Does Landlord Tax Enforcement Raise Rents? Bounding the Incidence of Türkiye’s Formalization Campaign with a New-Tenant Rent Index

لغز الإيجار العظيم: من يدفع الثمن؟

تخيل أنك تحاول معرفة من يدفع ثمن قاعدة جديدة في سوق مزدحم. هذا هو نوع الألغاز التي يحب الاقتصاديون حلها، وتحديداً في مجال يسمى "العبء الضريبي" (tax incidence). فكر في العبء الضريبي كأنه لعبة "كراسي موسيقية"، ولكن بدلاً من الكراسي، تكون التكاليف هي المقاعد. عندما تفرض الحكومة ضريبة جديدة على الملاك (أصحاب الشقق)، يبرز السؤال الكبير: هل يبتلع المالك هذه التكلفة ويدفع أقل من جيبه الخاص، أم أنه يرفع الإيجار فوراً ليجعل المستأجر هو من يدفعها؟ الأمر يشبه صاحب كشك ليمون يتم تغريمه لعدم امتلاكه تصريحاً؛ هل سيدفع الغرامة ببساطة، أم سيقوم فجأة بفرض دولار إضافي عليك مقابل كوب الليمون؟

هذا السؤال مهم لأن عدداً هائلاً من الملاك في أجزاء كثيرة من العالم لا يبلغون رسمياً عن دخلهم الإيجاري. وتريد الحكومات إصلاح ذلك عبر "إضفاء الطابع الرسمي" على السوق — أي إجبار الجميع على التسجيل ودفع الضرائب. ولكن هناك خوف مخيف: إذا أجبرت الحكومة الملاك على دفع الضرائب، فقد يقوم هؤلاء الملاك برفع الإيجارات لتصبح مرتفعة جداً بحيث يُطرد الناس العاديون من منازلهم. إذا انتهى الأمر بدفع المستأجر للضريبة، فإن الخطة التي كانت تهدف لمساعدة الحكومة قد تؤذي في الواقع الأشخاص الذين كان من المفترض أن تساعدهم. لذا، فإن تحديد من يدفع الفاتورة حقاً أمر بالغ الأهمية لتقرير ما إذا كانت حملات الضرائب هذه فكرة جيدة أم كارثة.

قصة المحقق التركي

في هذه الورقة البحثية، يعمل باحث يدعى كرمم يافوز أرسلانلي كمحقق يحاول حل لغز في تركيا بين عامي 2024 و2026. فقد أطلقت الحكومة حملة ضخمة للإيقاع بـ 900,000 مالك كانوا يخفون دخلهم الإيجاري. استخدموا مطابقة البيانات، والتفتيش الميداني، وقاعدة جديدة تجبر جميع مدفوعات الإيجار على المرور عبر البنوك. وفي الوقت نفسه تماماً، كانت الإيجارات في تركيا ترتفع بشكل صاروخي، حيث قفزت بنسبة تقارب 144% خلال ثلاث سنوات.

سارع الجمهور لإلقاء اللوم على حملة الضرائب. كانت القصة تسير كالتالي: "الحكومة أجبرت الملاك على دفع الضرائب، لذا رفع الملاك الإيجارات لتغطية التكلفة!" بدا الأمر وكأنه قصة مثالية من السبب والنتيجة. لكن الباحث اشتبه في وجود مخادع يختبئ في البيانات.

ارتباك "الضربة المزدوجة"
أدرك الباحث أن أمرين ضخمين حدثا في نفس الوقت، مما أدى إلى تشويش الأدلة.

1. حملة الضرائب: بدأت الحكومة في ضبط الملاك في يناير 2024.
2. انتهاء سقف الإيجار: بعد ستة أشهر فقط، في يوليو 2024، انتهى مفعول قانون. كان هذا القانون يضع حداً أقصى لمدى قدرة الملاك على رفع الإيجارات للمستأجرين الحاليين بنسبة 25% سنوياً. وعندما انتهى السقف، أصبح الملاك فجأة أحراراً في رفع الإيجارات إلى أي مستوى يفرضه السوق.

تخيل سداً يحجز نهراً من المياه (سقف الإيجار). لمدة عامين، كان مستوى المياه منخفضاً بشكل اصطناعي. ثم انهار السد (انتهى السقف)، واندفعت المياه بقوة. وفي الوقت ذاته، بدأ شخص ما بصب المزيد من المياه في النهر (حملة الضرائب). رأى الناس النهر يرتفع بسرعة ولاموا الشخص الذي يصب الماء، لكن الباحث اشتبه في أن السد المكسور هو الجاني الحقيقي.

