Innovating infill: Evaluating a city’s moveable tiny homes and RV pilot program to expand housing affordability on residential lots

도시들은 이미 가득 찬 동네에 어떻게 더 많은 주택을 집어넣을 것인가, 그러면서도 삶의 질을 떨어뜨리거나 거리의 성격을 바꾸지 않을 것인가라는 어려운 퍼즐을 풀기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다. 수십 년 동안 계획가들은 기존 도시 내의 빈 땅이나 저활용 부지에 새로운 유닛을 건설하는 '인필(infill)' 주택을 압박을 완화할 방법으로 검토해 왔습니다. 동시에, 사람들은 이동식 소형 주택(tiny houses on wheels)이나 레크리에이션 차량(RV)과 같은 더 작고 저렴한 주거 공간을 실험하며, 이것들이 빠르고 유연한 주거 솔루션이 되기를 희망해 왔습니다. 그러나 주요한 장애물은 항상 규칙이었습니다. 대부분의 도시는 전통적인 주택을 위해 작성된 용도 지역제(zoning laws)를 가지고 있어, 이동식 소형 주택은 법적 회색 지대에 놓여 있으며 종종 영구적인 거주지가 아닌 임시 캠핑용 차량으로 취급되거나 금지되곤 합니다. 이러한 불확실성은 사람들이 이를 건설하는 것을 어렵게 만들고, 이웃들이 이를 받아들이는 것을 방해합니다. 연구자들의 과제는 단순히 이러한 작은 집들이 효과가 있을 것인가를 넘어, 도시가 이들을 하나의 영구적인 주거 경관으로 만들기 위해 어떻게 안전하게 테스트할 수 있는가로 옮겨갔습니다.

이에 답하기 위해, 보이지 스테이트 대학교(Boise State University)의 연구팀은 아이다호주 보이시(Boise)에서 일어나고 있는 실제 세계의 실험을 면밀히 조사했습니다. 최근 몇 년간 급격히 성장한 보이시시는 주거 비용의 급격한 상승과 저렴한 주택 부족 문제에 직면해 있었습니다. 2021년, 시는 이동 가능한 소형 주택과 레크리에이션 차량을 개인 주거용 부지에 배치하여 장기적인 주거 형태로 활용하는 것이 가능한지 확인하기 위한 시범 프로그램을 시작했습니다. 목표는 사용되지 않는 뒷마당 공간을 저렴한 임대 주택으로 전환하는 것이었습니다. 연구진은 단순히 서류상의 법률만을 본 것이 아니라, 실제로 이 실험을 겪고 있는 사람들을 만나기 위해 동네로 직접 들어갔습니다. 그들은 이 유닛들을 호스트하기로 동의한 주택 소유자, 입주한 세입자, 인근에 사는 이웃, 그리고 이 일을 가능하게 만든 시 정부 직원과 비영리 단체 종사자들을 인터뷰했습니다. 이러한 이야기들을 종합하고 프로그램 관련 문서들을 검토함으로써, 그들은 이러한 형태의 주거가 실제 공동체에서 작동하기 위해 정확히 무엇이 필요한지를 지도화했습니다.

연구 결과, 프로그램의 성공은 특정 유형의 사람들, 즉 '얼리 어답터(early adopter)'에 크게 의존하고 있음이 밝혀졌습니다. 이들은 시범 프로그램에 참여한 주택 소유자들이었습니다. 이들은 단순히 추가 수익을 바란 것이 아니라, 많은 이들이 진심으로 도시의 주거 위기를 해결하는 데 도움을 주고자 하는 동기를 가지고 있었습니다. 또한 이들은 시작하는 데 필요한 힘든 일을 기꺼이 직접 수행할 의지도 있었습니다. 규칙이 새롭고 혼란스러웠기 때문에, 이 주택 소서들은 종종 물과 전기를 소형 주택에 연결하는 방법을 스스로 알아내야 했으며, 때로는 직접 도랑을 파거나 바닥을 다지는 작업을 직접 수행해야 했습니다. 이들은 복잡한 시 허가 및 건설 요구 사항이라는 미로를 헤쳐 나갈 수 있는 사람들이었습니다. 연구진은 만약 이 프로그램이 일반 대중으로 확대된다면, 이러한 특정 기술이나 복잡한 과정을 관리할 시간이 없는 사람들을 지원할 방법을 찾아야 한다고 언급했습니다.

