Governing with precision: A framework to close the implementation gap in Kuala Lumpur’s urban housing regeneration

في العديد من المدن المتنامية، تتكشف أزمة صامتة تحت السطح. منذ عقود، قامت الحكومات ببناء آلاف المجمعات السكنية لإسكان العمال والعائلات. واليوم، أصبحت تلك المباني نفسها متهالكة، حيث تتشقق خرسانتها وتفشل أنظمتها، مما يشكل مخاطر على الناس الذين يعيشون داخلها. إن إصلاح هذه المشكلة لا يتعلق فقط بصب خرسانة جديدة أو تصميم مخططات أفضل؛ بل يتعلق بالآلية المعقدة لكيفية اتخاذ المدينة للقرارات. فعندما يحتاج مبنى ما إلى إعادة بناء، يجب أن تتفق مجموعات مختلفة عديدة: السكان الذين يعيشون هناك، والشركات الخاصة التي ترغب في البناء، ومجلس المدينة المحلي، والحكومة الوطنية. وإذا لم تستطع هذه المجموعات الوثوق ببعضها البعض، أو إذا كانت القواعد التي يتبعونها غير واضحة، فإن العمل يتوقف. وتظل المباني خطيرة، ويظل الناس عالقين في حالة من الضياع. هذا هو اللغز المركزي لتجديد الإسكان الحضري: الحلول التقنية موجودة، لكن الأنظمة الاجتماعية والسياسية غالباً ما تفشل في تقديمها.

لقد أمضى فريق من الباحثين في كوالالمبور، ماليزيا، سنوات في فك تشابك سبب حدوث ذلك بالضبط في مدينتهم. لقد بحثوا في سبب توقف الحكومة عن تنفيذ قانون جديد رئيسي كان يهدف إلى تسريع إعادة بناء الشقق القديمة. لم يكتفِ الباحثون بفحص القانون نفسه؛ بل فحصوا التصدعات الخفية في النظام التي جعلت القانون مستحيلاً للاستخدام. ووجدوا أن الفشل لم يكن بسبب نقص المال أو نقص المعرفة الهندسية. بدلاً من ذلك، كان النظام معطلاً لأن القواعد كانت غامضة، والبيانات كانت مخفية، والأشخاص الذين كان عليهم الاتفاق على الخطط لم يثقوا في العملية. يقترح الباحثون طريقة جديدة لإدارة هذه المشاريع، طريقة تعامل كل مبنى وكل حي كحالة فريدة لها احتياجات محددة، بدلاً من تطبيق قاعدة واحدة جامدة على الجميع. ويسمون هذا النهج "الدقة"، مستعيرين الفكرة من الطب، حيث يعالج الطبيب مرضاً معيناً لمريض معين بدلاً من إعطاء نفس الحبة للجميع.

تبدأ قصة هذا البحث بلحظة محددة من التوتر السياسي. في أوائل عام 2025، قدمت الحكومة الماليزية مشروع قانون يسمى "قانون التجديد الحضري"، المصمم للمساعدة في إعادة بناء المساكن القديمة. ومع ذلك، بحلول يناير 2026، تم سحب مشروع القانون من البرلمان. أراد الباحثون معرفة السبب. لقد جمعوا مجموعة واسعة من الأدلة لفهم القوى المؤثرة. قرأوا أربعين مقالاً إخبارياً وتقريراً مختلفاً من عامي 2024 و2025، باحثين في كيفية حديث الجمهور والخبراء عن مشروع القانون. ووجدوا أن الجميع تقريباً كان قلقاً. فقد هيمنت المخاوف على الأخبار من أن القانون سيجبر الناس على ترك منازلهم دون تعويض عادل، وأن الحكومة ستستحوذ على الكثير من السلطة، وأن العملية تفتقر إلى الشفافية. وكانت الحجج المؤيدة لمشروع القانون قليلة جداً مقارنة بالمخاوف الصارخة بشأن العدالة والحقوق.

ولفهم التأثير الواقعي لهذه المخاوف، ذهب الباحثون إلى المدينة نفسها. اختاروا ثلاث مجمعات سكنية محددة في كوالالمبور، كانت جميعها في نفس الحي، ومع ذلك كانت تواجه مصائر مختلفة. كان أحد المجمعات في معركة قانونية حول ملكية المبنى. وكان الآخر في حالة بدنية جيدة، لكن السكان رفضوا السماح للمطورين بالدخول لأنهم شعروا أن العملية غير عادلة. أما الثالث فكان حالة عادية حيث تعثر المشروع لأن الأرقام لم تكن متطابقة. ومن خلال النظر عن كثب في هذه الأماكن الثلاثة، رأى الباحثون نمطاً واضحاً. في كل حالة فشل فيها المشروع أو تعثر، كان السكان الذين يعيشون هناك محرومين من المعلومات. لم يروا الخطط المالية الكاملة، ولم يعرفوا بالضبط المبلغ الذي سيتقاضونه للانتقال، ولم يُطلب منهم إبداء رأيهم إلا بعد اتخاذ القرارات الكبيرة بالفعل.

كما تحدث الباحثون مع عشرة خبراء يعملون في هذا المجال، بما في ذلك مخططو المدن والمطورون وقادة المجتمع. وأكد هؤلاء الخبراء أن المشكلة الأكبر كانت تكمن في نقص المعلومات الواضحة والمشتركة. وأوضحوا أنه عندما تحاول مدينة ما إعادة بناء منطقة ما، فإنها تحتاج إلى معرفة أشياء محددة للغاية: العمر الدقيق وحالة كل مبنى، ودخل وحجم أسرة السكان، والتكلفة الحقيقية للبناء، والطلب الحقيقي على الشقق الجديدة. وفي كوالالمبور، كانت هذه المعلومات مشتتة، أو مخفية، أو مفقودة ببساطة. وبدون هذه البيانات، لم تستطع الحكومة إثبات أن المشروع آمن أو عادل، ولم يستطع السكان الثقة في أنه سيتم التعامل معهم بشكل جيد. وكانت النتيجة حلقة مفرغة من الشك؛ الحكومة تدفع من أجل السرعة، والسكان يدفعون من أجل الحماية، والمشاريع تظل عالقة.

