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Does Landlord Tax Enforcement Raise Rents? Bounding the Incidence of Türkiye’s Formalization Campaign with a New-Tenant Rent Index

Cet article démontre que bien que la campagne d'application de l'impôt sur les propriétaires en Turquie pour 2024–2025 ait coïncidé avec une hausse des loyers, une analyse rigoureuse révèle que cette poussée a été principalement causée par l'expiration d'un plafonnement des loyers plutôt que par la répercussion fiscale, la contribution réelle de la campagne aux augmentations de loyer étant estimée à seulement environ 6 %.

Auteurs originaux : Kerem Yavuz ARSLANLI

Publié 2026-07-31

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CC BY 4.0

Auteurs originaux : Kerem Yavuz ARSLANLI

Article original sous licence CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). ✨ Ceci est une explication générée par l'IA de l'article ci-dessous. Elle n'a pas été rédigée ni approuvée par les auteurs. Pour une précision technique, consultez l'article original. Lire la clause de non-responsabilité complète

Le Grand Mystère du Loyer : Qui en Paie le Prix ?

Imaginez que vous essayiez de comprendre qui paie réellement pour une nouvelle règle dans un marché bondé. C'est le genre d'énigme que les économistes adorent résoudre, plus précisément dans un domaine appelé « incidence fiscale ». Considérez l'incidence fiscale comme une partie de chaises musicales, mais au lieu de chaises, ce sont les coûts qui occupent les sièges. Lorsque le gouvernement impose une nouvelle taxe sur les propriétaires (ceux qui possèdent des appartements), la grande question est la suivante : le propriétaire absorbe-t-il ce coût et réduit-il ses propres profits, ou augmente-t-il immédiatement le loyer pour que le locataire le paie à sa place ? C'est un peu comme si le propriétaire d'un stand de limonade recevait une amende pour ne pas avoir de permis ; va-t-il simplement payer l'amende, ou va-t-il soudainement vous faire payer un dollar de plus pour votre limonade ?

Cette question est importante car, dans de nombreuses parties du monde, un grand nombre de propriétaires ne déclarent pas officiellement leurs revenus locatifs. Les gouvernements veulent remédier à cela en « formalisant » le marché — en obligeant tout le monde à s'enregistrer et à payer des impôts. Mais il existe une crainte terrifiante : si le gouvernement force les propriétaires à payer des taxes, ces derniers pourraient simplement augmenter les loyers si haut que les gens ordinaires se retrouveraient exclus de leur propre logement. Si la taxe finit par être payée par le locataire, le plan même destiné à aider le gouvernement pourrait en réalité nuire aux personnes qu'il était censé aider. Ainsi, déterminer qui paie réellement la facture est crucial pour décider si ces campagnes fiscales sont une bonne idée ou un désastre.

L'Histoire de Détective Turque

Dans cet article, un chercheur nommé Kerem Yavuz Arslanlı agit comme un détective essayant de résoudre un mystère en Turquie entre 2024 et 2026. Le gouvernement a lancé une campagne massive pour attraper 900 000 propriétaires qui cachaient leurs revenus locatifs. Ils ont utilisé le croisement de données, des inspections sur le terrain et une nouvelle règle qui oblige tous les paiements de loyers à passer par les banques. Au même moment, les loyers en Turquie explosaient, bondissant de près de 144 % en trois ans.

Le public a rapidement rejeté la faute sur la campagne fiscale. L'histoire se présentait ainsi : « Le gouvernement a forcé les propriétaires à payer des taxes, donc les propriétaires ont augmenté les loyers pour couvrir le coût ! » Cela semblait être une histoire parfaite de cause à effet. Mais le chercheur soupçonnait la présence d'un imposteur caché dans les données.

La Confusion du Double Impact
Le chercheur a réalisé que deux événements majeurs se produisaient simultanément, et qu'ils faossaient erreur sur les indices.

La Campagne Fiscale : Le gouvernement a commencé à attraper les propriétaires en janvier 2024.
L'Expiration du Plafonnement des Loyers : Six mois plus tard, en juillet 2024, une loi a expiré. Cette loi plafonnait l'augmentation des loyers pour les locataires actuels à 25 % par an. Lorsque le plafond a expiré, les propriétaires étaient soudainement libres d'augmenter les loyers selon ce que le marché pouvait supporter.

