Governing with precision: A framework to close the implementation gap in Kuala Lumpur’s urban housing regeneration

많은 성장하는 도시들에서, 수면 아래에서는 조용한 위기가 전개되고 있습니다. 수십 년 전, 정부는 노동자와 가족들을 수용하기 위해 수천 개의 아파트 단지를 건설했습니다. 오늘날, 그 동일한 건물들은 노후화되어 콘크리트는 갈라지고 시스템은 고장 나고 있으며, 그 안에 사는 사람들에게 위험을 초래하고 있습니다. 이 문제를 해결하는 것은 단순히 새로운 콘크리트를 붓거나 더 나은 설계도를 디자인하는 문제가 아닙니다. 그것은 도시가 의사결정을 내리는 방식이라는 복잡한 기계 장치에 관한 문제입니다. 건물을 재건축해야 할 때, 수십 개의 서로 다른 집단이 합의해야 합니다. 그곳에 사는 사람들, 건물을 짓고 싶어 하는 민간 기업들, 지역 시의회, 그리고 중앙 정부가 바로 그들입니다. 만약 이 집단들이 서로를 신뢰하지 못하거나, 그들이 따르는 규칙이 불분명하다면, 작업은 중단됩니다. 건물은 위험한 상태로 남게 되고, 사람들은 불확실한 상태에 갇히게 됩니다. 이것이 도시 주거 재생의 핵심적인 퍼즐입니다. 기술적 솔루션은 존재하지만, 사회적 및 정치적 시스템이 그것을 전달하는 데 실패하는 것입니다.

말레이시아 쿠알라룸푸르의 한 연구팀은 왜 이런 일이 발생하는지 정확히 밝혀내기 위해 수년간 연구해 왔습니다. 그들은 노후 아파트의 재건축을 가속화하기 위해 의도된 주요 신규 법안이 왜 정부에 의해 중단되었는지 조사했습니다. 연구원들은 단순히 법안 자체만을 본 것이 아니라, 그 법안을 사용하는 것을 불가능하게 만든 시스템 내부의 숨겨진 균열을 조사했습니다. 그들은 실패의 원인이 자금 부족이나 공학적 지식의 부족 때문이 아니라는 것을 발견했습니다. 대신, 규칙이 모호하고, 데이터는 숨겨져 있으며, 계획에 동의해야 하는 사람들이 그 과정을 신뢰하지 못했기 때문에 시스템이 망가진 것이었습니다. 연구원들은 이러한 프로젝트를 운영하는 새로운 방식을 제안하는데, 이는 모든 건물과 모든 동네를 하나의 획일적인 규칙을 적용하는 대상이 아니라, 구체적인 필요를 가진 고유한 사례로 취급하는 방식입니다. 그들은 의사가 모든 사람에게 똑같은 알약을 주는 대신 특정 환자의 특정 질병을 치료하는 것에서 아이디어를 빌려와, 이 접근 방식을 "정밀(precision)"이라고 부릅니다.

이 연구의 이야기는 특정한 정치적 긴장의 순간에서 시작됩니다. 2025년 초, 말레이시아 정부는 노후 주택의 재건축을 돕기 위해 설계된 '도시 갱신 법안(Urban Renewal Bill)'을 도입했습니다. 그러나 2026년 1월까지 이 법안은 의회에서 철회되었습니다. 연구원들은 왜 그런 일이 일어났는지 알고 싶었습니다. 그들은 작용하는 힘을 이해하기 위해 광범위한 증거를 수집했습니다. 그들은 2024년과 2025년의 40가지 뉴스 기사와 보고서를 읽으며 대중과 전문가들이 법안에 대해 어떻게 이야기하고 있는지 살펴보았습니다. 그들은 거의 모든 사람이 우려하고 있다는 것을 발견했습니다. 뉴스는 법안이 정당한 보상 없이 사람들을 집에서 몰아낼 것이라는 점, 정부가 너무 많은 권력을 갖게 될 것이라는 점, 그리고 과정이 투명하지 않다는 점에 대한 공포로 가득 찼습니다. 법안에 찬성하는 논거는 공정성과 권리에 대한 거센 우려에 비하면 매우 드물었습니다.

