Urban Land Governance in Techiman, Ghana: Exploring the challenges and drivers of urban transformation

غالبًا ما تُتخيل المدن كخرائط مرسومة بعناية، حيث تتبع الشوارع خطوطًا مستقيمة وتستقر المباني بدقة داخل مناطقها المخصصة. ولكن في الواقع، وخاصة في العديد من المدن سريعة النمو عبر أفريقيا، تروي الأرض تحت أقدامنا قصة مختلفة. فالمساحة التي يعيش ويعمل ويتحرك فيها الناس ليست مجرد نتاج لمخططات رسمية؛ بل هي نتاج مزيج معقد من هوية مالكي الأراضي، وكيفية بيع وشراء تلك الأراضي، وما إذا كانت القواعد التي تهدف لتوجيه البناء متبعة بالفعل. وعندما تفشل الأنظمة الرسمية لإدارة الأراضي في مواكبة سرعة النمو السكاني، غالبًا ما يجد الناس طرقهم الخاصة لتأمين المأوى، مما يؤدي إلى نمو أحياء دون إذن، متجاوزةً الخطط التي وضعها مسؤولو المدينة. هذا التوتر بين المدينة المثالية على الورق والمدينة الفوضوية على أرض الواقع هو اللغز المركزي الذي يحاول الباحثون حله في "تيكيمان"، وهي بلدة سوق صاخبة في غانا.

في تيكيمان، تُقاد قصة النمو الحضري بنظام فريد للأراضي. فخلافًا للعديد من المدن الغربية حيث تمتلك الحكومة معظم الأراضي أو حيث تكون الصكوك الخاصة هي المعيار، فإن غالبية الأراضي في غانا يحتفظ بها القادة التقليديون والعائلات بموجب أنظمة عرفية. وهذا يعني أنه عندما يريد شخص ما بناء منزل، فإنه غالبًا ما يتفاوض مباشرة مع زعيم محلي أو رئيس عائلة بدلاً من مكتب حكومي. وبينما يتجذر هذا النظام بعمق في الثقافة، فإنه يعمل إلى حد كبير خارج الإطار القانوني الرسمي الذي يتطلب تصاريح ومخططات موقع مفصلة. ومع توسع المدينة، تخلق هذه الطريقة غير الرسمية في ممارسة الأعمال فجوة بين ما يخطط له مخططو المدينة وما يتم بناؤه بالفعل. وكان السؤال الذي طرحه الباحثون بسيطًا ولكنه عميق: لماذا تستمر هذه الفجوات، وما هي القوى التي تشكل بالفعل الشكل المادي للمدينة؟

للإجابة على ذلك، أجرى فريق من الباحثين من سلطات التخطيط والجمعيات المحلية في غانا تحقيقًا مفصلاً في تيكيمان. لم يعتمدوا على منهج واحد بل دمجوا نهجين للحصول على صورة كاملة. أولاً، تحدثوا مباشرة مع الأشخاص الذين يمتلكون السلطة والأشخاص الذين يبنون المدينة؛ حيث أجروا مقابلات مع ملاك الأراضي التقليديين، ومخططي المدن، والمسؤولين المحليين لفهم قواعد اللعبة من الداخل. ثانيًا، أجروا مسحًا لما يقرب من ثلاثمائة من مالكي العقارات في جميع أنحاء المدينة، حيث سُئل هؤلاء الملاك عن كيفية استحواذهم على أراضيهم، وما إذا كان لديهم إذن رسمي للبناء، ومدة إقامتهم هناك. ومن خلال الاستماع إلى قصص الناس على الأرض ومقارنتها بالبيانات الواردة من المسؤولين، استطاع الفريق رؤية الآليات الحقيقية للتحول الحضري.

كشفت النتائج عن مدينة في حالة من التفاوض المستمر، حيث يتم تجاهل القواعد الرسمية غالبًا ليس لأن الناس يريدون كسر القانون، بل لأن النظام يبدو بالنسبة لهم معطلاً. وجد الباحثون أن الطريقة الأكثر شيوعًا للحصول على الأراضي هي من خلال الملاك العرفيين، حيث أن حوالي ثلاثة أ quarters من مالكي العقارات في الدراسة قد اشتروا قطع أراضيهم بهذه الطريقة. ومع ذلك، فإن عددًا كبيرًا من هؤلاء الملاك لا يمتلكون الأوراق الرسمية التي تتطلبها المدينة لإصدار تصريح بناء. وعندما يشعر الناس بعدم أمان ملكيتهم للأرض — خوفًا من نشوب نزاع أو فقدان استثمارهم — فإنهم غالبًا ما يسارعون بالبناء فورًا. يبدأون البناء قبل الحصول على الموافقة الحكومية اللازمة، وأحيانًا حتى يبنون في عطلات نهاية الأسبوع لتجنب رؤية المفتشين. هذا "التمدد الهادئ" هو استراتيجية بقاء، وسيلة لفرض حق في الأرض قبل أن يسبقهم أحد.

