Retail density and category overlap condition street-level shop survival near large commercial complexes: evidence from Zhengzhou, China
本研究は中国の鄭州市における街頭小売業の生存率を分析しており、近隣の大型商業施設による影響は、地域の小売密度およびカテゴリーの重複に依存し、287〜398店舗の範囲内で生存優位性が不利へと転じること、および当該施設のテナントと直接競合するカテゴリーにおいて減少幅がより急激になることを明らかにしている。
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都市の中心部において、地上階は一つの生き物である。それは、パン屋、仕立て屋、修理屋といった、街並みに沿って並び、近隣の日常のリズムを刻む、小さく独立した商店の集合体である。数十年にわわたり、都市計画家や経済学者は、巨大な新しいショッピングコンプレックス、すなわち何百もの店舗を擁する巨大な屋内型モールが近くにオープンしたとき、何が起こるのかについて議論を重ねてきた。問いは単純だが極めて重要である。この巨大な構造物は、小さな店が生き残るのを助けるために人々を引き寄せる「磁石」として機能するのか、それとも、顧客を吸い取って店を廃業に追い込む「真空ポンプ」として機能するのか、という点だ。その答えは決して明確ではなかった。なぜなら、結果は完全にその通り（ストリート）の特定の条件に依存するからである。巨大なモールが助けとなることもあれば、害となることもある。パズルの欠けていたピースは、単にその効果が変化することを知ることではなく、いつ、そしてなぜ、それが一方の側面から他方の側面へと反転するのかを正確に理解することであった。
ある研究者が、中国中部の鄭州市を見ることで、この謎を解こうと試みた。彼らは6年間にわたり、約46,000軒の小規模な商店の運命を追跡し、2019年に営業していた店舗のうち、2025年時点でまだ営業を続けているものを調査した。彼らは、都市の異なる場所にオープンした4つの大規模な商業コンプレックスに焦点を当てた。それらは、店が密集した古い高密度の街区にあるものもあれば、より新しく空いている地区にあるものもあった。各小規模店舗から最も近い巨大コンプレックスまでの正確な距離を測定し、さらにその通りにすでにどれだけの他の店が存在するかを注意深くカウントすることで、研究者はついに、目の前にあるにもかかわらず隠されていたパターンを見出すことができた。彼らは、巨大モールの影響は固定されたものではなく、「その通りがすでにどれほど混雑しているか」と「その小規模店が巨大モールと同じものを売っているか」という2つの特定の要素に依存する、スライディング・スケール（連続的な変化）であることを発見したのである。
彼らが明らかにした第一のルールは、混雑に関するものである。すでに数百もの店が狭いエリアにひしめき合っている、商店が満載の近隣地域において、巨大なコンプレックスの到来は、近くの小規模ビジネスにとって悪いニュースである。データによれば、これらの高密度なエリアでは、小規模店が新しいモールに近ければ近いほど、その生存率は低くなった。モールは、その通りがすでに提供していた顧客を単に奪い取ったのである。しかし、周囲に数百軒程度の店しかなく、もっと空いている地域では、物語は正反対となった。そこでは、巨大なコンプレックスは命綱として機能した。モールに近い小規模店の方が、遠くにある店よりも生存率が高かったのである。モールは、静かな通りが自力では生み出すことのできない量の人々を呼び込み、小規模店はその余剰な歩行者数（フットトラフィック）の恩恵を受けた。研究者は、効果が「助け」から「害」へと切り替わる転換点は、場所から徒歩5分以内に約361軒の店があるときであると算出した。この数字を下回ればモールは助けとなり、上回ればモールは害となる。
第二のルールは、店が何を売っているかに関するものである。たとえ通りが混雑していても、巨大モールが扱っていないものを提供していれば、小規模店は生き残ることができる可能性がある。研究者は、4つのモールの内部にある具体的な商品カテゴリーと、周囲の通りにある店が売っているものを比較した。彼らは、もし小規模店がモールと同じ種類のアイテム（例えば、両方が衣料品、あるいは両方が電子機器）を販売している場合、モールは激しい競合相手になることを発見した。これらの店にとって、モールに近ければ近いほど、生存の可能性は急激に低下した。しかし、もし店がモールが扱っていないものを売っていれば、モールの存在はほとんど影響を与えなかった。その差は顕著であった。モールと同じものを売っている店の場合、モールからわずか1キロメートル離れるだけで、異なるものを売っている店と比較して、生存の可能性が約3パーセント向上した。これは、脅威が単にモールの近くにいることではなく、モールが提供するものに対する直接的な代替品であることにある。
この研究は、私たちの都市計画に対する考え方を変えるものである。長い間、議論は「巨大モールは小規模ビジネスにとって良いか悪いか」という単純な論争であった。鄭州からの証拠は、問い自体が不備であることを示している。答えは完全に、現地の文脈に依存するのである。都市計画家は、小規模店を傷つける可能性があるからといってモールを禁止することもできず、また、モールが常に助けになると仮定することもできない。代わりに、決定は特定の「通り」に基づいた計算に基づかなければならない。もしその通りがすでに何百もの店で飽和状態であれば、新しいモールは恐らく小規模店を押し出すだろう。もしその通りがまばらであれば、モールはそのブロック全体を維持するためのアンカー（錨）となるかもしれない。さらに、店舗の具体的な構成も重要である。もし開発者が、通りの店と全く同じ種類の店でモールを満たすことが許されるならば、その被害は深刻なものになるだろう。しかし、モールが異なる種類のビジネスで満たされていれば、近くの小規模店は実際に繁栄することができる。
研究者はまた、これは完全な破壊の物語ではないとも指摘した。モールの負の影響が最も強かった地域であっても、店舗の入れ替わり（ターンオーバー）はモールの有無にかかわらず高かった。都市における小規模ビジネスの開店と閉店は、常に起きていることである。モールは、以前から存在していた場所において閉店の波を作り出したのではなく、単に、すでに不安定な立場にあった店に対して、確率を傾かせただけなのである。この研究は、都市当局が、レンガが一つ置かれる前に、このリスクを管理するためのツールを持っていることを示唆している。当局は、ある通りに既存の店がいくつあるかを数え、提案されたモールの店舗構成を確認することができる。もし数値が、その通りが混みすぎており、かつモールが同じものを売る予定であることを示していれば、リスクは高い。もし通りが空いており、あるいはモールが新しいものを提供しているのであれば、リスクは低い。このアプローチは、プロジェクトが安全かどうかを推測する段階から、誰が、なぜリスクにさらされているのかを正確に計算する段階へと、議論を移行させるものである。
結局のところ、小規模な店と巨大なモールの物語は、二つの対立する力の戦いではなく、近隣地域そのものによって定義される複雑な関係なのである。巨大な構造物は、本質的に救世主でも破壊者でもなく、それが加わる通りの状態を映し出す鏡である。静かな通りにおいては、それは生命をもたらす。混雑した通りにおいては、それは競争をもたらす。どちらの結果になるかを知る唯一の方法は、その場所の具体的な詳細、すなわち、すでにそこにある店の数と、彼らが売っている特定の商品を見ることである。この明晰さこそが、都市が恐怖ではなく証拠に基づいて意思決定を行い、ありふれた都市の地上階が、小規模ビジネスが生き残り、成長できる場所であり続けることを可能にするのである。
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