이러한 공포의 실제 영향을 이해하기 위해, 연구원들은 도시 현장으로 직접 들어갔습니다. 그들은 쿠알라룸푸르 내의 같은 동네에 위치해 있지만 서로 다른 운면에 처해 있는 세 곳의 특정 주거 단지를 선정했습니다. 한 단지는 건물 소유권에 대한 법적 분쟁 중에 있었습니다. 다른 한 곳은 물리적 상태는 양호했으나, 주민들이 과정이 불공정하다고 느껴 개발업자들의 진입을 거부하고 있었습니다. 세 번째는 수치가 맞지 않아 프로젝트가 중단된 일반적인 사례였습니다. 이 세 곳을 면밀히 살펴봄으로써 연구원들은 명확한 패턴을 발견했습니다. 프로젝트가 실패하거나 중단된 모든 경우에서, 그곳에 사는 사람들은 정보로부터 소외되어 있었습니다. 그들은 전체 재무 계획을 보지 못했고, 이주할 때 정확히 얼마를 받을지도 몰랐으며, 큰 결정이 이미 내려진 후에야 의견을 요청받았습니다.

연구원들은 또한 도시 계획가, 개발업자, 커뮤니티 리더를 포함하여 이 분야에서 활동하는 10명의 전문가와 대화를 나누었습니다. 이 전문가들은 가장 큰 문제가 명확하고 공유된 정보의 부재라는 점을 확인해주었습니다. 그들은 도시가 특정 지역을 재건축하려고 할 때 다음과 같은 많은 구체적인 사항들을 알아야 한다고 설명했습니다: 모든 건물의 정확한 연령과 상태, 거주자들의 소득과 가족 규모, 건설의 실제 비용, 그리고 새로운 아파트에 대한 실제 수요입니다. 쿠알라룸푸르에서 이 정보들은 흩어져 있거나, 숨겨져 있거나, 혹은 단순히 누락되어 있었습니다. 이러한 데이터 없이는 정부가 프로젝트가 안전하고 공정하다는 것을 증명할 수 없고, 주민들은 자신들이 잘 대우받을 것이라고 믿을 수 없습니다. 그 결과는 의심의 순환이었습니다. 정부는 속도를 밀어붙였고, 주민들은 보호를 위해 저항했으며, 프로젝트는 멈춰 섰습니다.

연구의 핵심 발견은 쿠알라룸푸르의 도시 재생 실패가 '정밀함의 실패'라는 점입니다. 현재의 시스템은 복잡하고 무질서한 현실을 단순하고 투박한 도구로 관리하려 합니다. 이는 모든 오래된 건물이 동일하며, 모든 주민이 똑같은 것을 원한다고 가정합니다. 또한 서로 다른 집단이 규칙의 의미를 두고 다투게 만드는 모호한 법률에 의존합니다. 연구원들은 이러한 접근 방식은 실패할 수밖에 없다고 주장합니다. 대신, 그들은 '정밀 도시 주거 재생 프레임워크(Precision Urban Housing Regeneration framework)'라고 불리는 새로운 체계를 제안합니다. 이것은 단순한 새로운 법률이 아니라, 전체 과정을 운영하는 새로운 방식입니다. 이는 사실과 신뢰에 기반한 시스템을 만들기 위해 함께 작동하는 다섯 가지 주요 기둥으로 구축되었습니다.

첫 번째 기둥은 게임의 규칙에 관한 것입니다. 연구원들은 중앙 정부와 지역 시의회를 하나로 묶는 단일한 중앙 권위체를 창설할 것을 제안합니다. 이 기구는 명확한 결정을 내리고 분쟁을 해결할 수 있는 권한을 가져, 누가 책임을 지는지에 대한 혼란을 종식시킬 것입니다. 두 번째 기둥은 물리적 공간에 초점을 맞춥니다. 이 접근 방식은 도시 전체를 동일하게 취급하는 대신, 상세한 지도와 컴퓨터 모델을 사용하여 도움이 필요한 특정 구역을 식별합니다. 이는 각 건물의 정확한 상태와 동네의 구체적인 필요를 파악하여, 자원이 가장 필요한 곳에 투입되도록 보장합니다.