إن النتيجة الجوهرية للدراسة هي أن فشل التجديد الحضري في كوالالمبور هو فشل في الدقة. يحاول النظام الحالي إدارة واقع معقد وفوضوي بأدوات بسيطة وفجة. يفترض النظام أن جميع المباني القديمة هي نفسها وأن جميع السكان يريدون الشيء نفسه. ويعتمد على قوانين غامضة تسم تسمح لمجموعات مختلفة بالتجادل حول ما تعنيه القواعد فعلياً. ويرى الباحثون أن هذا النهج محكوم عليه بالفشل. بدلاً من ذلك، يقترحون إطار عمل جديد يسمى "إطار تجديد الإسكان الحضري الدقيق". هذا ليس مجرد قانون جديد، بل هو طريقة جديدة لإدارة العملية برمتها. وهو مبني على خمس ركائز أساسية تعمل معاً لخلق نظام قائم على الحقائق والثقة.

تتعلق الركيزة الأولى بقواعد اللعبة. يقترح الباحثون إنشاء سلطة مركزية واحدة تجمع بين الحكومة الوطنية ومجلس المدينة المحلي. سيكون لهذه الهيئة القدرة على اتخاذ قرارات واضحة وحل النزاعات، مما ينهي الارتباك حول من هو المسؤول. وتركز الركيزة الثانية على المساحة الفيزيائية. فبدلاً من معاملة المدينة بأكملها بنفس الطريقة، يستخدم هذا النهج خرائط مفصلة ونماذج حاسوبية لتحديد المناطق التي تحتاج إلى مساعدة. إنه ينظر إلى الحالة الدقيقة لكل مبنى والاحتياجات المحددة للحي، مما يضمن توجيه الموارد إلى حيث تشتد الحاجة إليها.

تتعامل الركيزة الثالثة مع المال. وجد الباحثون أن العديد من المشاريع تفشل لأن الخطط المالية غير واقعية. يتطلب نظامهم الجديد إجراء فحص صارم قبل بدء أي مشروع؛ فهو يجبر المطورين على إثبات أن خطتهم ستنجح بالفعل، حتى لو تغير السوق أو ارتفعت التكاليف. كما ينشئ صندوقاً للمساعدة في دفع تكاليف الإسكان الاجتماعي، مما يضمن أن عملية إعادة البناء لا تفيد الأثرياء فقط. أما الركيزة الرابعة فهي تتعلق بالناس، ولعل هذا هو الجزء الأهم. يتطلب إطار العمل أن يُعامل السكان بإنصاف واحترام. وهو يقترح وعداً قانونياً بأن أي شخص يضطر للانتقال أثناء البناء سيكون له مكان مضمون للعيش والحق في العودة إلى منزله الجديد بسعر عادل. وهذا يزيل الخوف من الطرد النهائي.

وتتعلق الركيزة الخامسة بالاقتصاد. يحذر الباحثون من أن بناء الكثير من الشقق الجديدة في الأماكن الخاطئة يمكن أن يخلق "مدناً شبحية" فارغة حيث لا يعيش أحد. يستخدم نظامهم بيانات فورية لتتبع عدد الأشخاص الذين يشترون أو يستأجرون المنازل الجديدة فعلياً. وإذا كان الطلب منخفضاً، يقوم النظام تلقائياً بإبطاء الموافقة على المشاريع الجديدة. وهذا يمنع الهدر ويضمن أن تنمو المدينة بوتيرة تتناسب مع احتياجات سكانها.

اختبر الباحثون أفكارهم من خلال النظر في قصة نجاح نادرة في كوالالمبور تسمى "رازك مانشن". في هذه الحالة، نجح المشروع لأن الحكومة كانت شفافة؛ فقد أظهروا للسكان الخطة المالية الكاملة، وحزمة التعويضات الدقيقة، والجدول الزمني قبل طلب الإذن منهم. ولأن السكان استطاعوا رؤية الحقائق والثقة في العملية، فقد وافقوا على إعادة البناء. أثبت هذا المثال الوحيد أنه عندما تكون الشفافية حاضرة، فإن النظام يعمل، وعندما تغيب، فإن النظام ينكسر.

تخلص الدراسة إلى أن سحب "قانون التجديد الحضري" لم يكن هزيمة للمدينة، بل كان وقفة ضرورية. لقد أظهر أن الطريقة القديمة في فعل الأشياء لم تعد تعمل. ويجادل الباحثون بأن ماليزيا لا تحتاج إلى المزيد من القوانين الغامضة أو المزيد من الوعود التي لا يمكن الوفاء بها. إنها بحاجة إلى نظام دقيق، قائم على البيانات، وعادل. ومن خلال استخدام معلومات مفصلة لتوجيه كل قرار، يمكن للمدينة إعادة بناء مخزونها السكني المتهالك دون كسر ثقة شعبها. إن الطريق إلى الأمام ليس في فرض المشاريع بالقوة، بل في تصميم عملية تكون فيها الحقائق واضحة، والقواعد عادلة، والناس شركاء في الحل. يقدم هذا النهج وسيلة لتحويل أزمة المباني المتهالكة إلى فرصة لمدينة أقوى وأكثر إنصافاً.