Imaginez un barrage retenant le courant d'une rivière (le plafonnement des loyers). Pendant deux ans, le niveau de l'eau était artificiellement bas. Puis, le barrage a cédé (le plafond a expiré), et l'eau a déferlé vers l'avant. Au même moment, quelqu'un a commencé à verser plus d'eau dans la rivière (la campagne fiscale). Le public a vu la rivière monter rapidement et a blâmé la personne qui versait l'eau, mais le chercheur soupçonnait que la rupture du barrage était le véritable coupable.

Le Nouvel Outil : L'Indice du « Nouveau Locataire »
Pour résoudre cela, le chercheur a utilisé un outil totalement nouveau appelé « YKKE » (Indice de Loyer du Nouveau Locataire). Considérez cela comme un appareil photo spécial qui ne prend que des photos des nouveaux baux d'appartements. Contraız à l'enquêtes de loyers classiques qui restent bloquées sur les anciens baux (qui étaient coincés sous le plafond de 25 %), cet appareil photo ne voit que les transactions fraîches où le plafond ne s'appliquait pas. Cela a permis au chercheur de voir le « vrai » prix du marché sans que les anciennes règles ne gênent la vue.

L'Enquête
Le chercheur a comparé différentes régions du pays. Certaines régions avaient beaucoup de propriétaires pris par la campagne fiscale (exposition élevée), tandis que d'autres en avaient très peu (faible exposition).

L'Hypothèse Naïve : Si l'on regarde simplement les chiffres bruts sans réfléchir, les régions ayant le plus de propriétaires capturés présentaient les plus fortes hausses de loyer. On aurait dit que la taxe avait causé la hausse des loyers.
Le Vrai Indice : Lorsque le chercheur a ajouté un contrôle pour la « rupture du barrage » (l'expiration du plafonnement des loyers), l'histoire a complètement changé. Les régions qui présentaient le plus gros « impact du plafond » (le plus grand écart entre ce que le loyer aurait dû être et ce qu'il était plafonné à) étaient celles qui présentaient les plus grandes hausses de loyer.

Le Verdict
Après avoir fait les calculs et passé les chiffres au crible de tests statistiques rigoureux (comme un détecteur de mensonges ultra-précis), le chercheur a découvert que la campagne fiscale n'avait pas provoqué de hausse significative des loyers.

L'estimation « naïve » suggérait que les loyers avaient augmenté d'environ 5,7 points à cause de la taxe.
Mais une fois l'« expiration du plafond des loyers » prise en compte, ce chiffre s'est effondré pour n'atteindre que 1,1 point, ce qui est statistiquement indiscernable de zéro.

En termes simples, la hausse massive des loyers dont parlait le public était presque entièrement la signature de l'expiration du plafonnement des loyers, et non de la campagne fiscale. La « rupture du barrage » a libéré une vague d'augmentations de loyers auparavant supprimées qui ressemblait exactement à une répercussion de la taxe, mais ce n'était pas le cas.

À quel point sommes-nous sûrs ?
Le chercheur est très prudent sur ce qu'il peut et ne peut pas affirmer.

Ce qu'il a écarté : Il a écarté l'idée que la campagne fiscale était le principal moteur de la crise des loyers. Même en accordant le bénéfice du doute à la campagne fiscale, le chercheur calcule qu'elle a contribué au maximum à un cinquième (20 %) de la hausse des loyers, et probablement seulement à environ 6 %. Le reste était dû à l'expiration du plafonnement des loyers.
Ce qui reste inconnu : L'étude ne peut pas prouver qu'aucun propriétaire n'a répercuté le coût de la taxe sur ses locataires. Les données sont un peu trop « floues » (car elles portent sur de grandes régions plutôt que sur des appartements individuels) pour exclure de petites répercussions cachées. Il est possible que dans certains quartiers spécifiques, les locataires aient payé un peu plus, mais le chercheur ne peut pas le voir avec cette carte spécifique.
La Conclusion : L'affirmation publique selon laquelle « la campagne fiscale a causé la crise des loyers » est en grande partie erronée. Le véritable coupable était l'expiration du plafonnement des loyers. La campagne fiscale, bien qu'importante par son ampleur, n'a pas laissé l'empreinte massive sur les loyers que les gens redoutaient.

Ainsi, la prochaine fois que vous entendrez qu'une nouvelle taxe fait grimper les prix, souvenez-vous de la leçon du détective turc : parfois, la véritable raison pour laquelle les prix bondissent est qu'une ancienne limite vient d'être levée, et que la taxe n'est là qu'en arrière-plan, en train de jouer les coupables.

