을 때—마치 갑작스럽고 거대한 건설의 물결처럼—하나의 '코호트(cohort, 동년배 집단)'가 생성된다는 사실을 오래전부터 알고 있었습니다. 이것을 마치 학교의 한 학급처럼 생각해보세요. 그 학급의 학생들은 모두 같은 나이이기에, 모두가 대략 비슷한 시기에 졸업하거나, 지치거나, 혹은 새 신발이 필요하게 됩니다.

수십 년 동안 연구자들은 도시가 어떻게 성장하고 동네가 어떻게 변하는지를 연구해 왔습니다. 그들은 왜 특정 오래된 건물들이 철거되는지(아마도 땅값이 너무 비싸졌거나, 임대료가 너무 낮아졌기 때문일 것입니다), 그리고 정부가 이를 해결하기 위해 어떤 노력을 하는지를 살펴보았습니다. 하지만 이 퍼즐에는 빠진 조각이 하나 있습니다. 바로 건물 전체라는 하나의 '학급'이 함께 늙어갈 때 어떤 일이 벌어지는가 하는 점입니다. 만약 어떤 도시가 10년이라는 기간 동안 백만 채의 집을 지었다면, 그 집들은 개별적으로 늙어가는 것이 아니라 하나의 집단으로서 함께 늙어갑니다. 이는 일종의 '시한폭탄'과 같은 지연된 문제를 만들어내며, 몇 년 후 유지보수, 자금, 그리고 환경적 영향이라는 폭발을 일으킵니다. 이를 이해하는 것은 단순히 낡은 벽을 고치는 문제가 아닙니다. 그것은 파산하지 않고 미래를 위해 비용을 지불하는 방법과, 수천 채의 건물이 동시에 점검을 필요로 할 때 어떻게 우리 도시를 계속 푸르게 유지할 것인가를 알아내는 일입니다.

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노후 주택의 거대한 물결

이 연구에서 연구진은 중국의 콴저우(Quanzhou)라는 급성장하는 도시의 커튼 뒤를 살짝 들여다보기로 했습니다. 그들은 단지 몇몇 동네를 살펴본 것이 아니라, 도시를 마치 이야기를 들려주기를 기다리는 거대한 데이터셋처럼 취급하며 153만 채의 주거용 건물의 기록을 깊이 파고들었습니다. 그들의 목표는 거대한 건설의 물결이 마침내 중년에 접어들었을 때 어떤 일이 발생하는지 확인하는 것이었습니다.

그들은 **종합 도시 재생 우선순위 지수(CPI)**라고 불리는 특별한 '우선순위 지도'를 구축했습니다. 이것을 도시의 모든 집을 대상으로 하는 일종의 '스트레스 테스트 점수'라고 생각하면 됩니다. 이 점수는 세 가지 요소를 결합합니다: 건물이 물리적으로 얼마나 낡았는지(지붕이 새는가?), 위치가 얼마나 가치 있는지(지하철이나 공원 근처인가?), 그리고 그곳에 사는 사람들이 얼마나 도움이 필요한지(가족 구성원이 너무 밀집되어 있거나 노인인가?)입니다. 2020년의 실제 정부 프로그램을 기준으로 특정 '합격 기준'을 설정함으로써, 그들은 정확히 몇 채의 집이 '레드 존'에 속해 있으며 긴급한 주의가 필요한지를 셀 수 있었습니다.

여기서 그들이 발견한 거대한 놀라움이 있습니다: 미래는 이미 와 있습니다.

대부분의 사람들은 우리가 2050년을 향해 나아감에 따라 새로운 노후 건물들이 갑자기 나타나 새로운 위기를 창출할 것이라고 생각할지도 모릅니다. 하지만 연구진은 이 압박이 주로 물려받은 것임을 발견했습니다. 2020년에 그들은 521,235채(도시 전체의 약 34%)의 건물이 이미 '재생 압박' 선을 넘어섰다는 것을 발견했습니다. 이를 2050년까지 투영해 보았을 때, 도움이 필요한 건물의 총수는 약 531,000채로 아주 약간만 증가했습니다.

이는 도시가 미래로부터의 기습 공격을 받고 있는 것이 아니라, 수십 년 전에 이미 꾸려진 거대하고 무거운 배낭을 메고 있다는 것을 의미합니다. 노화의 '물결'은 오고 있는 것이 아니라, 이미 그곳에 서서 처리를 기다리고 있습니다. 이 문제의 지리적 양상 또한 흥별합니다. 문제는 단지 오래되고 먼지가 쌓인 도심에만 국한되지 않습니다. '노화의 물결'은 교외와 심지어 농촌 마을까지 뻗어 나가며, 단순한 도심 문제를 넘어 광역적인 도전 과제를 만들어내고 있습니다.

