Aligning Facility Mix with User Demographics in Former Industrial Waterfront Piers: An Exploratory Comparison of Four North American Cases with Implications for Busan North Port

도시의 항구가 중심지에서 멀어지면서 그 자리에 녹슬고 버려진 부두들이 줄지어 남게 될 때, 통상적인 계획은 이들을 사람들이 걷고, 먹고, 즐길 수 있는 장소로 바꾸는 것이다. '수변 활성화(waterfront revitalization)'라고 알려진 이 과정은 지난 수십 년 동안 많은 산업적 가장자리를 활기찬 공공 공간으로 탈바꿈시켜 왔다. 그러나 다음 세대의 이러한 프로젝트를 위해 여전히 남겨진 질문이 있다. 바로 "이 공간들은 실제로 누구를 위한 것인가?"라는 점이다. 계획가들은 종종 어떤 동네가 부유하다면 새로운 부두에는 비싼 레스토랑과 고급 상점이 들어서야 한다고 가정한다. 반대로 지역이 가난하다면 기본적인 욕구만을 충족할 수 있다고 가정하기도 한다. 하지만 이러한 단순한 '돈과 편의시설'의 방정식은 사람들이 어떻게 살아가는지에 대한 더 깊은 현실을 놓치는 경우가 많다. 어떤 동네는 소득은 높지만 시끄러운 바보다는 조용한 공원을 필요로 하는 노인들이 많을 수 있고, 또 어떤 곳은 고급 식사 대신 빠르고 저렴한 식사를 원하는 젊은 직장인들이 많을 수도 있다. 과제는 평균 소득이라는 단 하나의 숫자만을 바탕으로 추측하는 것이 아니라, 주변에 사는 사람들의 구체적인 구성—그들의 연령, 직업, 그리고 일상적인 습 습관—이 부두 위의 실제 건물과 사업체의 형태를 어떻게 결정해야 하는지 알아내는 것이다.

부산대학교의 한 연구팀은 북미의 유명한 부두 네 곳이 산업 현장에서 공공 목적지로 성공적으로 변모한 사례를 조사하여 이 수수께끼를 풀고자 했다. 연구진은 뉴욕의 피어 17(Pier 17)과 피어 57(Pier 57), 시애틀의 피어 57(Pier 57), 그리고 샌프란시스코의 피어 39(Pier 39)를 선정했다. 이곳들은 단순히 무작위로 뽑힌 장소가 아니다. 이들은 과거 화물 선착장이었으나 현재는 레스토랑과 상점부터 박물관, 놀이 시설에 이르기까지 매우 다양한 활동이 이루어지는 곳들이다. 연구진은 각 부두에서 도보 15분 거리 내에 거주하는 사람들이 그곳에 어떤 종류의 시설이 들어설지를 예측할 수 있는지 확인하고 싶었다. 이를 위해 연구진은 각 부고의 주변 지역을 지도화하여 얼마나 많은 사람이 사는지, 연령대는 어떠한지, 소득 수준은 얼마인지, 그리고 어떤 종류의 일을 하는지를 파악했다. 그런 다음 각 부두 내부의 실제 면적을 측정하여, 테이블 서비스 다이닝, 퀵 서비스 음식점, 소매점, 그리고 레크리에이션 공간에 각각 얼마나 많은 바닥 면적이 할당되었는지 정확히 계산했다.

이 비교 결과는 계획가들이 이 프로젝트를 생각하는 표준적인 방식에 도전하는 놀라운 진실을 드러냈다. 연구진은 주변 지역의 부가 부두 내 사업 유형을 결정하지 않는다는 사실을 발견했다. 네 곳의 부두 모두 부유한 지역 근처에 위치해 있었음에도 불구하고, 시설의 구성은 매우 다양했다. 예를 들어, 가장 부유한 주민들에게 둘러싸인 뉴욕의 한 부두는 거의 전적으로 비싼 테이블 서비스 레스토랑과 이벤트 행사장으로 채워져 있었으며, 상점이나 공원 공간은 거의 없었다. 반면, 역시 부유한 주민들에게 둘려싸여 있음에도 불구하고 퀵 서비스 매대와 공공 강의실, 무료 모임 공간으로 가득 차 있으며 소매점이 전혀 없는 또 다른 뉴욕의 부두가 있었다. 차이점은 돈이 아니라 '연령'이었다. 레스토랑이 밀집된 부두 주변은 20대와 30대의 젊은 성인들로 구성되어 있었던 반면, 공공 공간이 풍부한 부두 주변은 65세 이상의 인구가 상당수를 차지하는 고령층 인구 구조를 가지고 있었다.

