Governing with precision: A framework to close the implementation gap in Kuala Lumpur’s urban housing regeneration

En muchas ciudades en crecimiento, una crisis silenciosa se desarrolla bajo la superficie. Hace décadas, los gobiernos construyeron miles de bloques de apartamentos para albergar a trabajadores y familias. Hoy, esos mismos edificios están envejeciendo, su hormigón se agrieta y sus sistemas fallan, planteando riesgos para las personas que viven en ellos. Reparar este problema no se trata solo de verter nuevo hormigón o diseñar mejores planos; se trata de la compleja maquinaria de cómo una ciudad toma decisiones. Cuando un edificio necesita ser reconstruido, docenas de grupos diferentes deben ponerse de acuerdo: las personas que viven allí, las empresas privadas que quieren construir, el consejo municipal local y el gobierno nacional. Si estos grupos no pueden confiar entre sí, o si las reglas que siguen no son claras, el trabajo se detiene. Los edificios siguen siendo peligrosos y la gente permanece atrapada en el limbo. Este es el rompecabezas central de la regeneración de la vivienda urbana: las soluciones técnicas existen, pero los sistemas sociales y políticos a menudo fallan al entregarlas.

Un equipo de investigadores en Kuala Lumpur, Malasia, ha pasado años desentrañando exactamente por qué sucede esto en su ciudad. Examinaron por qué una importante nueva ley destinada a acelerar la reconstrucción de antiguos apartamentos fue detenida por el gobierno. Los investigadores no solo analizaron la ley en sí; examinaron las grietas ocultas en el sistema que hacían que la ley fuera imposible de usar. Descubrieron que el fracaso no se debió a la falta de dinero o a la falta de conocimientos de ingeniería. En cambio, el sistema estaba roto porque las reglas eran vagas, los datos estaban ocultos y las personas que tenían que acordar los planes no confiaban en el proceso. Los investigadores proponen una nueva forma de gobernar estos proyectos, una que trate cada edificio y cada vecindario como un caso único con necesidades específicas, en lugar de aplicar una regla única y rígida para todo. Llaman a este enfoque "precisión", tomando prestada la idea de la medicina, donde un médico trata la enfermedad específica de un paciente específico en lugar de dar la misma pastilla a todo el mundo.

La historia de esta investigación comienza con un momento específico de tensión política. A principios de 2025, el gobierno de Malasia introdujo un proyecto de ley llamado Ley de Renovación Urbana, diseñado para ayudar a reconstruir viviendas antiguas. Sin embargo, para enero de 2026, el proyecto de ley fue retirado del parlamento. Los investigadores querían saber por qué. Reunieron una amplia gama de evidencia para comprender las fuerzas en juego. Leyeron cuarenta artículos de noticias e informes diferentes de 2024 y 2025, observando cómo el público y los expertos hablaban del proyecto de ley. Encontraron que casi todo el mundo estaba preocupado. Las noticias estaban dominadas por los temores de que la ley obligaría a la gente a abandonar sus hogares sin una compensación justa, que el gobierno tomaría demasiado poder y que el proceso no era transparente. Los argumentos a favor del proyecto de ley eran escasos en comparación con las ruidosas preocupaciones sobre la equidad y los derechos.

Para entender el impacto real de estos temores, los investigadores fueron a la ciudad misma. Eligieron tres complejos de viviendas específicos en Kuala Lumpur que estaban en el mismo vecindario, pero que enfrentaban destinos diferentes. Un complejo estaba en una batalla legal sobre quién era el dueño del edificio. Otro estaba en buenas condiciones físicas, pero los residentes se negaban a dejar entrar a los desarrolladores porque sentían que el proceso era injusto. El tercero era un caso estándar donde el proyecto se había estancado porque las cifras no cuadraban. Al observar de cerca estos tres lugares, los investigadores vieron un patrón claro. En cada caso donde el proyecto falló o se estancó, las personas que vivían allí habían sido mantenidas en la oscuridad. No vieron los planes financieros completos, no sabían exactamente cuánto se les pagaría para mudarse y no se les pidió su opinión hasta después de que las grandes decisiones ya se hubieran tomado.

