Capitalization of urban visual morphology: a world-model perspective from the housing market of the Taiwan region
本研究分析了台灣地區的 544,000 筆房屋交易，旨在證明城市視覺形態會顯著地反映在房價之中，並呈現出具有收入依賴性的獨特模式以加劇空間不平等，同時揭示了現有的視覺條件對估值的驅動作用比預期的未來變化更為顯著。
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人们一直以来都根据所见之物来选择居住地。一条由陈旧、破损建筑组成的街道，给人的感觉与一条拥有新鲜油漆和明亮店面的街道截然不同；一个充满树木和水域的社区，看起来也与一个密集的混凝土网格迥然不同。几十年来，经济学家一直怀疑这些视觉差异实际上改变了人们对房屋的支付意愿。他们使用一种被称为“特征价格法”（hedonic pricing）的方法，将房屋的成本分解为其各个组成部分，从而计算出特定特征（如景观或安静的街道）为最终价格增加了多少价值。虽然研究人员长期以来一直在研究公园或学校如何影响房价，但现代城市的规模之大，使得以一致的方式衡量整个社区的“外观”变得十分困难。直到最近，捕捉整个城市的视觉纹理仍需要昂贵的手绘地图或不可靠的调查。现在，借助强大的计算机和卫星相机，科学家们可以以前所未有的精度测量城市的视觉形状，从而让他们能够提出一个简单而深刻的问题：社区的视觉外观是否真的体现在房屋的价格中，以及这种价值是否会因购买者的不同而发生变化？
一组研究人员试图通过观察台湾地区的住房市场来回答这个问题，他们分析了一个包含 2012 年至 2026 年间记录的近 54.4 万笔房地产交易的海量数据集。为了理解每栋房屋的视觉环境，他们并没有依赖人类观察者。相反，他们利用从太空拍摄的卫星图像，为每一栋售出的房屋创建了一张详细的周边区域视觉图。对于每处房产，他们检查了其周围半公里的圆形区域，计算了八个特定的视觉特征。他们测量了地面被绿色植物或水域覆盖的程度，有多少建筑环境显得明亮或黑暗，以及建筑纹理的复杂程度。他们还观察了亮度在不同位置的变化程度，这可以作为视觉无序度的衡量标准。通过将这些视觉测量值与实际销售价格进行匹配，同时仔细控制建筑的年龄、大小以及销售的具体年份，他们能够分离出买家究竟在为何种社区的视觉外观付费。
结果揭示了人们如何看待所见之物的清晰且令人惊讶的模式。研究人员发现，一个具有复杂、精细纹理的社区——即视觉模式繁忙且细节丰富的社区——拥有显著的溢价，这意味着人们愿意为此支付更多费用。相比之下，拥有高比例绿色像素、水域像素或非常明亮或非常黑暗区域的社区实际上被折价了，其售价低于在没有这些特征的区域中的类似房屋。这种在特定局部尺度上对绿色和水域的负面价值，并不是因为人们不喜欢自然，而是因为在该地区的密集城市核心区，这些特征往往标志着已经因为其他原因而变得较便宜的低密度、旧城区。研究表明，市场奖励视觉复杂性并惩罚视觉无序性，但当你观察这些价值随时间的变化时，故事发生了变化。在过去十年中，市场变得更加排斥黑暗和绿色的建成形式，而明亮、紧凑的建成形式的价值则有所上升。
或许最引人注目的发现是，这些视觉偏好并非所有人共享。社区外观的价值在很大程度上取决于居住者的收入。在高收入、富裕的社区，买家对明亮度有着极高的溢价，并愿意为此支付额外费用，同时他们强烈厌恶复杂的、有纹理的环境。然而，在低收入社区，情况则完全相反。对于这些地区的居民来说，更明亮的建成环境被视为进步的切实标志，并带有正向价值，而富裕买家所厌恶的复杂纹理在这些地方并不会受到同样的惩罚。这创造了一种视觉环境作为社会不平等镜像的情况：富裕社区所付费的特征与贫困社区所珍视的特征不同，且“良好”视觉环境带来的经济收益往往流向了那些本已处于优势地位的人。
为了确保这些发现不仅仅是其特定测量方法的偶然结果，研究人员将他们的结果与一个旨在理解卫星图像的高级人工智能模型进行了对比测试。该模型经过了全球数百万张图像的训练，能够以成千上上种不同的方式观察视觉世界。研究人员发现，他们那简单的、包含八个特征的描述，在预测房价方面几乎与那个复杂的高科技模型一样有效。先进模型几乎没有提供任何新的信息，这表明他们测量的这些人类可解释的特征（如亮度和纹理复杂度）捕捉到了住房市场所关心的本质视觉信息。这也意味着他们的结果是稳健的，并不依赖于一个无人能理解的“黑箱”算法。
团队还探讨了人们是否在为未来买单，即押注于他们认为未来会变得更好看的社区。他们将每个社区视为一个随时间变化的微观系统，追踪其视觉外观是如何演变的。他们发现，住房市场似乎并不预判未来的变化。相反，价格反映的是可见的当下。如果一个社区正处于变得更明亮或更复杂的轨迹上，市场并不会为这种潜力在今天支付额外费用。事实上，在最近的一些案例中，视觉上正在改善的社区定价反而略低，这表明买家完全关注于他们现在能看到的东西，而不是社区未来可能变成的样子。视觉的未来与视觉的现在如此相似，以至于几乎没有投机的空间。
最后，研究人员利用他们的发现进行了一项模拟，探讨如果城市规划者能够改变社区的视觉外观会发生什么。他们计算了减少黑暗建成区域或增加城市中最黑暗部分的亮度所带来的潜在财务影响。他们的计算表明，如果实施这些视觉干预措施，整个地区的房屋总价值可能会增加约 3500 亿新台币。这一模拟强调了视觉环境不仅是一个美学问题，它也是一种切实的经济资产。然而，研究人员警告说，这些数字是基于当前偏好的快照，并未考虑到住房供应可能如何做出反应。研究结论指出，我们看待城市的方式已深深织入经济之中，塑造了谁能负担得起住在哪里，并强化了已经存在的社会空间分层。
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