Governing with precision: A framework to close the implementation gap in Kuala Lumpur’s urban housing regeneration

Em muitas cidades em crescimento, uma crise silenciosa está se desenrolando sob a superfície. Décadas atrás, os governos construíram milhares de blocos de apartamentos para abrigar trabalhadores e famílias. Hoje, esses mesmos edifícios estão envelhecendo, seu concreto está rachando e seus sistemas estão falhando, representando riscos para as pessoas que vivem neles. Consertar este problema não é apenas sobre despejar novo concreto ou projetar melhores plantas; trata-se da complexa maquinaria de como uma cidade toma decisões. Quando um edifício precisa ser reconstruído, dezenas de grupos diferentes devem concordar: as pessoas que moram lá, as empresas privadas que querem construir, o conselho municipal local e o governo nacional. Se esses grupos não confiarem uns nos outros, ou se as regras que seguem forem obscuras, o trabalho para. Os edifícios permanecem perigosos e as pessoas permanecem presas em um limbo. Este é o enigma central da regeneração habitacional urbana: as soluções técnicas existem, mas os sistemas sociais e políticos frequentemente falham em entregá-las.

Uma equipe de pesquisadores em Kuala Lumpur, Malásia, passou anos desvendando exatamente por que isso acontece em sua cidade. Eles analisaram por que uma importante nova lei, destinada a acelerar a reconstrução de antigos apartamentos, foi interrompida pelo governo. Os pesquisadores não olharam apenas para a lei em si; eles examinaram as rachaduras ocultas no sistema que tornaram a lei impossível de ser usada. Eles descobriram que a falha não se devia à falta de dinheiro ou à falta de conhecimento de engenharia. Em vez disso, o sistema estava quebrado porque as regras eram vagas, os dados estavam escondidos e as pessoas que tinham que concordar com os planos não confiavam no processo. Os pesquisadores propõem uma nova forma de governar esses projetos, uma que trate cada edifício e cada bairro como um caso único com necessidades específicas, em vez de aplicar uma regra única e rígida para tudo. Eles chamam essa abordagem de "precisão", emprestando a ideia da medicina, onde um médico trata a doença específica de um paciente específico, em vez de dar o mesmo comprimido para todos.

A história desta pesquisa começa com um momento específico de tensão política. No início de 2025, o governo da Malásia introduziu um projeto de lei chamado Lei de Renovação Urbana, projetado para ajudar a reconstruir habitações antigas. No entanto, até janeiro de 2026, o projeto de lei foi retirado do parlamento. Os pesquisadores queriam saber o porquê. Eles reuniram uma ampla gama de evidências para entender as forças em jogo. Eles leram quarenta artigos de notícias e relatórios diferentes de 2024 e 2025, observando como o público e os especialistas falavam sobre o projeto de lei. Eles descobriram que quase todos estavam preocupados. As notícias eram dominadas por temores de que a lei forçaria as pessoas a saírem de suas casas sem compensação justa, que o governo assumiria poder excessivo e que o processo não era transparente. Os argumentos a favor do projeto de lei eram raros em comparação com as fortes preocupações sobre justiça e direitos.

Para entender o impacto real desses temores, os pesquisadores foram à própria cidade. Eles escolheram três conjuntos habitacionais específicos em Kuala Lumpur que estavam no mesmo bairro, mas enfrentavam destinos diferentes. Um conjunto estava em uma batalha judicial sobre quem era o proprietário do edifício. Outro estava em boas condições físicas, mas os residentes se recusavam a deixar os incorporadores entrarem porque sentiam que o processo era injusto. O terceiro era um caso padrão onde o projeto estagnou porque os números não batiam. Ao observar de perto esses três lugares, os pesquisadores viram um padrão claro. Em cada caso onde o projeto falhou ou estagnou, as pessoas que viviam lá foram mantidas no escuro. Elas não viram os planos financeiros completos, não sabiam exatamente quanto seriam pagas para se mudar e não foram consultadas até que as grandes decisões já tivessem sido tomadas.

Os pesquisadores também conversaram com dez especialistas que atuam na área, incluindo planejadores urbanos, incorporadores e líderes comunitários. Esses especialistas confirmaram que o maior problema era a falta de informações claras e compartilhadas. Eles explicaram que, quando uma cidade tenta reconstruir uma área, ela precisa saber muitas coisas específicas: a idade exata e a condição de cada edifício, a renda e o tamanho da família das pessoas que ali vivem, o custo real da construção e a demanda real por novos apartamentos. Em Kuala Lumpur, essa informação estava dispersa, escondida ou simplesmente ausente. Sem esses dados, o governo não podia provar que um projeto era seguro ou justo, e os moradores não podiam confiar que seriam bem tratados. O resultado era um ciclo de suspeita. O governo pressionava pela velocidade, os moradores pressionavam pela proteção, e os projetos ficavam travados.

