Does Landlord Tax Enforcement Raise Rents? Bounding the Incidence of Türkiye’s Formalization Campaign with a New-Tenant Rent Index

기술 요약: 임대인 세금 집행이 임대료를 인상하는가? 신규 임차인 임대료 지수를 통한 터키의 공식화 캠페인의 귀착(Incidence) 경계 설정

1. 문제 제기 및 배경
본 논문은 2024년부터 2026년 사이 터키 임대 시장에서 발생한 임대인 소득세 집행의 귀착 문제를 조사한다. 터키 국세청은 데이터 매칭(등기부 등본, 은행 거래, 공공요금)과 의무적 은행 송금 규칙을 활용하여, 기존에 미등록 상태였던 약 94만 명의 임대인을 세원 안으로 편입시키는 대규모 공식화 캠페인을 실행했다. 이는 임대 소득 납세자 등록 체계의 41.5% 확장을 의미한다. 동시에, 캠페인 기간 동안 신규 임차인 임대료는 144%(89 로그 포인트) 급증했다.

핵심적인 실증적 질문은 이 세금 집행이 새로운 세 부담을 임차인에게 전가(즉, '전가 효과')함으로써 임대료 급등을 초래했는지, 아니면 관찰된 상관관계가 다른 요인들에 의해 유도된 것인지 여부이다. 본 논문은 기존 문헌의 공백을 메우고자 한다. 부동산세나 거래세의 귀착은 잘 연구되어 왔으나, 비공식 임대인의 '소득세 집행'에 따른 임대료 귀착은 측정 가능한 집행 충격과 이를 분리할 수 있는 고빈도 임대료 데이터의 부족으로 인해 아직 추정되지 않았다.

2. 데이터 및 측정 혁신
본 연구는 세 가지 핵심 데이터 구성 요소에 의존한다:

• 신규 임차인 임대료 지수 (YKKE): 2026년 2월부터 터키 중앙은행(CBRT)이 발표하기 시작한 새로운 헤도닉 신규 임차인 임대료 지수이다. 은행 감정 보고서를 기반으로 구축된 이 지수는 신규 계약 경계에서의 임대료를 측정한다. 결정적으로, 이 지수는 설문 기반의 소비자물가지수(CPI)를 괴롭히는 '기존 임차인 점착성(stickiness)'으로부터 자유로우며, 신규 계약을 추적하기 때문에 갱신 시 적용되었던 25% 임대료 상한제의 영향을 받지 않았다. 이 지수는 2018년 1월부터 2026년 6월까지 19개 지역 층위(strata)를 월별로 다룬다.
• 집행 노출도 ($f_r$): 각 층위별로 '새롭게 드러난 임대인 수 대비 임차인 가구 수'로 계산된 사전 결정된 지역적 노출도 측정치이다. 이는 주 단위 납세자 등록부와 2021년 인구 조사 보유 형태 데이터를 통해 도출된다. 노출도는 사전 캠페인 준수 수준에 따라 지역별로 크게 차이가 난다 (예: 이스탄불 0.12 vs. 서부 흑해 지역 0.21).
• 캡 바이트 (Cap-Bite, $C_r$): 임대료 상한제가 존재하던 기간(2022년 7월~2024년 6월) 동안 신규 계약 임대료가 25% 갱신 상한을 초과하여 성장한 누적치를 측정하는 통제 변수이다. 이는 2024년 7월 1일 상한제가 만료되었을 때 해소된 '억눌린 갱신 수요(overhang)'를 포착한다.

3. 방법론 및 식별 전략
본 논문은 층위-월 패널(2022년 7월~2026년 6월)에 대해 이중차분법(Difference-in-Differences, DiD) 이벤트 스터디 설계를 적용한다. 핵심 과제는 세금 집행 캠페인과 25% 임대료 상한제의 종료가 동시에 발생하여 혼란스러운 정책 충격을 생성했다는 점이다.

• 식별: 본 전략은 신규 계약 임대료(YKKE로 측정)는 상한제가 적용되지 않았던 반면, 갱신 임대료는 적용되었다는 사실을 활용한다. '캡 바이트' 변수는 억눌린 갱신 수요의 지역적 규모를 측정한다. 모델은 캡 바이트와 시간 지표를 상호작용시킴으로써, 임대료 상한제 해제 효과로부터 세금 집행 효과를 분리해 낸다.
• 명세 (Specification): 기본 방정식은 로그 신규 임차인 임대료를 층위 및 월 고정 효과에 회귀시키며, 집행 노출도($f_r$)와 캡 바이트($C_r$)를 시간 지표와 상호작용시킨다.
• 추론: 클러스터의 수가 적기 때문에(비지진 지역 15개 층위), 본 논문은 유효한 통계적 검정을 보장하기 위해 와일드 클러스터 부트스트랩 p-값(귀무가설 부과)과 노출도 순열에 대한 무작위화 추론을 사용한다.
• 플라세보 (Placebo): 주택 가격(KFE)이 플라세보 역할을 한다. 모델에 따르면, 만약 임차인이 세금을 부담한다면(완전 전가), 임대인의 순소득과 자산 가치는 변하지 않으므로 노출도에 대한 차별적 가격 반응이 나타나지 않는다. 반대로 임대인이 세금을 부담한다면 가격은 하락해야 한다.