حدد البحث أربعة أسباب رئيسية تجعل المدينة تكافح لاتباع خططها، مرتبة حسب مدى مساهمتها في المشكلة. وُجد أن المحرك الأقوى هو ضعف الحوكمة والفشل المؤسسي. ولا يعني هذا مجرد نقص في القوانين، بل نقص في الأفراد والموارد اللازمة لإنفاذها. سمع الباحثون من المسؤولين أن هناك نقصًا في الموظفين لمراقبة المدينة، ونقصًا في المركبات للذهاب إلى مواقع البناء، وانفصالًا بين الأشخاص الذين يوافقون على الخطط والذين يفحصونها على الأرض. وعندما تغيب الإرادة السياسية لإنفاذ القواعد، وعندما يكون النظام بطيئًا ومحبطًا، يبحث الناس بشكل طبيعي عن طرق مختصرة.

ويرتبط هذا ارتباطًا وثيقًا بقضية حيازة الأراضي وملكية الأراضي. نظرًا لأن سوق الأراضي غير رسمي للغاية، فإن النزاعات شائعة، وقد تُباع نفس قطعة الأرض لعدة أشخاص. هذا الشعور بعدم الأمان يخلق إحساسًا بالاستعجال؛ فإذا شعر المطور بأن ملكيته مهتزة، فسوف يبني بأسرع ما يمكن لجعل الهيكل واقعًا ملموسًا، مؤمنًا بأن المبنى يصعب إزالته أكثر من قطعة الأرض الخالية. هذا الخوف يدفع نحو البناء غير المصرح به، محولًا ما ينبغي أن يكون عملية منظمة إلى سباق ضد الزمن. العامل الثالث هو عدم الامتثال العام، حيث لا يتبع الناس القواعد ببساطة، غالبًا لأنهم لا يفهمونها أو لأنهم يرون الآخرين يفعلون الشيء نفسه دون عواقب. أما العامل الرابع، وهو الفجوات الإجرائية، فيتعلق بالعقبات البيروقراطية ووجود وسطاء يعدون بموافقات أسرع مقابل رسوم إضافية، مما يدفع الناس أكثر بعيدًا عن النظام الرسمي.

خلص الباحثون إلى أن مجرد امتلاك خريطة جيدة الرسم أو قانون جديد ليس كافيًا لخلق مدينة وظيفية. في تيكيمان، يعد وجود عملية تقديم طلب تصريح تطوير أداة حاسمة، حيث تفرض لحظة مراجعة حيث يمكن للمدينة التحقق من ملكية الأرض وضمان معايير السلامة. ومع ذلك، أظهرت الدراسة أن هذه الأداة تفشل عندما يكون النظام الكامن وراءها ضعيفًا. فإذا لم تتمكن الحكومة من إنفاذ القواعد، أو إذا كان نظام الأراضي غير آمن للغاية بحيث لا يستطيع الناس الانتظار للحصول على التصاريح، فستستمر المدينة في النمو بطرق تتحدى المخطط. فالمدينة ليست مجرد مجموعة من المباني؛ بل هي انعكاس للثقة. فعندما يثق الناس في النظام لحماية حقوقهم، يتبعون القواعد. وعندما تضيع تلك الثقة، تصبح المدينة عبارة عن رقعة من التطورات غير المصرح بها.

يتحدى هذا البحث الفكرة القائلة بأن العشوائية الحضرية هي مجرد مشكلة سوء تخطيط أو نقص في التعليم. بدلاً من ذلك، يشير إلى أن الفوضى هي عرض لانفصال أعمق بين الإطار القانوني وواقع كيفية ملكية وتداول الأراضي. إن مدينة تيكيمان لا تفشل لأن مخططيها سيئون في رسم الخطوط؛ بل تعاني لأن الآليات لإنفاذ تلك الخطوط معطلة. وتؤكد الدراسة أنه لبناء مدن مرنة، يجب على المسؤولين النظر إلى ما وراء المخططات ومعالجة الأسباب الجذرية: تقوية المؤسسات التي تنفذ القواعد، وتأمين ملكية الأراضي حتى لا يشعر الناس بالحاجة إلى الاستعجال، وإشراك المجتمع لجعل العملية تعمل لصالح الجميع. وبدون إصلاح هذه القضايا الأساسية، فإن الفجوة بين المدينة المخططة والمدينة الحقيقية ستستمر في الاتساع.