두 갈래 길: 허물 것인가, 고칠 것인가?

어떤 건물들이 문제인지 파악한 후, 연구진은 다음의 큰 질문을 던졌습니다: "우리는 그것들을 어떻게 고칠 것인가?" 그들은 매우 다른 두 가지 경로를 탐구했으며, 각 경로의 비용과 환경적 영향은 밤과 낮처럼 극명하게 달랐습니다.

경로 1: "철거"의 기폭제
건물을 허무는 것을 풍선을 터뜨리는 것에 비유해 보세요. 빠르긴 하지만, 큰 뒷감당과 큰 비용을 남깁니다.

• 돈: 만약 도시가 현재 '레드 존'에 있는 모든 건물을 철거하기로 결정한다면, 보상금(사람들에게 이주 비용을 지급하는 것)은 엄청날 것입니다. 연구는 이 비용이 3,640억 위안에서 5,710억 위안 사이(약 530억~840억 달러)에 달할 것으로 추정합니다.
• 탄소: 이 경로는 건물을 허물고 잔해를 운반하는 행위 자체만으로도 거대한 탄소 오염의 '펄스(순간적 분출)'를 발생시킵니다. 그들은 이 과정에서 한 번에 약 968.4 ~ 974.5 ktCO₂(킬로톤의 이산화탄소)가 배출될 것이라고 계산했습니다.

경로 2: "현지(In Situ)" 재생
이제, 오래된 자동차를 폐차하는 대신 새 엔진을 달고 새로 도색을 해주는 것처럼, 건물을 부드럽게 수리하는 것을 상상해 보세요.

• 돈: 이 경로는 건물이 있는 자리에서 직접적인 투자를 필요로 합니다. 비용은 훨씬 적으며, 76억에서 190억 위안 사이(약 11.2억~28억 달러)로 추정됩니다.
• 탄소: 하지만 이 경로는 '일회성' 탄소 비용을 갖지는 않습니다. 대신, '느린 누출'을 남깁니다. 오래된 건물들이 그대로 서 있게 되며, 매년 에너지를 계속 소모하게 됩니다. 연구에 따르면 이 건물들을 유지하는 것은 매년 2.56 ~ 2.60 MtCO₂(메가톤의 이산화탄소)의 배출을 초래할 것입니다.

시사점: 수학이 아닌 타이밍의 문제

이 논문의 가장 중요한 교훈은 단순히 숫자뿐만 아니라, 우리가 '시간'을 어떻게 생각하느냐에 관한 것입니다. 연구진은 '철거 비용'과 '재생 비용'을 단순히 더해서 더 저렴한 것을 선택할 수 없다는 점을 보여줍니다. 그것들은 서로 다른 종류의 문제입니다. 철거는 예산과 환경에 가해지는 거대하고 일시적인 충격입니다. 재생은 수십 년 동안 지속되는 돈의 작은 흘러나옴과 느리고 꾸준한 오염의 흐 поток(흐름)입니다.

이 연구는 도시가 오래된 건물을 무작위로 발생하는 고립된 프로젝트로 취급하는 것을 멈춰야 한다고 제언합니다. 대신, '코호트' 효과를 보아야 합니다. 즉, 한꺼번에 많은 집을 지으면, 수십 년 후에 동기화된 수리 물결을 예약하는 것과 같습니다. 콴저우시(그리고 그와 유사한 많은 도시들)는 '미래의 위기'가 사실은 과거의 건설 붐에 의해 만들어진 '현재의 현실'이라는 점을 깨달아야 합니다.

연구진은 이것이 마법 같은 해결책이나 앞으로 일어날 일을 정확히 예측하는 것이라고 말하는 데 주의를 기울였습니다. 그들은 시뮬레이션과 기존 데이터를 사용하여 '압박'과 '노출'을 보여주었습니다. 그들은 모든 건물이 반드시 철거되거나 수리될 것이라고 말하는 것이 아니라, 이러한 막대한 비용과 배출의 잠재력이 이미 도시의 구조 속에 잠겨 있다는 것을 말하고 있습니다. 미래의 과제는 이 물려받은 짐을 현명하게 관리하는 것이며, 거대하고 빠른 충격을 택할 것인지, 아니면 작고 느린 흘러나옴을 택할 것인지 결정하는 것이며, 오늘 내린 선택이 향후 수십 년 동안 크게 울려 퍼질 것임을 이해하는 것입니다.