두 번째 핵심 발견은 중간 관리자(middleman)의 결정적인 역할이었습니다. 시는 주택 소유자, 세입자, 그리고 시 정부 사이의 가교 역할을 할 현지 비영리 단체를 고용했습니다. 이 단체는 뒷마당이 실제로 소형 주택에 적합한지 확인하고, 주택 소유자가 혼란스러운 서류를 작성하도록 돕고, 주거지가 필요한 세입자와 그들을 매칭해 주는 등 힘든 일을 도맡았습니다. 연구진은 이 조직이 없었다면 프로그램이 중단되었을 것이라고 제안했습니다. 비영리 단체는 주택 소유자가 위험을 감수하는 데 필요한 안내와 안심을 제공했으며, 프로젝트를 중단시킬 뻔했던 관료적 장애물을 완화하는 데 도움을 주었습니다. 이는 유사한 주거 혁신이 확산되기 위해서 도시가 단순히 법을 바꾸는 것뿐만 아니라, 사람들이 새로운 규칙을 헤쳐 나갈 수 있도록 돕는 지원 체계를 구축해야 함을 시사합니다.

연구진은 새로운 유형의 주거가 도입될 때 흔히 발생하는 우려 사항인 이웃들의 반응도 살펴보았습니다. 놀랍게도, 옆집 사람들은 대체로 개의치 않았습니다. 주택 소유자들이 이웃들에게 계획을 설명하는 편지를 보냈을 때, 대부분의 이웃은 반대하지 않았습니다. 사실, 어떤 이웃들은 소형 주택을 뒷마당으로 운반하기 위해 큰 트럭이 움직여야 할 때 오히려 도와주기도 했습니다. 일부 주민들은 소형 주택이 배치된 마당이 오히려 나중에 더 깔아져 보인다는 점을 주목했는데, 이는 새로운 세입자와 주택 소유자가 부동산을 유지 관리하는 데 각별히 신경을 썼기 때문입니다. 세입자들 또한 매우 주의 깊게 좋은 이웃이 되려 노력했으며, 때로는 모두가 편안함을 느낄 수 있도록 규칙에서 요구하는 것보다 더 멀리 집을 배치하기도 했습니다. 이러한 저항의 부재는 이러한 작고 온건한 변화가 사람들이 우려했던 것보다 훨씬 더 수용 가능하다는 것을 보여주었습니다.

이 실험은 시 정부 자체를 위한 학습 실험실 역할도 했습니다. 소형 주택에 대한 규칙이 아직 완전히 작성되지 않았기 때문에, 시 직원들은 진행하면서 코드를 어떻게 해석할지 결정해야 했습니다. 그들은 어떤 유형의 부지가 가장 적합한지, 부지를 준비하는 데 실제로 비용이 얼마나 드는지, 그리고 허가 과정의 병목 현상이 어디에 있는지 배웠습니다. 이러한 지식은 그들이 규칙을 개선하고 이후 참가자들을 위한 과정을 더 원활하게 만드는 데 도움이 되었습니다. 시범 운영을 통해 아이디어가 실현 가능하다는 것과 정치적으로 안전하다는 것이 증명되었고, 이는 시가 규칙을 영구적으로 변경할 수 있는 확신을 주었습니다. 연구가 발표될 즈음, 시는 소형 주택(바퀴 달린 형태)을 주거용 부지에 영구적인 주거 옵션으로 허용하도록 용도 지역제를 업데이트했으며, 이는 시범 프로그램에서 얻은 교훈의 직접적인 결과였습니다.

궁극적으로, 이 논문은 주거 위기를 해결하는 데 단순한 새로운 법 이상의 것이 필요하다는 것을 보여줍니다. 그것은 의지 있는 사람들, 도움이 되는 조직, 그리고 실행하며 배우려는 자세를 가진 정부의 조합이 필요합니다. 보이시 실험은 신중하게 테스트된 소규모 변화가 큰 변화를 가능하게 하는 신뢰와 지식을 구축할 수 있음을 입증했습니다. 이는 도시가 모든 사람에게 한꺼번에 혁신적인 주거 아이디어를 강요하는 방식이 아니라, 작게 시작하고, 시도하는 사람들을 지원하며, 그 경험을 바탕으로 모두를 위한 더 나은 시스템을 구축함으로써 앞으로 나아갈 수 있음을 시사합니다.