Urban renewal liabilities from ageing housing cohorts

都市のタイムカプセル

都市を単なる建物の集合体としてではなく、すべての本が家である巨大な、生きている図書館として想像してみてください。都市計画の世界では、一度に大量の住宅を建設すると（例えば、突発的な大規模建設の波のように）、一つの「コホート（集団）」が生まれることを科学者たちは古くから知っています。これは学校のクラスのようなものだと考えてください。そのクラスの全員が同じ年齢であれば、全員が同じ時期に卒業し、疲れを感じ、あるいは新しい靴を必要とします。

何十年もの間、研究者たちは都市がいかに成長し、近隣地域がいかに変化するかを研究してきました。なぜ特定の古い建物が取り壊されるのか（土地の価値が高すぎるのか、あるいは家賃が低すぎるのか）、そして政府がいかにそれらを修復しようとしているのかを見てきました。しかし、パズルの欠けているピースがあります。それは、建物という「クラス」全体が一斉に老いたとき、何が起こるのかという点です。もし都市が10年間に100万戸の住宅を建設したとしたら、それらの住宅は一つずつ老いていくのではなく、一つのグループとして老いていきます。これは、メンテナンス、資金、そして環境への影響という、数年後に爆発する一種の「タイムボム（時限爆弾）」のような、遅延した問題を生み出します。これを理解することは、単に古い壁を直すことではありません。それは、破産することなく未来のためにどのように支払うか、そして何千もの建物が同時に注意を必要とする時に、いかに都市を緑に保つかを考えることなのです。

---

老朽化する住宅の大きな波

この研究において、研究チームは中国の泉州市と呼ばれる急速に成長している都市のカーテンの裏側を覗き見ることにしました。彼らは単にいくつかの近隣地域を見たのではなく、153万戸の住宅建築の記録を掘り下げ、都市を物語を語るのを待っている巨大なデータセットとして扱いました。彼らの目的は、大規模な建設の波がついに中年期に達したときに何が起こるのかを見極めることでした。

彼らは、「包括的都市更新優先指数（CPI）」と呼ばれる特別な「優先順位マップ」を作成しました。これは、都市のすべての家に対する「ストレス・テスト・スコア」のようなものだと考えてください。このスコアは、建物の物理的な損傷具合（屋根は漏れているか？）、立地の価値（地下鉄や公園に近いか？）、そしてそこに住む人々がどれほど助けを必要としているか（家族構成は過密か、あるいは高齢か？）という3つの要素を組み合わせたものです。2020年の実際の政府プログラムに基づいた特定の「合格ライン」を設定することで、彼らはどの家が「レッドゾーン」にあり、緊急の注意を必要としているかを正確に数えることができました。

ここで彼らが見つけた大きな驚きは、**「未来はすでにここにある」**ということでした。

多くの人は、2050年に向けて進むにつれて、新しい古い建物の波が突然現れ、新たな危機を引き起こすと考えるかもしれません。しかし、研究者たちは、その圧力の大部分は**「継承されたもの」**であることを発見しました。2020年時点で、彼らは521,235棟の建物（全建物の約34%）がすでに「更新圧力」のラインを超えていることを見出しました。これを2050年へと投影したところ、助けを必要とする建物の総数は、約531,000棟へとわずかに増加するだけでした。

これは、都市が未来からのサプライズ攻撃に直面しているのではなく、数十年前に詰め込まれた、巨大で重いバックパックを背負っている状態であることを意味します。「老化の波」は来るのではなく、すでにそこに立っており、対処されるのを待っているのです。この問題の地理的な広がりも興味深いものです。問題は単に古くて埃っぽい都心部だけに留まりません。「老化の波」は郊外や農村の村々にまで広がっており、内陸部の問題ではなく、首都圏規模の課題となっています。

二つの道：取り壊すか、修繕するか？

どの建物が困っているのかを特定した後、研究者たちは次の大きな問いを投げかけました。「どうやって解決すべきか？」 彼らは二つの非常に異なる道を探索しましたが、それぞれのコストと環境への影響は、まるで昼と夜ほど違っていました。

ルート1：「解体」という起爆剤
建物を壊すことを、風船を割ることに例えてみてください。それは素早く行われますが、大きな混乱と大きな請求書を残します。

• お金： もし都市が現在「レッドゾーン」にあるすべての建物を解体すると決定した場合、補償金（人々を立ち退かせるための支払い）は膨大なものになります。研究では、これには3,640億から5,710億元（およそ530億〜840億ドル）の費用がかかると推定されています。
• 炭素： このルートはまた、建物を解体し、その瓦礫を運び出す行為自体から、一度に大量の炭素汚染の「パルス（脈動）」を放出します。彼らは、これによって一度に約968.4から974.5 ktCO₂（キロトン）の二酸化炭素が放出されると算出しました。

ルート2：「現地（In Situ）」での修繕
今度は、古い車をスクラップにする代わりに、新しいエンジンと新しい塗装を与えて、優しく修理することを想像してください。

• お金： このルートは、建物をその場に留めたまま修理するための直接的な投資を必要とします。コストはずっと低く、76億から190億元（およそ11.2億〜28億ドル）の間と推定されています。
• 炭素： しかし、このルートには「一度限りの」炭素コストはありません。その代わりに、「ゆっくりとした漏れ」を残します。古い建物は立ち続け、毎年エネルギーを消費し続けます。研究によると、これらの建物を維持することは、毎年2.56から2.60 MtCO₂（メガトン）の排出につながります。

まとめ：数学ではなく、タイミングの問題である

この論文から得られる最も重要な教訓は、単なる数字についてではなく、時間の捉え方についてです。研究者たちは、単に「解体コスト」と「修繕コスト」を足して、安い方を選べばよいのではないことを示しています。これらは異なる種類の問題なのです。解体は、予算と環境に対する巨大で一度限りのショックです。修繕は、より少額ではありますが、数十年にわたって続く、お金の「じわじわとした滴り」であり、汚染の「ゆっくりとした流れ」です。

この研究は、都市が古い建物を、ランダムに発生する孤立したプロジェクトとして扱うのをやめるべきであると示唆しています。代わりに、「コホート効果」を見る必要があります。つまり、一度に大量の住宅を建設すると、数十年後に同期した修復の波に署名することになるのです。泉州市（および他の多くの都市）は、「未来の危機」とは、過去の建設ブームによって作られた「現在の現実」であることを認識しなければなりません。

研究者たちは、これが魔法のような解決策や、将来何が起こるかを正確に予測するものではないと慎重に述べています。彼らはシミュレーションと既存のデータを使用して、その圧力と露出を示したのです。すべての建物が取り壊される、あるいは修繕されると言っているのではなく、これらの膨大なコストと排出の可能性が、すでに都市の構造の中に組み込まれていると言っているのです。未来への課題は、この引き継がれた負荷を賢明に管理することです。つまり、大きくて速いショックを選ぶのか、それとも長くゆっくりとした滴りを選ぶのかを選択し、今日の選択が数十年後に大きく響き渡ることを理解することなのです。