Urban Land Governance in Techiman, Ghana: Exploring the challenges and drivers of urban transformation
Cette étude de méthode mixte menée à Techiman, au Ghana, révèle que si les permis de construire sont essentiels pour formaliser les transactions foncières, les défaillances institutionnelles et les défis de gouvernance compromettent la planification spatiale, nécessitant des stratégies spécifiques au contexte qui intègrent le régime foncier, la gouvernance et l'application des règles pour parvenir à une transformation urbaine résiliente.
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Les villes sont souvent imaginées comme des cartes soigneusement tracées, où les rues suivent des lignes droites et les bâtiments s'inscrivent proprement dans leurs zones désignées. En réalité, particulièrement dans de nombreuses villes à croissance rapide à travers l'Afrique, le sol sous nos pieds raconte une histoire différente. L'espace où les gens vivent, travaillent et se déplacent n'est pas seulement le produit de plans officiels ; il est façonné par un mélange complexe de qui possède la terre, de la manière dont cette terre est achetée et vendue, et de savoir si les règles destinées à guider la construction sont réellement respectées. Lorsque les systèmes formels de gestion des terres ne parviennent pas à suivre la vitesse de la croissance démographique, les gens trouvent souvent leurs propres moyens de sécuriser un logement, menant à des quartiers qui croissent sans permission, contournant les plans dessinés par les responsables de la ville. Cette tension entre la ville idéale sur papier et la ville désordonnée sur le terrain est le puzzle central que les chercheurs tentent de résoudre à Techiman, une ville de marché animée au Ghana.
À Techiman, l'histoire de la croissance urbaine est portée par un système foncier unique. Contrairement à de nombreuses villes occidentales où le gouvernement possède la majeure partie des terres ou bien où les titres de propriété privés sont la norme, la majorité des terres au Ghana sont détenues par des chefs traditionnels et des familles selon des systèmes coutumiers. Cela signifie que lorsqu'une personne veut construire une maison, elle négocie souvent directement avec un chef local ou un chef de famille plutôt qu'avec un bureau gouvernemental. Bien que ce système soit profondément ancré dans la culture, il opère largement en dehors du cadre juridique formel qui exige des permis et des plans de masse détaillés. À mesure que la ville s'étend, cette façon de faire des affaires informelle crée un fossé entre ce que les urbanistes prévoient et ce qui est réellement construit. La question posée par les chercheurs était simple mais profonde : pourquoi ces écarts persistent-ils, et quelles forces façonnent réellement la forme physique de la ville ?
Pour répondre à cela, une équipe de chercheurs issus des autorités de planification et des assembles locales du Ghana a mené une enquête détaillée à Techiman. Ils ne se sont pas appuyés sur une seule méthode, mais ont combiné deux approches pour obtenir une image complète. Premièrement, ils ont parlé directement aux personnes qui détiennent le pouvoir et à celles qui construisent la ville. Ils ont interrogé les propriétaires fonciers traditionnels, les urbanistes et les responsables locaux pour comprendre les règles du jeu de l'intérieur. Deuxièmement, ils ont interrogé près de trois cents propriétaires de propriétés à travers la ville. Ces propriétaires ont été interrogés sur la manière dont ils avaient acquis leur terrain, s'ils avaient une permission officielle pour construire, et depuis combien de temps ils vivaient là. En écoutant les récits des gens sur le terrain et en les recoupant avec les données des responsables, l'équipe a pu voir les véritables mécanismes de la transformation urbaine.
Les résultats ont révélé une ville en état de négociation constante, où les règles officielles sont souvent ignorées non pas parce que les gens veulent enfreindre la loi, mais parce que le système leur semble défaillant. Les chercheurs ont découvert que le moyen le plus courant d'obtenir des terres est par l'intermédiaire de propriétaires coutumiers, environ trois quarts des propriétaires de propriétés étudiés ayant acheté leurs parcelles de cette manière. Cependant, un nombre important de ces propriétaires ne possèdent pas les documents officiels requis par la ville pour délivrer un permis de construire. Lorsque les gens sentent que leur propriété foncière est précaire — craignant qu'un litige ne survienne ou qu'ils puissent perdre leur investissement — ils se précipitent souvent pour construire immédiatement. Ils commencent la construction avant d'obtenir l'approbation gouvernementale nécessaire, construisant parfois même les week-ends pour éviter d'être vus par les inspecteurs. Cet « empiètement silencieux » est une stratégie de survie, une façon de revendiquer une parcelle avant que quelqu'un d'autre ne le fasse.