الأداة الجديدة: مؤشر "المستأجر الجديد"
لحل هذه المعضلة، استخدم الباحث أداة جديدة تماماً تسمى "YKKE" (مؤشر إيجار المستأجر الجديد). فكر في هذا ككاميرا خاصة تلتقط صوراً لعقود إيجار الشقق الجديدة فقط. وعلى عكس مسوحات الإيجار العادية التي تظل عالقة في مراقبة العقود القديمة (التي كانت مقيدة بسقف الـ 25%)، فإن هذه الكاميرا ترى فقط الصفقات الجديدة حيث لا ينطبق السقف. سمح هذا للباحث برؤية سعر السوق "الحقيقي" دون أن تقف القواعد القديمة في طريقه.

التحقيق
قارن الباحث بين مناطق مختلفة من البلاد. بعض المناطق كان بها الكثير من الملاك الذين تم ضبطهم من قبل حملة الضرائب (تعرض عالٍ)، بينما كانت مناطق أخرى بها عدد قليل جداً (تعرض منخفض).

• التخمين الساذج: إذا نظرت فقط إلى الأرقام الخام دون تفكير، فإن المناطق التي شهدت أكبر عدد من الملاك المضبطين سجلت أكبر قفزات في الإيجار. بدا الأمر وكأن الضريبة هي التي سببت ارتفاع الإيجار.
• الدليل الحقيقي: عندما أضاف الباحث "عنصراً ضابطاً" لـ "السد المكسور" (انتهاء سقف الإيجار)، تغيرت القصة تماماً. المناطق التي شهدت أكبر "لدغة للسقف" (أكبر فجوة بين ما كان يجب أن يكون عليه الإيجار وبين ما كان عليه فعلياً بسبب السقف) هي التي شهدت أكبر قفزات في الإيجار.

الحكم النهائي
بعد إجراء الحسابات وتمرير الأرقام عبر اختبارات إحصائية صارمة (مثل جهاز كشف الكذب فائق الدقة)، وجد الباحث أن حملة الضرائب لم تتسبب في ارتفاع ملحوظ في الإيجارات.

• أشارت التقديرات "الساذجة" إلى أن الإيجارات ارتفعت بنحو 5.7 نقطة بسبب الضريبة.
• ولكن بمجرد أخذ "تحرير سقف الإيجار" في الاعتبار، انهار هذا الرقم ليصل إلى 1.1 نقطة فقط، وهو رقم لا يمكن تمييزه إحصائياً عن الصفر.

ببساة، إن موجة ارتفاع الإيجارات الهائلة التي يتحدث عنها الناس كانت بالكامل تقريباً هي بصمة انتهاء سقف الإيجار، وليست حملة الضرائب. "السد المكسور" أطلق موجة من زيادات الإيجار المحتبسة والتي بدت تماماً مثل انتقال عبء الضريبة، لكنها لم تكن كذلك.

ما مدى تأكدنا؟
الباحث حذر جداً فيما يمكنه قوله وما لا يمكنه قوله.

• ما استبعده: لقد استبعد فكرة أن حملة الضرائب كانت المحرك الرئيسي لأزمة الإيجار. حتى لو أعطيت حملة الضرائب أفضل الظنون، فإن الباحث يحسب أنها ساهمت على الأكثر بنسبة الخُمس (20%) من موجة ارتفاع الإيجار، ومن المرجح أنها ساهمت بنسبة 6% فقط. الباقي كان نتيجة انتهاء سقف الإيجار.
• ما لا يزال مجهولاً: لا تستطيع الدراسة إثبات أن صفر من الملاك قد نقلوا تكلفة الضريبة إلى مستأجريهم. فالبيانات "ضبابية" قليلاً (لأنها تنظر إلى مناطق كبيرة بدلاً من شقق فردية) بحيث لا يمكن استبعاد عمليات نقل التكلفة الصغيرة والمخفية. من الممكن أن يكون المستأجرون في بعض الأحياء المحددة قد دفعوا أكثر قليلاً، لكن الباحث لا يستطيع رؤية ذلك باستخدام هذه الخريطة المحددة.
• الاستنتاج: الادعاء العام بأن "حملة الضرائب تسببت في أزمة الإيجار" هو ادعاء خاطئ في معظمه. المجرم الحقيقي كان انتهاء سقف الإيجار. أما حملة الضرائب، ورغم ضخامة حجمها، فلم تترك بصمة الإيجار الضخمة التي خشي منها الناس.

لذا، في المرة القادمة التي تسمع فيها أن ضريبة جديدة ترفع الأسعار، تذكر درس المحقق التركي: أحياناً يكون السبب الحقيقي لقفز الأسعار هو أن حداً قديماً قد رُفع للتو، والضريبة ليست سوى واقفة في الخلفية، تبدو وكأنها مذنبة.