Résumé technique : L'application de l'impôt sur les revenus fonciers fait-elle augmenter les loyers ? Borner l'incidence de la campagne de formalisation de la Turquie avec un nouvel indice des loyers pour nouveaux locataires

1. Problématique et contexte
Cet article étudie l'incidence de l'application de l'impôt sur le revenu des propriétaires dans le marché locatif de la Turquie entre tepat 2024 et 2026. L'Administration des Revenus a exécuté une vaste campagne de formalisation, utilisant le croisement de données (titres de propriété, opérations bancaires, services publics) et une règle obligatoire de transfert bancaire pour intégrer environ 940 000 propriétaires auparavant non enregistrés dans le champ fiscal. Cela représentait une expansion de 41,5 % du registre des contribuables sur les revenus locatifs. Simultanément, les loyers des nouveaux locataires ont bondi de 144 % (89 points logarithmiques) au cours de la période de la campagne.

La question empirique centrale est de savoir si cette application fiscale a provoqué la hausse des loyers en répercutant la nouvelle charge fiscale sur les locataires (un effet de « répercussion » ou pass-through), ou si la corrélation observée était pilotée par d'autres facteurs. L'article comble une lacune dans la littérature : alors que l'incidence des taxes foncières et des taxes sur les transactions est bien étudiée, l'incidence locative de l'application de l'impôt sur le revenu des propriétaires informels n'a pas été estimée, principalement en raison de l'absence de chocs d'application mesurables et de données locatives à haute fréquence capables de les isoler.

2. Données et innovation de mesure
L'étude repose sur trois composantes de données critiques :

Le Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) : Un nouvel indice des loyers pour nouveaux locataires, basé sur des méthodes hédoniques, publié par la Banque Centrale de la République de Turquie (CBRT) à partir de février 2026. Construit à partir de rapports d'expertise bancaire, cet indice mesure les loyers à la marge des nouveaux contrats. Crucialement, il est exempt de la « rigidité des locataires installés » qui affecte les IPC basés sur des enquêtes, et parce qu'il suit les nouveaux contrats, il n'a jamais été soumis au plafonnement des loyers de 25 % qui s'appliquait aux renouvellements. L'indice couvre 19 strates régionales mensuellement de janvier 2018 à juin 2026.
L'exposition à l'application ( $f_r$ ) : Une mesure prédéterminée de l'exposition régionale, calculée comme le nombre de nouveaux propriétaires révélés par ménage de locataire dans chaque strate. Elle est dérivée du registre des contribuables au niveau provincial et des données de propriété du recensement de 2021. L'exposition varie considérablement selon la région (ex: 0,12 à Istanbul contre 0,21 dans la Mer Noire occidentale) en fonction des niveaux de conformité pré-campagne.
Le "Cap-Bite" ( $C_r$ ) : Une variable de contrôle mesurant la croissance cumulative excédentaire des loyers des nouveaux contrats par rapport au plafond de 25 % pendant l'existence du plafonnement (juillet 2022 – juin 2024). Elle capture l'« excédent » (overhang) de renouvelments supprimés qui est libéré lorsque le plafond expire le 1er juillet 2024.

3. Méthodologie et stratégie d'identification
L'article utilise un plan d'étude d'événement de type différence-en-différences (DiD) sur un panel strate-par-mois (juillet 2022 – juin 2026). Le défi central est que la campagne d'application fiscale et l'expiration du plafonnement des loyers de 25 % se sont produites simultanément, créant un choc de politique publique confondant.

Identification : La stratégie exploite le fait que les loyers des nouveaux contrats (mesurés par le YKKE) n'ont jamais été plafonnés, contrairement aux loyers de renouvellement. La variable « cap-bite » mesure l'ampleur régionale de l'excédent de renouvellement supprimé. En interagissant le cap-bite avec le temps, le modèle isole la libération différentielle du plafond de l'effet de l'application fiscale.
Spécification : L'équation de base régresse le logarithme des loyers des nouveaux locataires sur les effets fixes de strate et de mois, en interagissant l'exposition à l'application ( $f_r$ ) et le cap-bite ( $C_r$ ) avec des indicateurs temporels.
Inférence : Étant donné le faible nombre de clusters (15 strates hors zones de séismes), l'article utilise des p-values de bootstrap à clusters sauvages (wild-cluster bootstrap) (avec la nullité imposée) et une inférence par randomisation sur les permutations d'exposition pour garantir des tests statistiques valides.
Placebo : Les prix de l'immobilier (KFE) servent de placebo. Selon le modèle, si les locataires supportent la taxe (répercussion totale), le revenu net des propriétaires et la valeur des actifs restent inchangés, impliquant l'absence de réponse différentielle des prix à l'exposition. Si les propriétaires supportent la taxe, les prix devraient baisser.