L'étude a identifié quatre raisons principales pour lesquelles la ville peine à suivre ses propres plans, en les classant selon leur contribution au problème. Le moteur le plus puissant s'est avéré être la faiblesse de la gouvernance et l'échec institutionnel. Cela ne signifie pas seulement un manque de lois, mais un manque de personnes et de ressources nécessaires pour les appliquer. Les chercheurs ont entendu des responsables dire qu'il y a trop peu de personnel pour surveiller la ville, un manque de véhicules pour se rendre sur les sites de construction, et un décalage entre les personnes qui approuvent les plans et celles qui les contrôlent sur le terrain. Lorsqu'il n'y a pas de volonté politique pour faire respecter les règles, et que le système est lent et frustrant, les gens cherchent naturellement des raccourcis.
Étroitement lié à cela est la question du régime foncier et de la propriété. Comme le marché foncier est très informel, les litiges sont fréquents et la même parcelle peut être vendue à plusieurs personnes. Cette insécurité crée un sentiment d'urgence. Si un promoteur sent que sa propriété est fragile, il construira aussi vite que possible pour rendre la structure réelle, croyant qu'un bâtiment est plus difficile à démolir qu'une parcelle de terrain vide. Cette peur stimule la construction non autorisée, transformant ce qui devrait être un processus réglementé en une course contre la montre. Le troisième facteur est la non-conformité du public, où les gens ne suivent tout simplement pas les règles, souvent parce qu'ils ne les comprennent pas ou parce qu'ils voient d'autres le faire sans conséquence. Le quatrième facteur, les lacunes procédurales, concerne les obstacles bureaucratiques et la présence d'intermédiaires qui promettent des approbations plus rapides moyennant des frais supplémentaires, éloignant davantage les gens du système officiel.
Les chercheurs ont conclu que posséder simplement une carte bien dessinée ou une nouvelle loi ne suffit pas à créer une ville fonctionnelle. À Techiman, la présence d'un processus de demande de permis de construire est un outil crucial, car elle impose un moment de révision où la ville peut vérifier la propriété foncière et s'assurer du respect des normes de sécurité. Cependant, l'étude a montré que cet outil échoue lorsque le système derrière lui est faible. Si le gouvernement ne peut pas faire respecter les règles, ou si le système foncier est trop précaire pour que les gens puissent attendre les permis, la ville continuera de croître d'une manière qui défie le plan. La ville n'est pas seulement une collection de bâtiments ; elle est le reflet de la confiance. Quand les gens font confiance au système pour protéger leurs droits, ils suivent les règles. Quand cette confiance disparaît, la ville devient un patchwork de développements non autorisés.
Cette recherche remet en question l'idée selon laquelle l'informalité urbaine est simplement un problème de mauvaise planification ou d'un manque d'éducation. Au contraire, elle suggère que le désordre est le symptôme d'un déconnecté plus profond entre le cadre juridique et la réalité de la propriété et de l'échange des terres. La ville de Techiman ne faillit pas parce que ses planificateurs sont mauvais pour tracer des lignes ; elle est en difficulté parce que les mécanismes pour faire respecter ces lignes sont brisés. L'étude souligne que pour construire des villes résilientes, les responsables doivent regarder au-delà des plans et s'attaquer aux causes profondes : renforcer les institutions qui appliquent les règles, sécuriser la propriété foncière afin que les gens ne ressentent pas le besoin de se précipiter, et engager le dialogue avec la communauté pour que le processus fonctionne pour tout le monde. Sans corriger ces problèmes sous-jacents, l'écart entre la ville planifiée et la ville réelle ne fera que s'élargir.
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