Governing with precision: A framework to close the implementation gap in Kuala Lumpur’s urban housing regeneration

多くの成長著しい都市では、その表面下に静かな危機が進行している。数十年前、政府は労働者や家族を住まわせるために数千ものアパート棟を建設した。今日、それらの建物は老朽化し、コンクリートには亀裂が入り、システムは故障しており、そこに住む人々にリスクをもたらしている。この問題を解決することは、単に新しいコンクリートを流し込んだり、より優れた設計図を作成したりすることだけではない。それは、都市がいかに意思決定を行うかという複雑な仕組みに関わる問題である。建物が再建される必要があるとき、数十もの異なるグループが合意しなければならない。そこに住む人々、建設を望む民間企業、地元の市議会、そして国家政府である。もしこれらのグループが互いに信頼できず、あるいは従うべきルールが不明確であれば、作業は止まってしまう。建物は危険なまま放置され、人々は宙吊りの状態に取り残される。これが都市住宅再生の核心的なパズルである。技術的な解決策は存在するが、社会的・政治的なシステムがそれを実現できないことが多いのである。

マレーシアのクアラルンプールにいる研究チームは、なぜこのようなことが起こるのかを解明するために、長年この街で調査を行ってきた。彼らは、古いアパートの再建を加速させるための主要な新法が、なぜ政府によって阻止されたのかを調査した。研究者たちは単に法律そのものを見たのではない。その法律の使用を不可能にしている、システム内の隠れた「ひび割れ」を検証したのである。彼らは、失敗の原因は資金不足やエンジニアリング知識の不足によるものではないことを見出した。むしろ、ルールが曖昧であり、データが隠されており、計画に合意すべき人々がプロセスを信頼していなかったために、システムが壊れていたのである。研究者たちは、これらのプロジェクトに対する新しい統治方法を提案している。それは、すべての建物や近隣地域を、単一の硬直したルールを適用する対象としてではなく、それぞれ固有のニーズを持つユニークなケースとして扱うものである。彼らはこのアプローチを「プレシジョン（精密）」と呼んでいる。これは、医師が全員に同じ薬を与えるのではなく、特定の患者の特定の病気を治療するという医学の考え方を借りたものである。

この研究の物語は、ある特定の政治的緊張の瞬間から始まる。2025年初頭、マレーシア政府は古い住宅の再建を支援するための「都市再生法案（Urban Renewal Bill）」を導入した。しかし、2026年1月までに、この法案は議会から撤回された。研究者たちは、なぜそうなったのかを知りたかった。彼らは、渦巻く力を理解するために幅広い証拠を集めた。彼らは2024年と2025年の40の記事やレポートを読み、一般市民や専門家がこの法案についてどのように語っているかを調べた。その結果、ほぼ全員が懸念を抱いていることが分かった。ニュースは、この法律が公正な対価なしに人々を住処から強制的に追い出すのではないか、政府が権力を持ちすぎるのではないか、そしてプロセスが透明ではないのではないかという恐怖に支配されていた。法案に賛成する議論は、公平性と権利に関する大きな懸力を前にすると、極めて稀であった。

これらの懸念が現実世界に与える影響を理解するために、研究者たちは都市の中へと足を踏み入れた。彼らはクアラルンプールの同じ近隣にあるが、それぞれ異なる運命に直面している3つの特定の住宅団地を選んだ。一つの団地は、建物の所有権を巡る法的争いの中にあった。もう一つは、物理的な状態は良好であったが、住民がプロセスを不公平だと感じたため、デベロッパーの立ち入りを拒否していた。三つ目は、数字が合わなくなったためにプロジェクトが停滞した標準的なケースであった。これら3つの場所を詳細に観察することで、研究者たちは明確なパターンを見出した。プロジェクトが失敗または停滞したすべてのケースにおいて、そこに住む人々は情報から隔離されていた。彼らは完全な財務計画を見せてもらえず、移転する際にいくら支払われるのかを正確に知らされず、大きな決定が下された後になるまで意見を求められることもなかった。

研究者たちはまた、都市計画家、デベロッパー、コミュニティリーダーを含む、この分野で働く10人の専門家とも対話した。専門家たちは、最大の問題は明確で共有された情報の欠如であると裏付けた。彼らは、都市がエリアを再開発しようとする際、多くの具体的な事項を知る必要があると説明した。建物の正確な築年数と状態、住民の所得と家族構成、建設の真のコスト、そして新しいアパートへの実際の需要などである。クアラルンプールでは、この情報は散逸しているか、隠されているか、あるいは単に欠落していた。このデータがなければ、政府はプロジェクトが安全かつ公正であることを証明できず、住民は自分が適切に扱われるという信頼を持つこともできなかった。その結果、疑念のサイクルが生じた。政府はスピードを求め、住民は保護を求めて抵抗し、プロジェクトは行き詰まったのである。