4. 주요 결과

• 단순(Naive) vs. 조건부 추정치: 임대료 상한제를 무시한 단순 명세에서는 유의미한 전가가 나타난다 (집행 노출도 표준편차당 신규 임차인 임대료 +5.7 로그 포인트 증가). 그러나 이 명세는 사전 추세 테스트를 통과하지 못하며, 고노출 지역에서 연간 +5.0 로그 포인트의 사전 드리프트(drift)를 보인다.
• 임대료 상한의 역할: 모델이 '캡 바이트' 상호작용을 통제하자, 사전 추세가 사라지고 (기울기가 +1.0으로 감소, $p=0.46$), 사후 기간의 노출도 효과는 +1.1 로그 포인트로 붕괴된다. 이 추정치는 통계적으로 0과 구별할 수 없다 (와일드 부트스트랩을 통한 $p=0.48$; 무작위화 추론을 통한 $p=0.34$).
• 가격 플라세보: 주택 가격은 집행 노출도에 대해 차별적 반응을 보이지 않았으며 (+0.6 로그 포인트, $p=0.71$), 이는 임대료 결과와 일치하며 수요 측면의 혼란 변수를 배제한다.
• 강건성: 결과는 대안적인 캡 바이트 정의(1년 윈도우, 주택 가격 기반), 기대 기간(anticipation windows), 그리고 측정 오차 교정(노출도를 초과 등록 성장률로 도구 변수화)에 대해서도 동일하게 유지된다.

5. 총체적 영향의 경계 설정
본 연구는 제한된 통계적 검정력으로 인해 새로 과세된 세그먼트 내에서의 완전한 전가를 기각할 수는 없지만, 국가적 임대료 급등에 대한 캠페인의 총체적 기여도를 성공적으로 경계 설정한다.

• 추정치의 상한값을 사용하여, 본 논문은 집행 캠페인이 2024~2026년 국가적 신규 임차인 임대료 급등 중 최대 **5분의 1(20%)**만을 차지한다고 계산하며, 점 추정치는 **6%**이다.
• 단순 추정치는 급등 원인의 30%를 세금 탓으로 돌렸으나, 그 차이(24%포인트)는 임대료 상한제의 해제로 귀속된다.

6. 의의 및 주장
본 논문은 네 가지 주요 기여를 한다:

1. 귀착 문헌: 임대인 소득세 집행의 임대료 귀착(점 및 경계 값)을 최초로 추정하였다. 이는 부동산세나 거래세와는 구별되는 정책적 마진이다.
2. 세금 집행 문헌: 준수(compliance) 중심의 연구에서 흔히 누락되는 차원인, 집행의 가격적 결과에 대한 증거를 추가한다.
3. 임대 규제 문헌: 주의 깊은 식별 교훈을 제공한다. 임대료 상한 해제가 다른 정책과 동시에 발생할 때, 상한 해제가 세금 전가로 오인될 수 있음을 보여준다. 본 연구는 감정 기반의 신규 계약 지수가 이러한 충격을 분리하는 데 정밀한 도구임을 입증한다.
4. 주택 측정: 설문 데이터가 없거나 편향된 시장에서 감정 기반의 신규 임차인 임대료 지수(YKKE와 같은)의 연구적 유용성을 검증한다.

결론
본 논문은 가공되지 않은 데이터에서 보이는 겉보기 전가는 거의 전적으로 임대료 상한 해제의 '지문(fingerprint)'이라고 결론짓는다. 비록 본 연구가 새로 공식화된 임대인의 특정 임차인들이 더 높은 임대료를 지불했는지 여부를 완전히 배제할 수는 없으나(미시적 수준의 귀착), 총체적 증거는 공식화 캠페인이 임대료 위기를 주도하지 않았음을 시사한다. 임대인 공식화에 대한 재정적 근거는 거시적 수준에서 임차인이 부담해야 하는 대규모의 숨겨진 비용을 수반하지 않는다. 남은 과제는 이러한 귀착이 지역 지수가 평균화해버리는 특정 저소득 계층에 집중되어 있는지 여부이다.