Innovating infill: Evaluating a city’s moveable tiny homes and RV pilot program to expand housing affordability on residential lots
Este estudio de caso cualitativo evalúa el programa piloto de una ciudad estadounidense de tamaño mediano de viviendas diminutas móviles y vehículos recreativos (RVs) como vivienda de relleno, revelando cómo las organizaciones intermediarias, los adoptadores tempranos y la experimentación basada en pilotos pueden superar las barreras regulatorias y sociales para avanzar en la asequibilidad de la vivienda y la reforma de políticas en vecindarios establecidos.
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Las ciudades intentan constantemente resolver un rompecabezas difícil: cómo meter más viviendas en vecindarios que ya están llenos, sin que la vida se vuelva inasequible o se cambie el carácter de las calles. Durante décadas, los planificadores han visto la vivienda de "relleno" (infill)—la construcción de nuevas unidades en terrenos vacíos o infrautilizados dentro de las ciudades existentes—como una forma de aliviar la presión. Al mismo tiempo, la gente ha estado experimentando con espacios de vida más pequeños y baratos, como casas diminutas sobre ruedas o vehículos recreativos, con la esperanza de que estos pudieran servir como soluciones de vivienda rápidas y flexibles. Pero un gran obstáculo siempre han sido las reglas. La mayoría de las ciudades tienen leyes de zonificación escritas para casas tradicionales, dejando a las casas pequeñas móviles en un área legal gris donde a menudo están prohibidas o son tratadas como campamentos temporales en lugar de residencias permanentes. Esta incertidumbre hace difícil que la gente las construya y que los vecinos las acepten. La pregunta para los investigadores no era solo si estas casas pequeñas podrían funcionar, sino cómo una ciudad podría probarlas de manera segura para ver si podrían convertirse en una parte permanente del panorama de la vivienda.
Para responder a esto, un equipo de investigadores de la Universidad de Boise State analizó de cerca un experimento del mundo real que ocurre en Boise, Idaho. La ciudad, que ha crecido rápidamente en los últimos años, enfrentó un aumento pronunciado en los costos de la vivienda y una escasez de unidades asequibles. En 2021, la ciudad lanzó un programa piloto para ver si era posible ubicar casas diminutas móviles y vehículos recreativos en lotes residenciales privados como una forma de vivienda a largo plazo. El objetivo era convertir el espacio no utilizado de los patios traseros en alquileres asequibles. Los investigadores no solo analizaron las leyes sobre el papel; fueron a los vecindarios para hablar con las personas que realmente estaban viviendo el experimento. Entrevistaron a los propietarios que aceptaron albergar estas unidades, a los inquilinos que se mudaron, a los vecinos que vivían cerca y al personal de la ciudad y trabajadores de organizaciones sin fines de lucro que ayudaron a que esto sucediera. Al unir estas historias y revisar los documentos del programa, trazaron exactamente lo que se necesita para que este tipo de vivienda funcione en una comunidad real.
El estudio encontró que el éxito del programa dependía en gran medida de un tipo específico de persona: el "adoptante temprano". Estos eran los propietarios que se inscribieron en el piloto. No solo buscaban dinero extra, aunque eso era un factor; muchos estaban genuinamente motivados para ayudar a resolver la crisis de vivienda de la ciudad. También estaban dispuestos a arremangarse y hacer el duro trabajo requerido para comenzar. Debido a que las reglas eran nuevas y confusas, estos propietarios a menudo tenían que descubrir por sí mismos cómo conectar el agua y la electricidad a una casa diminuta, a veces cavando zanjas o construyendo bases con sus propias manos. Ellos fueron los que pudieron navegar por el complejo laberinto de permisos municipales y requisitos de construcción. Los investigadores señalaron que, si el programa se expandiera al público en general, necesitaría encontrar formas de apoyar a las personas que no poseen estas habilidades específicas o el tiempo para gestionar un proceso tan complicado.
Un segundo hallazgo clave fue el papel vital de un intermediario. La ciudad contrató a una organización local sin fines de lucro para actuar como un puente entre los propietarios, los inquilinos y el gobierno de la ciudad. Este grupo realizó el trabajo pesado de verificar si un patio era realmente adecuado para una casa diminuta, ayudando a los propietarios a completar trámites confusos y conectándolos con inquilinos que necesitaban un lugar donde vivir. Sin esta organización, los investigadores sugirieron, el programa probablemente se habría estancado. La organización sin fines de lucro proporcionó la orientación y la tranquilidad que los propietarios necesitaban para asumir el riesgo, y ayudaron a suavizar los obstáculos burocráticos que de otro modo habrían detenido el proyecto. Esto sugiere que, para que innovaciones similares de vivienda se propaguen, las ciudades no pueden simplemente cambiar las leyes; también deben construir un sistema de apoyo para ayudar a las personas a navegar las nuevas reglas.
Los investigadores también observaron cómo reaccionaron los vecinos, un temor común cada vez que se introducen nuevos tipos de vivienda. Sorprendentemente, las personas que vivían al lado no se vieron afectadas. Cuando los propietarios enviaron cartas a sus vecinos explicando el plan, la mayoría de los vecinos no se opusieron. De hecho, algunos vecinos incluso ayudaron cuando un camión grande tuvo que maniobrar una casa diminuta hacia un patio trasero. Algunos residentes notaron que los patios donde se colocaron las casas diminutas en realidad se veían mejor después, ya que los nuevos inquilinos y propietarios se tomaron un cuidado extra para mantener la propiedad. Los propios inquilinos fueron a menudo muy cuidadosos para ser buenos vecinos, a veces colocando sus casas más lejos del límite de la propiedad de lo que las reglas requerían, solo para asegurar que todos se sintieran cómodos. Esta falta de resistencia sugirió que estas adiciones pequeñas y suaves al vecindario eran más aceptables de lo que la gente temía.
El experimento también sirvió como un laboratorio de aprendizaje para el propio gobierno de la ciudad. Debido a que las reglas para las casas diminutas aún no estaban totalmente escritas, el personal de la ciudad tuvo que descubrir cómo interpretar los códigos sobre la marcha. Aprendieron qué tipos de sitios funcionaban mejor, cuánto costaba realmente preparar un lote y dónde estaban los cuellos de botella en el proceso de permisos. Este conocimiento permitió a la ciudad refinar las reglas y hacer que el proceso fuera más fluido para los participantes posteriores. El piloto demostró que la idea era factible y políticamente segura, dando a la ciudad la confianza para hacer los cambios permanentes. Para cuando el estudio fue publicado, la ciudad había actualizado su código de zonificación para permitir que las casas diminutas sobre ruedas se ubiquen en lotes residenciales como una opción de vivienda permanente, un resultado directo de las lecciones aprendidas durante el piloto.
En última instancia, el artículo muestra que resolver una crisis de vivienda requiere más que una nueva ley. Requiere una mezcla de personas dispuestas, organizaciones útiles y un gobierno que esté dispuesto a aprender haciendo. El experimento de Boise demostró que los cambios a pequeña escala, probados cuidadosamente en vecindarios reales, pueden construir la confianza y el conocimiento necesarios para hacer que los grandes cambios sean posibles. Sugiere que las ciudades pueden avanzar con ideas de vivienda innovadoras no forzándolas sobre todos a la vez, sino comenzando poco a poco, apoyando a las personas que las prueban y utilizando la experiencia para construir un mejor sistema para todos.
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