Los investigadores también hablaron con diez expertos que trabajan en el campo, incluyendo planificadores urbanos, desarrolladores y líderes comunitarios. Estos expertos confirmaron que el mayor problema era la falta de información clara y compartida. Explicaron que cuando una ciudad intenta reconstruir un área, necesita saber muchas cosas específicas: la edad exacta y la condición de cada edificio, el ingreso y el tamaño de la familia de las personas que viven allí, el costo real de la construcción y la demanda real de nuevos apartamentos. En Kuala Lumpur, esta información estaba dispersa, oculta o simplemente faltaba. Sin estos datos, el gobierno no podía demostrar que un proyecto era seguro o justo, y los residentes no podían confiar en que serían tratados bien. El resultado fue un ciclo de sospecha. El gobierno presionaba por la rapidez, los residentes presionaban por la protección, y los proyectos se quedaban estancados.

El hallazgo central del estudio es que el fracaso de la renovación urbana en Kuala Lumpur es un fracaso de precisión. El sistema actual intenta gestionar una realidad compleja y desordenada con herramientas simples y toscas. Asume que todos los edificios antiguos son iguales y que todos los residentes quieren lo mismo. Depende de leyes vagas que permiten que diferentes grupos discutan sobre lo que las reglas realmente significan. Los investigadores argumentan que este enfoque está destinado al fracaso. En su lugar, proponen un nuevo marco llamado Marco de Regeneración de Vivienda Urbana de Precisión. Esto no es solo una nueva ley, sino una nueva forma de dirigir todo el proceso. Está construido sobre cinco pilares principales que trabajan juntos para crear un sistema basado en hechos y confianza.

El primer pilar trata sobre las reglas del juego. Los investigadores sugieren la creación de una autoridad única y central que una al gobierno nacional y al consejo municipal local. Este cuerpo tendría el poder de tomar decisiones claras y resolver disputas, terminando con la confusión sobre quién está a cargo. El segundo pilar se centra en el espacio físico. En lugar de tratar a toda la ciudad de la misma manera, este enfoque utiliza mapas detallados y modelos computacionales para identificar áreas específicas que necesitan ayuda. Observa la condición exacta de cada edificio y las necesidades específicas del vecindario, asegurando que los recursos vayan a donde más se necesitan.

El tercer pilar trata sobre el dinero. Los investigadores encontraron que muchos proyectos fallan porque los planes financieros son poco realistas. Su nuevo sistema requiere una verificación estricta antes de que cualquier proyecto pueda comenzar. Obliga a los desarrolladores a demostrar que su plan realmente funcionará, incluso si el mercado cambia o los costos aumentan. También establece un fondo para ayudar a pagar la vivienda social, asegurando que el proceso de reconstrucción no beneficie solo a los ricos. El cuarto pilar es sobre las personas. Esta es quizás la parte más importante. El marco exige que los residentes sean tratados con justicia y respeto. Propone una promesa legal de que cualquier persona que tenga que mudarse durante la construcción tendrá un lugar garantizado para vivir y el derecho a regresar a su nuevo hogar a un precio justo. Esto elimina el miedo a ser expulsado permanentemente.

El quinto pilar es sobre la economía. Los investigadores advierten que construir demasiados apartamentos nuevos en los lugares equivocados puede crear "ciudades fantasma" donde nadie vive. Su sistema utiliza datos en tiempo real para rastrear cuántas personas están realmente comprando o alquilando nuevas viviendas. Si la demanda es baja, el sistema ralentiza automáticamente la aprobación de nuevos proyectos. Esto evita el desperdicio y asegura que la ciudad crezca a un ritmo que coincida con las necesidades de su gente.

Los investigadores probaron sus ideas observando una historia de éxito poco común en Kuala Lumpur llamada Razak Mansion. En este caso, el proyecto funcionó porque el gobierno fue transparente. Mostraron a los residentes el plan financiero completo, el paquete de compensación exacto y el cronograma antes de pedir permiso. Debido a que los residentes pudieron ver los hechos y confiar en el proceso, aceptaron la reconstrucción. Este único ejemplo demostró que cuando la transparencia está presente, el sistema funciona. Cuando está ausente, el sistema se rompe.

El estudio concluye que la retirada de la Ley de Renovación Urbana no fue una derrota para la ciudad, sino una pausa necesaria. Demostó que la vieja forma de hacer las cosas ya no funcionaba. Los investigadores argumentan que Malasia no necesita más leyes que sean vagas o más promesas que no se puedan cumplir. Necesita un sistema que sea preciso, basado en datos y justo. Al utilizar información detallada para guiar cada decisión, la ciudad puede reconstruir su envejecido parque de viviendas sin romper la confianza de su gente. El camino a seguir no es forzar los proyectos, sino diseñar un proceso donde los hechos sean claros, las reglas sean justas y las personas sean socios en la solución. Este enfoque ofrece una manera de convertir una crisis de edificios envejecidos en una oportunidad para una ciudad más fuerte y equitativa.