Urban Land Governance in Techiman, Ghana: Exploring the challenges and drivers of urban transformation

都市はしばしば、通りが直線を描き、建物が指定されたゾーン内に整然と収まっている、入念に描かれた地図として想像されます。しかし現実には、特にアフリカの多くの急速に成長する都市において、私たちの足元の地面は異なる物語を語っています。人々が暮らし、働き、移動する空間は、単なる公式の設計図の産物ではありません。それは、誰が土地を所有しているのか、その土地がどのように売買されているのか、そして建設を導くための規則が実際に守られているのかという、複雑な要素によって形作られています。土地を管理するための公式なシステムが人口増加のスピードに追いつけなくなったとき、人々はしばなしに自らの方法で住居を確保しようとし、その結果、都市当局が描いた計画を回避しながら、許可なく成長していく近隣住区が生まれるのです。この「紙の上の理想的な都市」と「地上にある混沌とした都市」との間の緊張関係こそが、ガーナの活気ある市場町であるテキマンにおいて、研究者たちが解こうとしている中心的なパズルです。

テキマンにおいて、都市成長の物語は独特な土地制度によって駆動されています。政府がほとんどの土地を所有している、あるいは私的な権利証書が標準となっている多くの西洋の都市とは異なり、ガーナの土地の大部分は、慣習的な制度の下で伝統的な指導者や家族によって保持されています。これは、誰かが家を建てたいと思ったとき、政府の事務所ではなく、地元のチーフや家族の長と直接交渉することが多いことを意味します。このシステムは文化に深く根ざしていますが、許可や詳細な敷地計画を必要とする公式の法的枠組みからは大きく外れて運用されています。都市が拡大するにつれ、このインフォーマルなビジネスのやり方は、都市計画家が意図するものと、実際に建設されるものとの間に乖離を生み出しています。研究者が投げかけた問いは、単純ながらも深遠なものでした。なぜこれらの乖離は存続し続けるのか、そして、一体どのような力が都市の物理的な形態を形作っているのか、という問いです。

これに答えるため、ガーナの計画当局および地方議会の研究チームは、テキマンで詳細な調査を実施しました。彼らは単一の手法に頼るのではなく、全体像を把握するために2つのアプローチを組み合わせました。第一に、彼らは権力を持つ人々、そして都市を築く人々と直接対話をしました。伝統的な地主、都市計画家、そして地方当局者へのインタビューを通じて、内部から見た「ゲームのルール」を理解しようとしました。第二に、市内約300軒の不動産所有者を対象とした調査を行いました。これらの所有者に対し、どのように土地を取得したのか、建設の公式な許可を得ているのか、そしてどのくらいの期間そこに住んでいるのかについて質問しました。現場の人々の物語を聞き、それを当局のデータと照らし合わせることで、調査チームは都市変容の真のメカニズムを見出すことができたのです。

調査結果は、公式のルールがしばしば無視されている、絶え間ない交渉状態にある都市の姿を明らかにしました。ルールが無視されるのは、人々が法を破りたいと思っているからではなく、そのシステムが彼らにとって壊れていると感じられるからです。研究者は、最も一般的な土地取得方法は慣習的な地主を通じたものであり、調査対象となった不動産所有者の約4分の3がこの方法で区画を購入していることを発見しました。しかし、これらの所有者のかなりの数が、建築許可を発行するために都市が求める公式の書類を持っていません。人々は、紛争が生じるのではないか、あるいは投資を失うのではないかという不安を感じて土地の所有権が不安定であると感じるとき、すぐに建設を急いでしまいます。彼らは必要な政府の承認を得る前に、時には検査官に見つからないように週末を利用してさえ建設を開始します。この「静かな侵食」は、生存戦略であり、他の誰よりも先に土地の権利を主張するための手段なのです。

本研究は、都市が自らの計画に従うことが困難である主な理由を4つ特定し、それらが問題にどの程度寄与しているかによって順位付けしました。最も強力な要因として特定されたのは、ガバナンスの弱体化と制度の失敗でした。これは単に法律の欠如を意味するのではなく、それらを執行するための人材や資源の不足を意味します。当局者からは、都市を監視するためのスタッフが少なすぎること、建設現場へ移動するための車両が不足していること、そして計画を承認する人と現場でチェックを行う人の間に断絶があるといった声が聞かれました。ルールを執行する政治的意志がなく、システムが遅く煩わしいとき、人々は自然と近道を探すようになります。

これに密接に関連しているのが、土地の保有形態と所有権の問題です。土地市場が非常にインフォーマルであるため、紛争が頻発し、同じ土地が複数の人に売られることもあります。この不安定さが切迫感を生みます。開発者が自身の所有権が揺らいでいると感じれば、建物は空き地よりも撤去が困難であると信じ、できるだけ早く建設を行います。この恐怖が、無許可の建設を促し、本来規制されるべきプロセスを時間との戦いに変えてしまうのです。第3の要因は公的な不遵守であり、人々がルールを理解していないか、あるいは他人が何の報いも受けずに同じことをしているのを見ているために、単にルールに従わないという現象です。第4の要因である手続き上の不備は、官僚的な障壁や、追加料金を支払えばより迅速な承認を約束してくれる仲介者の存在を含んでおり、これらがさらに人々を公式なシステムから遠ざけています。

研究者たちは、単に立派な地図や新しい法律があるだけでは、機能的な都市を作るには不十分であると結論づけました。テキマンにおいて、開発許可申請プロセスが存在することは、都市が土地の所有権を確認し、安全基準を満たしていることを確認するための重要なツールとなります。しかし、本研究は、その背後にあるシステムが脆弱である場合、このツールは機能しないことを示しました。もし政府がルールを執行できず、あるいは土地制度があまりに不安定で人々が許可を待てない状況であれば、都市は計画に背いた形で成長し続けることになります。都市は単なる建物の集合体ではありません。それは信頼の反映なのです。人々が自分の権利を守るためにシステムを信頼しているとき、彼らはルールに従います。その信頼が失われたとき、都市は無許可の開発が継ぎ接ぎされたものとなってしまうのです。

この研究は、都市のインフォーマリティ（非公式性）が単なる計画の拙劣さや教育の欠如による問題であるという考えに異を唱えています。むしろ、それは法的枠組みと、土地が所有・取引される現実との間の深い断絶の兆候であることを示唆しています。テキマンの都市が失敗しているのは、計画家が線を引くのが下手だからではなく、その線を執行するメカニズムが壊れているからです。本研究は、強靭な都市を築くためには、設計図の先を見据え、根本的な原因に対処しなければならないと強調しています。すなわち、ルールを執行する機関を強化し、人々が急ぐ必要を感じないよう土地の所有権を保障し、そしてプロセスがすべての人にとって機能するようにコミュニティと関わっていくことです。これらの根底にある問題を解決しない限り、計画された都市と現実の都市との間の溝は広がり続けるでしょう。