Industrial Park Land-Use Composition and Occupancy Performance: Explaining Nonlinear Determinants of Industrial Land Absorption in South Korea

あなたは都市計画家だと想像してください。ただし、住宅の設計図を描くのではなく、工場のために特別に設計された巨大で空っぽの近隣地域を設計しているのです。都市計画や経済学の世界では、これらの「工業団地」を成功させるための議論が長年続いています。何十年もの間、定番の戦略はシンプルでした。もっと土地を作り、もっと大きくし、そうすれば企業がやってくるだろうと期待することです。それは、巨大なケーキを焼いて、十分に大きくすれば誰もが一切れ欲しがるだろうと想定するようなものです。しかし、もしそのケーキが大きすぎたり、味が間違っていたりしたら、ただ放置されて古くなってしまうのではないでしょうか？これが「土地吸収」という問題です（これは、企業が実際に現れてスペースを埋めるかどうかを指す専門用語です）。研究者たちは、団地の場所（例えば大きな都市に近いかどうか）が重要なのか、それとも団地の内部設計（工場のスペースと道路の比率など）が重要なのかを、ずっと疑問に思ってきました。

ここで、韓国の延世大学の研究チームが登場しました。彼らは推測をやめて、測定することに決めたのです。彼らは1,100以上の製造業団地を調査し、何が団地を満たし、何が空の状態にするのかを調べました。彼らは、人間の目では見逃してしまうかもしれないパターンを見つけ出すために、スーパーインテリジェントなコンピューターの脳（一種の人工知能）を使用しました。彼らは、単に「どこにあるか」だけでなく、内部でどのように土地が切り分けられているかが重要であることを発見しました。彼らは、工場用と道路・公園用のスペースの割合について、厳格な「スイートスポット（最適値）」が存在することを見出したのです。どちらかの方向に振りすぎると、団地は機能しなくなります。これは、ビデオゲームでキャラクターのステータスをバランスさせることに似ています。もし「防御」にポイントを振りすぎて「攻撃」に全く振らなかったら、どんなにかっこいい鎧を着ていても、ゲームには負けてしまいます。

工業団地の大きな謎

では、これらの研究者は実際に何をしたのでしょうか？彼らは韓国全土の1,161の工業団地という膨大なデータセットを取り上げ、「どの団地は企業で完全に満たされており、どの団地は半分空の状態なのか？」という単純な問いを立てました。すべてが直線的に進む（例：「道路が増えれば良くなる」といった考え方）と仮定する従来の数学を用いる代わりに、彼らはXGBoostと呼ばれるハイテクなツールと、SHAPと呼ばれる手法を組み合わせました。XGBoostを、散らかった部屋の中から複雑で隠れた手がかりを見つけ出す探偵だとすれば、SHAPはその探偵がなぜその手がかりを見つけたのかを説明する虫眼鏡だと考えてください。

彼らの主な発見は、少し意外な展開を見せます。長い間、人々は大きな都市の近くに、素敵な学校や病院がある場所を作れば、企業が集まってくると考えてきました。しかし、データはそれが物語のすべてではないことを示唆しています。最も重要な要因は、実は団地自体の「内部のレシピ」なのです。具体的には、フェンスの中の土地の種類（用途）のミックスが、外にある豪華なアメニティよりもずっと重要であるということです。

ここで「スイートスポット」が登場します。これが最も重要な部分です。研究者たちは、土地利用と成功の関係は直線ではなく、特定の閾値（しきい値）を持つ、凸凹のあるジェットコースターのようなものであることを見出しました。

まず、工場用地比率について話しましょう。これは、実際の製造施設に割り当てられた土地の割合です。研究によると、この比率が0.65から0.70を下回る場合（つまり、土地の65〜70%未満が工場用である場合）、その団地は企業の誘致に苦戦します。これは、キッチンが小さすぎる家でディナーパーティーを開催しようとするようなものです。人々は来たくありません。しかし、一度その0.65–0.70のラインを超えると、団地は突然魅力的になります。ただし、注意点があります。ある一点を超えて工場用地を増やし続けても、その恩恵は平坦になり始めます。「多ければ多いほど良い」のではなく、「仕事をこなすのに十分な量」なのです。

次に、おそらくさらに驚くべきことは、公共施設比率です。これには道路、緑地、その他の非工場エリアが含まれます。研究者たちは、ここに鋭い「崖」があることを発見しました。公共施設が土地の約0.28から0.30（28〜30%）未満である限り、それらはアクセス性を高め、団地を魅力的にする助けとなります。しかし、その0.28–0.30の閾値を超えた瞬間、団地のパフォーマンスは急落します。なぜでしょうか？それは、実際の工場のためのスペースを押しつぶしてしまったからです。これは、美しい広いドライブウェイ（車道）を作ったものの、ガレージを作るのを忘れてしまったようなものです。家は素晴らしく見えますが、車を停める場所がありません。この研究は、「公共スペースは常に多い方が良い」という考えを明確に否定しています。実際、多すぎる公共スペースは、団地が埋まる能力を積極的に損なわせるのです。

また、研究は、団地の古さ（成熟度）や、周囲に他の団地がどれくらいあるか（集積）といった他の要因についても調査しました。古い団地の方が評判が確立されているため、傾向としてうまくいくことが分かりました。また、他の工場が近くにあることも助けになります。しかし、「ホスト都市」の要因（図書館、博物館、高層マンションがどれくらい近くにあるかなど）を見たところ、それらが特定の団地が埋まるかどうかに与える影響は極めて低いことが分かりました。これは、団地の成功が、それが位置する都市の一般的な雰囲気よりも、その団地自身の内部設計によって決定されることを示唆しています。

なぜこれが重要なのか

著者たちは、長年、政府は間違いを犯してきたと主張しています。政府は「量」に焦点を当て、より多くの土地を作り、供給が需要を生み出すことを期待してきました。しかし、この研究は、そのアプローチが壁に向かってスパゲッティを投げ、それがくっつくことを期待するようなものであることを示唆しています。それは無駄であり、しばしば空っぽのゴーストタウンのような団地を生み出します。

代わりに、この論文は「質」と「バランス」への転換を提案しています。もし団地が苦戦しているなら、解決策は必ずしも隣にさらに大きな団地を作ることではありません。現在の団地を再評価することかもしれません。工場用地の比率が低すぎないか？道路ネットワークがスペースを取りすぎていないか？研究者たちは、土地をどのように切り分ければ機能するかについて、具体的で測定可能なルールが存在することを提案しています。彼らは、これらのルールがすべてを永遠に解決する魔法の呪文だと言っているわけではありませんが、計画立案者にとって明確でデータに基づいた出発点を提供しています。

要約すると、この論文は、工業団地を建設することは、巨大な倉庫を建てることよりも、特定の料理を作ることに似ていると教えてくれます。材料を大量に投げ込んで、美味しくなるのを待つだけではいけません。小麦粉と砂糖の正しい比率が必要です。砂糖（公共スペース）を入れすぎたり、小麦粉（工場スペース）が足りなかったりすると、どんなに豪華なキッチンがあっても、ケーキは失敗します。これらの正確な比率を見つけ出すことで、研究者たちは政府が土地を浪費するのを止め、企業が実際に満たしたいと思うような団地を建設できるよう支援したいと考えています。