세 번째 기둥은 돈에 관한 것입니다. 연구원들은 많은 프로젝트가 재무 계획이 비현실적이기 때문에 실패한다는 것을 발견했습니다. 그들의 새로운 시스템은 어떤 프로젝트가 시작되기 전에 엄격한 검증을 요구합니다. 이는 개발업자들이 시장 상황이 변하거나 비용이 상승하더라도 자신들의 계획이 실제로 작동할 것임을 증명하도록 강제합니다. 또한 사회 주택 비용을 지불하기 위한 기금을 조성하여, 재건축 과정이 부유한 자들에게만 이익이 되지 않도록 합니다. 네 번째 기둥은 사람에 관한 것입니다. 이것은 아마도 가장 중요한 부분일 것입니다. 이 프레임워크는 주민들이 공정함과 존중을 받아야 한다고 요구합니다. 이는 건설 중에 이주해야 하는 모든 이들에게 보장된 거주지와 공정한 가격으로 새 집에 돌아올 권리를 부여한다는 법적 약속을 제 제안합니다. 이를 통해 영구적으로 쫓겨날 것이라는 공포를 제거합니다.

다섯 번째 기둥은 경제에 관한 것입니다. 연구원들은 잘못된 장소에 너무 많은 새 아파트를 짓는 것이 아무도 살지 않는 빈 "유령 도시"를 만들 수 있다고 경고합니다. 그들의 시스템은 실제 사람들이 얼마나 많은 새 집을 사고 임대하는지를 추적하기 위해 실시간 데이터를 사용합니다. 수요가 낮으면 시스템은 자동으로 새로운 프로젝트의 승인을 늦춥니다. 이는 낭비를 방지하고 도시가 사람들의 필요에 맞춰 성장하도록 보장합니다.

연구원들은 쿠알라룸푸르의 드문 성공 사례인 라작 맨션(Razak Mansion)을 통해 자신들의 아이디어를 테스트했습니다. 이 사례에서 프로젝트가 성공했던 이유는 정부가 투명했기 때문입니다. 그들은 주민들에게 허가를 구하기 전에 전체 재무 계획, 정확한 보상 패키지, 그리고 타임라인을 보여주었습니다. 주민들은 사실을 확인할 수 있었고 과정을 신뢰할 수 있었기에 재건축에 동의했습니다. 이 단 하나의 사례는 투명성이 존재할 때 시스템이 작동한다는 것을 입증했습니다. 투명성이 없을 때, 시스템은 무너집니다.

연구는 도시 갱신 법안의 철회가 도시의 패배가 아니라, 필요한 일시 정지였다고 결론짓습니다. 그것은 기존의 방식이 더 이상 작동하지 않는다는 것을 보여주었습니다. 연구원들은 말레이시아에 모호한 법률이나 지킬 수 없는 약속이 더 필요한 것이 아니라고 주장합니다. 도시에는 정밀하고, 데이터에 기반하며, 공정한 시스템이 필요합니다. 상세한 정보를 사용하여 모든 결정을 안내함으로써, 도시는 사람들의 신뢰를 깨뜨리지 않고도 노후화된 주거 자산을 재건할 수 있습니다. 앞으로 나아갈 길은 프로젝트를 강제로 밀어붙이는 것이 아니라, 사실이 명확하고, 규칙이 공정하며, 사람들이 해결책의 파트너가 되는 과정을 설계하는 것입니다. 이 접근 방식은 노후 건물이라는 위기를 더 강력하고 형평성 있는 도시로 나아가는 기회로 바꿀 수 있는 방법을 제시합니다.