Capitalization of urban visual morphology: a world-model perspective from the housing market of the Taiwan region
本研究は、台湾における544,000件の住宅取引を分析することで、都市の視覚的形態が不動産価格に有意に資本化されており、それが空間的不平等を悪化させる所得依存的なパターンを持つこと、また、現在の視覚的条件が予想される将来の変化よりも価格評価を強く左右していることを明らかにしている。
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人々は常に、目に見えるものに基づいて住む場所を選んできました。古びて崩れかけた建物が並ぶ通りは、新鮮な塗装と明るい店構えの通りとは異なる印象を与えます。木々や水辺に囲まれた近隣地域は、コンクリートが密集したグリッド状の街並みとは明確に異なります。何十年もの間、経済学者たちは、こうした視覚的な違いが実際に人々が住宅に支払ってもよいと考える金額を変えているのではないかと疑ってきました。彼らは「ヘドニック価格形成法」と呼ばれる手法を用い、住宅のコストを個々の要素に分解し、景観や静かな通りといった特定の要素が最終的な価格にどれだけの価値を加えるのかを算出します。研究者たちは長らく、公園や学校が住宅価値にどのように影響するかを研究してきましたが、現代の都市の規模があまりに巨大であるため、近隣地域の「見た目」全体を一貫した方法で測定することは困難でした。つい最近まで、都市全体の視覚的な質感（テクスチャ）を捉えるには、高価な手書きの地図や信頼性の低い調査が必要でした。しかし現在では、強力なコンピュータと衛星カメラにより、科学者はかつてない精度で都市の視覚的な形状を測定できるようになり、「近隣地域の視覚的な外観は実際に住宅価格に現れるのか、そしてその価値は買い手によって変わるのか」という、単純ながらも深遠な問いを投げかけることが可能になりました。
ある研究チームは、台湾全域の住宅市場を調査することでこの問いに答えようと試みました。彼らは2012年から2026年までの間に記録された、約54万4,000件という膨大な不動産取引のデータセットを分析しました。各住宅の視覚的環境を理解するために、彼らは人間の観察者に頼ることはしませんでした。代わりに、宇宙から撮影された衛星画像を使用して、売却されたすべての住宅の周囲の詳細な視覚マップを作成しました。各物件について、半径0.5キロメートルの円形範囲を調べ、8つの特定の視覚的特徴を算出しました。地面が緑の植物や水でどの程度覆われているか、人工的な環境がどの程度明るいか、あるいは暗いか、そして建物のテクスチャがいかに複雑であるかを測定しました。また、一点一点の明るさがどの程度変化しているかも調べ、これを視覚的な無秩序さの指標としました。これらの視覚的測定値を、建物の築年数や規模、および売却された特定の年を厳密にコントロールしながら、実際の販売価格と照らし合わせることで、買い手が近隣の視覚的な外観に対して実際にいくら支払っているのかを分離して特定することができました。
結果は、人々が目に見えるものに対してどのように価値を見出すかについて、明確かつ驚くべきパターンを明らかにしました。研究者たちは、建物のテクスチャが複雑で入り組んでいる（つまり、視覚的なパターンが賑やかで詳細である）近隣地域は、かなりのプレミアムが付く、つまり人々がそこに対してより高い金額を支払う意思があることを発見しました。対照的に、緑のピクセルや水のピクセルが多い地域、あるいは非常に明るい、または非常に暗いエリアは、実際にはディスカウントされ、そのような特徴のない地域よりも安く売られていました。この特定のローカルスケールにおける緑や水に対する負の価値は、人々が自然を嫌っているからではなく、この地域の高密度な都市核においては、これらの特徴がすでに他の理由で安価となっている低密度で古いエリアであることを示しているためです。研究は、市場が視覚的な複雑さを評価し、視覚的な無秩序さを罰することを明らかにしましたが、その価値が時間の経過とともにどのように変化したかを見ると、物語は変わります。過去10年間で、市場は暗い建造物や緑の形態に対してより厳しくなり、一方で明るくコンパクトな建造物の価値は上昇しています。
おそらく最も衝撃的な発見は、これらの視覚的な好みはすべての人に平等に共有されているわけではないということです。近隣の外観の価値は、そこに住む人々の所得に大きく依存しています。高所得の富裕層が住む地域では、買い手は明るさに高いプレミアムを置き、それに対して追加の支払いを厭いませんが、複雑で質感のある環境を強く嫌います。しかし、低所得層のコミュニティでは、その逆が起こります。これらの地域の住民にとって、明るい人工的環境は改善の具体的な兆しと見なされ、プラスの価値を持ちますが、富裕層が嫌う複雑なテクスチャは、それほど罰せられることはありません。これは、視覚的な環境が社会的不平等の鏡として機能している状況を生み出しています。つまり、富裕なコミュニティが支払う特徴と、貧しいコミュニティが価値を見出す特徴は異なっており、「良い」視覚的環境による経済的利益は、すでに恵まれている人々の方へと流れる傾向があるのです。
研究結果が特定の測定による偶然の産物ではないことを確認するため、研究者たちは、衛星画像を理解するために設計された大規模で高度な人工知能モデルを用いて、結果の検証を行いました。このモデルは世界中の何百万もの画像で学習されており、視覚的な世界を何千通りもの方法で捉えることができます。研究者たちは、自分たちのシンプルな8つの特徴による記述が、複雑でハイテクなモデルと同等に住宅価格を予測できることを発見しました。高度なモデルを追加の情報はほとんど提供せず、彼らが測定した明るさやテクスチャの複雑さといった人間が解釈可能な特徴が、住宅市場が重視する本質的な視覚情報を捉えていることを示唆しています。これはまた、彼らの結果が、誰も理解できない「ブラックボックス」的なアルゴリズムに依存したものではなく、堅牢であることを意味していました。
チームはさらに、人々が将来の近隣地域に対して、将来的に見た目が良くなると予想して賭けているのかどうかについても調査しました。彼らは各近隣地域を、年月とともに変化する小さなシステムとして扱い、その視覚的な外観がどのように進化してきたかを追跡しました。その結果、住宅市場は将来の変化を予見していないようであることが分かりました。むしろ、価格は「目に見える現在」を反映しています。もしある地域が将来的に明るくなったり、より複雑になったりする軌道に乗っていたとしても、市場はその潜在的な価値に対して今日、追加の支払いをすることはありません。実際、最近のケースでは、視覚的に改善しつつある地域がわずかに安く設定されていることもあり、買い手が将来の姿ではなく、今まさに目にしているものに完全に集中していることを示唆しています。視覚的な未来は視覚的な現在と非常に似通っており、投機が入る余地はほとんどありません。
最後に、研究者たちは、もし都市計画者が近隣地域の視覚的な外観を変更できたらどうなるかというシミュレーションを行いました。彼らは、暗い建造物エリアを減らすことや、最も暗い部分の明るさを増すことによる潜在的な財務的影響を算出しました。彼らの計算によれば、もしこれらの視覚的な介入が行われれば、地域全体の住宅価値は約3,500億台湾ドル増加する可能性があることが示されました。このシミュレーションは、視覚的な環境が単なる美学の問題ではなく、具体的な経済的資産であることを浮き彫りにしています。しかし、研究者たちは、これらの数値は現在の好みをスナップショットとして捉えたものであり、住宅の供給がどのように変化するかについては考慮していないと注意を促しています。研究は、私たちが都市をどのように見るかは経済と深く結びついており、誰がどこに住めるかを決定し、社会にすでに存在する空間的な分断を強化していると結論付けています。
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