O achado central do estudo é que o fracasso da renovação urbana em Kuala Lumpur é um fracasso de precisão. O sistema atual tenta gerenciar uma realidade complexa e desordenada com ferramentas simples e rudimentares. Ele assume que todos os edifícios antigos são iguais e que todos os residentes querem a mesma coisa. Ele depende de leis vagas que permitem que diferentes grupos discutam sobre o que as regras realmente significam. Os pesquisadores argumentam que essa abordagem está fadada ao fracasso. Em vez disso, eles propõem um novo framework chamado Estrutura de Regeneração Habitacional Urbana de Precisão. Isso não é apenas uma nova lei, mas uma nova forma de conduzir todo o processo. É construído sobre cinco pilares principais que trabalham juntos para criar um sistema baseado em fatos e confiança.

O primeiro pilar trata das regras do jogo. Os pesquisadores sugerem a criação de uma autoridade central única que una o governo nacional e o conselho municipal local. Este órgão teria o poder de tomar decisões claras e resolver disputas, acabando com a confusão sobre quem está no comando. O segundo pilar foca no espaço físico. Em vez de tratar a cidade inteira da mesma forma, essa abordagem utiliza mapas detalhados e modelos computacionais para identificar áreas específicas que precisam de ajuda. Ela observa a condição exata de cada edifício e as necessidades específicas do bairro, garantindo que os recursos vão para onde são mais necessários.

O terceiro pilar lida com o dinheiro. Os pesquisadores descobriram que muitos projetos falham porque os planos financeiros são irreais. O novo sistema exige uma verificação rigorosa antes que qualquer projeto possa começar. Ele força os incorporadores a provarem que seu plano realmente funcionará, mesmo que o mercado mude ou os custos aumentem. Também estabelece um fundo para ajudar a pagar pela habitação social, garantindo que o processo de reconstrução não beneficie apenas os ricos. O quarto pilar é sobre as pessoas. Esta é, talvez, a parte mais importante. O framework exige que os residentes sejam tratados com justiça e respeito. Propõe uma promessa legal de que qualquer pessoa que tenha que se mudar durante a construção terá um lugar garantido para viver e o direito de retornar ao seu novo lar a um preço justo. Isso remove o medo de ser expulso permanentemente.

O quinto pilar é sobre a economia. Os pesquisadores alertam que construir muitos apartamentos novos nos lugares errados pode criar "cidades fantasmas" onde ninguém vive. O sistema deles utiliza dados em tempo real para rastrear quantas pessoas estão realmente comprando ou alugando novas casas. Se a demanda for baixa, o sistema retarda automaticamente a aprovação de novos projetos. Isso evita o desperdício e garante que a cidade cresça em um ritmo que corresponda às necessidades de seu povo.

Os pesquisadores testaram suas ideias observando um caso raro de sucesso em Kuala Lumpur chamado Razak Mansion. Neste caso, o projeto funcionou porque o governo foi transparente. Eles mostraram aos residentes o plano financeiro completo, o pacote de compensação exato e o cronograma antes de pedir permissão. Como os residentes puderam ver os fatos e confiar no processo, concordaram com a reconstrução. Este exemplo único provou que, quando a transparência está presente, o sistema funciona. Quando ela está ausente, o sistema quebra.

O estudo conclui que a retirada da Lei de Renovação Urbana não foi uma derrota para a cidade, mas uma pausa necessária. Mostrou que a antiga forma de fazer as coisas não estava mais funcionando. Os pesquisadores argumentam que a Malásia não precisa de mais leis que sejam vagas ou mais promessas que não podem ser cumpridas. Ela precisa de um sistema que seja preciso, baseado em dados e justo. Ao usar informações detalhadas para guiar cada decisão, a cidade pode reconstruir seu estoque habitacional envelhecido sem quebrar a confiança de seu povo. O caminho a seguir não é forçar os projetos, mas desenhar um processo onde os fatos sejam claros, as regras sejam justas e as pessoas sejam parceiras na solução. Essa abordagem oferece uma maneira de transformar uma crise de edifícios envelhecidos em uma oportunidade para uma cidade mais forte e equitativa.