この研究の核心的な発見は、クアラルンプールにおける都市再生の失敗は、「プレシジョンの欠如（精度の欠如）」によるものであるということだ。現在のシステムは、複雑で混沌とした現実を、単純で無骨な道具で管理しようとしている。それは、すべての古い建物は同じであり、すべての住民が同じことを望んでいると仮定している。また、ルールが実際に何を意味するかについて各グループが争うことを許してしまう、曖昧な法律に依存している。研究者たちは、このアプローチは失敗する運命にあると主張している。代わりに、彼らは「プレシジョン・アーバンハウジング・リジェネレーション（精密都市住宅再生）」フレームワークと呼ばれる新しい枠組みを提案している。これは単なる新しい法律ではなく、プロセス全体を運営するための新しい方法である。これは、事実と信頼に基づいたシステムを作り上げるために連携する、5つの主要な柱で構成されている。

第一の柱は、ゲームのルールについてである。研究者たちは、国家政府と地元の市議会を統合する単一の中央当局を創設することを提案している。この機関は、明確な決定を下し、紛争を解決する権限を持ち、誰が責任者であるかという混乱に終止符を打つ。第二の柱は、物理的な空間に焦点を当てている。都市全体を一律に扱うのではなく、このアプローチでは詳細な地図とコンピュータモデルを使用して、支援が必要な特定のエリアを特定する。各建物の正確な状態と近隣の具体的なニーズを把握することで、リソースが最も必要とされる場所に確実に届くようにする。

第三の柱は、お金に関するものである。研究者たちは、多くのプロジェクトが非現実的な財務計画のために失敗していることを突き止めた。彼らの新しいシステムは、プロジェクトが開始される前に厳格なチェックを要求する。デベロッパーに対し、たとえ市場が変化したりコストが上昇したりしても、その計画が実際に機能することを証明することを義務付ける。また、社会住宅（公営住宅）への支払いを支援するための基金を設立し、再開発プロセスが富裕層のみに利益をもたらすことがないようにする。第四の柱は、人々に関するものである。これはおそらく最も重要な部分である。このフレームワークは、住民が公平性と敬意を持って扱われることを要求する。建設中に移動を余儀なくされる誰もが、住む場所を保証され、公正な価格で新しい家に戻る権利を持つという法的約束を提案している。これにより、永久に追い出されるという恐怖を取り除く。

第五の柱は、経済に関するものである。研究者たちは、不適切な場所に新しいアパートを建てすぎると、誰も住んでいない「ゴーストシティ（幽霊都市）」を生み出す可能性があると警告している。彼らのシステムは、実際に新しい住宅を購入または賃貸している人数を追跡するために、リアルタイムのデータを使用する。需要が低い場合、システムは自動的に新しいプロジェクトの承認を遅らせる。これにより、無駄を防ぎ、都市が人々のニーズに一致するペースで成長することを確実にする。

研究者たちは、クアラルンプールにおける稀な成功例であるラザック・マンション（Razak Mansion）を見ることで、自分たちのアイデアをテストした。このケースでは、政府が透明性を確保していたため、プロジェクトは成功した。彼らは、住民に許可を求める前に、完全な財務計画、正確な補償パッケージ、およびタイムラインを提示した。住民は事実を確認でき、プロセスを信頼できたため、再建に同意したのである。この単一の事例は、透明性が存在すればシステムは機能し、存在しなければシステムは壊れるということを証明した。

研究は、都市再生法案の撤回は、街にとっての敗北ではなく、必要な「一時停止」であったと結論づけている。それは、これまでのやり方がもはや通用しないことを示したのである。研究者たちは、マレーシアに必要なのは、曖昧な法律や守れない約束ではなく、精密で、データに基づいた、公正なシステムであると主張している。詳細な情報を用いてあらゆる決定を導くことで、都市は人々の信頼を損なうことなく、老朽化した住宅ストックを再建することができる。進むべき道は、プロジェクトを強制的に押し通すことではなく、事実が明確であり、ルールが公正であり、人々が解決策のパートナーとなるプロセスを設計することである。このアプローチは、老朽化した建物の危機を、より強く、より公平な都市への機会へと変える道筋を示している。