이 연구는 지역 인구의 연령이 소득보다 훨씬 더 강력한 계획 지침이 된다는 점을 시사한다. 주변 동네에 젊은 노동 연령층이 많을 때, 부두는 주로 경험을 위해 돈을 쓰고 싶어 하는 층을 겨냥한 외식 및 엔터테인먼트 목적지가 되는 경경향이 있다. 반면 동네가 고령층이거나 다세대 중심일 때, 부두는 공공 공간, 교육 구역, 그리고 가족 친화적인 레크리에이션을 우선시하는 경향이 있다. 또한 연구진은 방문객의 유형도 중요하다고 발견했다. 전 세계에서 엄청난 수의 관광객을 끌어모으는 샌프란시스코의 부두는 상점, 레스토항, 아쿠아리움이나 회전목마 같은 대형 명소들이 조화를 이룬 균형 잡힌 구성을 갖추고 있었다. 이는 부두가 멀리서 오는 방문객을 유치하도록 설계될 경우, 그들의 흥미를 유지하기 위해 더 넓은 범위의 선택지를 제공해야 함을 의미하며, 반대로 주로 지역 주민을 대상으로 하는 부두는 해당 이웃들의 구체적인 필요에 더 집중할 수 있음을 보여준다.

가장 결정적인 발견 중 하나는 부유한 지역과 가난한 지역이 나뉘어 있을 때 발생하는 현상과 관련이 있다. 뉴욕의 한 부두 주변 지역에는 매우 부유한 금융 지구와 훨씬 가난한 동네가 공존하고 있었다. 연구진은 해당 부두의 프로그램이 부유한 계층을 거의 독점적으로 따르며, 저소마 이웃들이 감당할 수 없는 고급 다이닝을 제공하는 동시에, 바로 몇 걸음 옆에 사는 저소득층 주민들의 필요는 거의 무시하고 있다는 점을 관찰했다. 이는 계획 과정에서의 위험성을 강조한다. 만약 개발자들이 지역의 평균 소득만을 본다면, 가장 가난한 주민들이 소외되고 있다는 사실을 놓칠 수 있다. 이 연구는 부두가 진정으로 지역 사회에 봉사하기 위해서는 단순히 평균 소득이 아니라, 사람들의 구체적인 구성을 살펴봐야 한다고 지적한다.

연구진은 이러한 교훈을 현재 재개발 중인 한국 부산의 실제 계획 문제에 적용했다. 부산의 이 신규 프로젝트 주변 지역은 도시에서 가장 오래되고 소득이 낮은 지역 중 하나이지만, 동시에 관광객과 크루즈선이 모이는 중심지이기도 하다. 미국 부두들의 패턴을 바탕으로 연구진은 부산에 '프리미엄 다이닝' 모델을 도입하는 것은 실수라고 제안한다. 대신, 그들은 이미 그곳에 살고 있는 노인들을 위한 저렴한 퀵 서비스 음식, 일상적인 상점, 그리고 충분한 무료 공공 공간을 포함한 균형 잡힌 구성을 제안한다. 이러한 접근 방식은 새로운 부두가 방문객이나 미래의 부유한 거주자들뿐만 아니라, 이미 그곳에 살고 있는 사람들에게도 봉사할 수 있도록 보장할 것이다.

궁극적으로 이 연구는 수변 공간을 구축하는 것에 대한 새로운 사고방식을 제공한다. 이는 돈만이 유일하게 중요한 것이라는 생각을 넘어, 주변 사람들의 연령과 일상적인 삶이 성공의 진정한 열쇠임을 시사한다. 도보 거리 내에 누가 사는지를 면밀히 연구함으로써, 계획가들은 단순히 주변 사람들이 감당할 수 없는 비싼 상점들의 집합체가 아니라, 지역 사회에 자연스럽고 유용하게 느껴지는 부두를 설계할 수 있다. 이 연구는 모든 도시에 적용 가능한 완벽한 공식이 있다고 주장하는 것이 아니라, 첫 벽돌을 쌓기 전에 올바른 질문을 던질 수 있는 명확하고 실질적인 방법을 제시한다. 가장 성공적인 부두는 단순히 최고 입찰자를 위해 지어지는 것이 아니라, 바로 옆에 사는 사람들의 리듬에 세심하게 맞춰진 곳이라는 것을 이 연구는 보여준다.