4. Résultats clés

Estimations naïves vs conditionnelles : Une spécification naïve (ignorant le plafonnement des loyers) suggère une répercussion significative : les loyers des nouveaux locataires augmentent de +5,7 points logarithmiques par écart-type d'exposition à l'application. Cependant, cette spécification échoue aux tests de pré-tendance, montant une dérive préexistante de +5,0 points logarithmiques par an dans les régions à forte exposition.
Le rôle du plafonnement : Une fois que le modèle conditionne sur l'interaction du « cap-bite », la pré-tendance disparaît (la pente chute à +1,0, $p=0,46$ ), et l'effet d'exposition post-période s'effondre à +1,1 points logarithmiques par écart-type. Cette estimation est statistiquement indiscernable de zéro ( $p=0,48$ via wild bootstrap ; $p=0,34$ via inférence par randomisation).
Placebo de prix : Les prix de l'immobilier ne montrent aucune réponse différentielle à l'exposition à l'application (+0,6 points logarithmiques, $p=0,71$ ), ce qui est cohérent avec le résultat des loyers et exclut les facteurs de confusion liés à la demande.
Robustesse : Le résultat nul se maintient à travers d'autres définitions du cap-bite (fenêtre d'un an, basée sur les prix de l'immobilier), des fenêtres d'anticipation et des corrections d'erreurs de mesure (instrumentation de l'exposition par les taux de croissance de l'enregistrement excédentaire).

5. Bornage de l'impact agrégé
Bien que l'étude ne puisse rejeter la répercussion totale au sein du segment nouvellement taxé en raison d'une puissance limitée (l'effet minimum détectable est de 3,8 points logarithmiques, alors que la répercussion totale ne prédit que 0,3–0,8), elle parvient à borner la contribution agrégée de la campagne à la hausse nationale des loyers.

En utilisant la borne supérieure de l'intervalle de confiance, l'article calcule que la campagne d'application ne représente au plus qu'un cinquième (20 %) de la hausse nationale des loyers pour nouveaux locataires de 2024–2026, avec une estimation ponctuelle de 6 %.
L'estimation naïve aurait attribué 30 % de la hausse à la taxe ; la différence (24 points de pourcentage) est quantitativement attribuée à la libération du plafonnement des loyers.

6. Signification et affirmations
L'article apporte quatre contributions principales :

Littérature sur l'incidence : Il fournit les premières estimations (ponctuelles et bornées) de l'incidence locative de l'application de l'impôt sur le revenu des propriétaires, une marge de politique distincte des taxes foncières ou de transaction.
Littérature sur l'application fiscale : Il ajoute des preuves sur les conséquences de prix de l'application, une dimension souvent absente des études axées sur la conformité.
Littérature sur la régulation des loyers : Il offre une leçon d'identification préventive : là où la libération du plafonnement des loyers coïncide avec d'autres politiques, la libération du plafond peut se faire passer pour une répercussion fiscale. L'étude démontre qu'un indice des nouveaux contrats basé sur des expertises est l'outil précis requis pour démêler ces chocs.
Mesure du logement : Il valide l'utilité de la recherche des indices de loyers pour nouveaux locataires basés sur des expertises (comme le YKKE) dans les marchés où les données d'enquête sont indisponibles ou biaisées.

Conclusion
L'article conclut que la répercussion apparente visible dans les données brutes est presque entièrement l'« empreinte digitale » de la libération du plafonnement des loyers. Bien que l'étude ne puisse pas exclure définitivement que certains locataires de propriétaires nouvellement formalisés aient fait face à des loyers plus élevés (incidence au micro-niveau), les preuves agrégées suggèrent que la campagne de formalisation n'a pas provoqué la crise des loyers. Le cas fiscal en faveur de la formalisation des propriétaires ne comporte pas de coût caché important pour les locataires au niveau agrégé. La question restée ouverte est de savoir si l'incidence est concentrée dans des segments spécifiques à faibles revenus que les indices régionaux moyennent.

Le Grand Mystère du Loyer : Qui en Paie le Prix ?

L'Histoire de Détective Turque

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