Urban Land Governance in Techiman, Ghana: Exploring the challenges and drivers of urban transformation

도시는 종종 거리가 직선을 따르고 건물들이 지정된 구역 내에 깔끔하게 자리 잡은, 정교하게 그려진 지도처럼 상상되곤 합니다. 하지만 현실에서는, 특히 아프리카의 많은 급성장하는 도시들에서, 우리 발밑의 땅은 다른 이야기를 들려줍니다. 사람들이 살고, 일하고, 이동하는 공간은 단순히 공식적인 청사진의 산물이 아닙니다. 그것은 토지 소유권, 토지의 매매 방식, 그리고 건설을 안내하기 위해 만들어진 규칙들이 실제로 준수되는지 여부와 같은 복잡한 요소들에 의해 형성됩니다. 토지를 관리하는 공식 체계가 인구 성장 속도를 따라잡지 못할 때, 사람들은 종종 자신만의 방식으로 주거지를 확보하며, 이는 시 공무원들이 그린 계획을 우회하여 허가 없이 성장하는 이웃들을 만들어냅니다. 종이 위의 이상적인 도시와 지면 위의 무질서한 도시 사이의 이러한 긴장은 가나의 번화한 시장 마을인 테키만(Techiman)에서 연구자들이 해결하고자 하는 핵심적인 수수께끼입니다.

테키만에서 도시 성장의 이야기는 독특한 토지 체계에 의해 주도됩니다. 정부가 대부분의 토지를 소유하거나 사적 권리증이 표준인 많은 서구 도시들과 달리, 가나 토지의 대다수는 관습적 체제 아래 전통적 지도자들과 가족들에 의해 보유됩니다. 이는 누군가 집을 짓고 싶을 때, 정부 사무소가 아니라 현지 추장이나 가족 대표와 직접 협상해야 함을 의미합니다. 이 체제는 문화에 깊이 뿌리박혀 있지만, 허가와 상세한 배치도를 요구하는 공식적인 법적 틀 밖에서 주로 운영됩니다. 도시가 확장됨에 따라, 이러한 비공식적인 방식의 비즈니스는 도시 계획가들이 의도한 것과 실제로 건설되는 것 사이의 간극을 만듭니다. 연구자들이 던진 질문은 단순하지만 심오했습니다. 왜 이러한 간극이 지속되는가, 그리고 실제로 도시의 물리적 형태를 형성하는 힘은 무엇인가?

이를 밝히기 위해 가나의 계획 당국과 지역 의회 소속 연구진은 테키만에서 상세한 조사를 실시했습니다. 그들은 단일한 방법에 의존하지 않고, 전체적인 그림을 얻기 위해 두 가지 접근 방식을 결합했습니다. 첫째, 그들은 권력을 가진 사람들과 도시를 건설하는 사람들과 직접 대화했습니다. 그들은 내부의 규칙을 이해하기 위해 전통적 토지 소유주, 도시 계획가, 그리고 지역 공무원들을 인터뷰했습니다. 둘째, 그들은 도시 전역의 약 300명의 부동산 소유주를 대상으로 설문 조사를 실시했습니다. 이 소유주들에게는 토지를 어떻게 취득했는지, 건축에 대한 공식적인 허가를 받았는지, 그리고 그곳에 얼마나 오래 거주했는지에 대해 질문했습니다. 현장의 목소리를 듣고 이를 공무원들의 데이터와 교차 검증함으로써, 연구팀은 도시 변화의 진정한 메커니즘을 볼 수 있었습니다.

연구 결과, 도시는 공식적인 규칙이 사람들이 법을 어기고 싶어서가 아니라, 시스템이 그들에게 망가진 것처럼 느껴지기 때문에 자주 무시되는 끊임없는 협상의 상태에 있음이 드러났습니다. 연구진은 가장 흔한 토지 취득 방식이 관습적 토지 소유자를 통한 것이며, 조사 대상 부동산 소유자의 약 4분의 3이 이런 방식으로 필지를 구입했다는 사실을 발견했습니다. 그러나 이들 중 상당수는 시에서 건축 허가를 발행하는 데 필요한 공식 서류를 갖추고 있지 않았습니다. 사람들이 토지 소유가 불안하다고 느낄 때—분쟁이 발생하거나 투자를 잃을 수 있다는 두려움 때문에—그들은 종종 즉시 건축을 서두릅니다. 그들은 필요한 정부 승인을 받기 전에, 때로는 조사관들의 눈을 피하기 위해 주말에 건설을 시작하기도 합니다. 이러한 "조용한 침입"은 생존 전략이자, 다른 사람이 먼저 차지하기 전에 자신의 권리를 확보하려는 방법입니다.

본 연구는 도시가 자체 계획을 따르는 데 어려움을 겪는 네 가지 주요 이유를 식별하고, 각 요인이 문제에 기여하는 정도에 따라 순위를 매겼습니다. 가장 강력한 동인은 약한 거버넌스와 제도적 실패로 밝혀졌습니다. 이는 단순히 법의 부재만을 의미하는 것이 아니라, 법을 집행하는 데 필요한 인력과 자원의 부족을 의미합니다. 연구진은 공무원들로부터 도시를 감시할 직원이 너무 적고, 건설 현장을 방문할 차량이 부족하며, 계획을 승인하는 사람과 현장에서 점검하는 사람 사이의 단절이 존재한다는 이야기를 들었습니다. 규칙을 집행할 정치적 의지가 없고 시스템이 느리고 답답할 때, 사람들은 자연스럽게 지름길을 찾게 됩니다.

이와 밀접하게 연결된 문제는 토지 보유 및 소유권 문제입니다. 토지 시장이 매우 비공식적이기 때문에 분쟁이 흔하며, 동일한 토지가 여러 사람에게 팔리기도 합니다. 이러한 불안정성은 긴박감을 조성합니다. 개발자가 자신의 소유권이 불확실하다고 느낀다면, 그는 건물이 빈 땅보다 제거하기 더 어렵다는 믿음 하에 최대한 빨리 건축을 완료하려 할 것입니다. 이러한 두려움은 무허가 건설을 부추기며, 규제되어야 할 과정을 시간과의 싸움으로 바꿉니다. 세 번째 요인은 공공의 불이행으로, 사람들이 규칙을 이해하지 못하거나 다른 사람들이 아무런 대가 없이 규칙을 어기는 것을 보면서 단순히 규칙을 따르지 않는 현상입니다. 네 번째 요인인 절차적 격차는 관료적 장애물과 추가 비용을 대가로 빠른 승인을 약속하는 중간책의 존재를 포함하며, 이는 사람들을 공식 시스템으로부터 더욱 멀어지게 만듭니다.

연구진은 잘 그려진 지도나 새로운 법 하나만으로는 기능적인 도시를 만드는 데 충분하지 않다고 결론지었습니다. 테키만에서 개발 허가 신청 프로세스의 존재는 도시가 토지 소유권을 확인하고 안전 기준을 충족하는지 확인할 수 있는 검토의 순간을 강제하는 중요한 도구입니다. 그러나 연구는 이 도구가 배후의 시스템이 약할 때 실패한다는 것을 보여주었습니다. 정부가 규칙을 집행할 수 없거나, 토지 시스템이 너무 불안정하여 사람들이 허가를 기다릴 여유가 없다면, 도시는 계획을 벗어난 방식으로 계속 성장할 것입니다. 도시는 단순히 건물들의 집합이 아니라 신뢰의 반영입니다. 사람들이 자신의 권리를 보호해 줄 것이라고 시스템을 신뢰할 때 규칙을 따릅니다. 신뢰가 사라지면 도시는 무허가 개발의 조각 모음이 됩니다.

이 연구는 도시의 비공식성이 단순히 열악한 계획이나 교육의 부족 때문이라는 생각을 반박합니다. 대신, 이것은 법적 틀과 토지가 소유되고 거래되는 현실 사이의 깊은 단절이 낳은 증상임을 시사합니다. 테키만 도시는 계획가들이 선을 잘못 그려서 실패하는 것이 아니라, 그 선을 집행하는 메커니즘이 고장 났기 때문에 어려움을 겪고 있는 것입니다. 본 연구는 회복력 있는 도시를 건설하기 위해서 공직자들이 청사진 너머를 바라보고 근본적인 원인을 해결해야 한다고 강조합니다. 즉, 규칙을 집행하는 제도를 강화하고, 사람들이 서두를 필요가 없도록 토지 소유권을 안정시키며, 과정이 모두에게 작동할 수 있도록 공동체와 소통하는 것입니다. 이러한 근본적인 문제를 해결하지 않는 한, 계획된 도시와 실제 도시 사이의 간극은 계속해서 넓어질 것입니다.