Aligning Facility Mix with User Demographics in Former Industrial Waterfront Piers: An Exploratory Comparison of Four North American Cases with Implications for Busan North Port

都市の港が中心部から離れ、後に錆びついた空き桟橋が連なるようになったとき、通常の計画では、それらを人々が歩き、食べ、遊ぶための場所に変えることになります。このプロセスは「ウォーターフロント再開発」として知られ、ここ数十年の間に、多くの工業的な縁を活気ある公共空間へと変貌させてきました。しかし、次世代のこうしたプロジェクトに対しては、ある根強い疑問が残っています。それは、「これらの空間は、一体誰のためのものなのか？」という問いです。プランナーたちは、もし近隣地域が裕福であれば、新しい桟橋には高級レストランや高級ショップを備えるべきだと想定しがちです。逆に、その地域が貧しい場合は、基本的なニーズのみを満たすべきだと考えるかもしれません。しかし、この「金額とアメニティ（快適な施設）」を結びつける単純な方程式は、人々がどのように暮らしているかという、より深い現実を見落としがちです。例えば、ある地域は高所得者層が多いものの、賑やかなバーよりも静かな公園を必要とする高齢者が多く住んでいるかもしれません。あるいは、高級な食事よりも手早く手頃な食事を求める若い専門職の人々が多く住んでいるかもしれません。課題は、平均所得という単一の数字に基づいて推測するのではなく、近隣に住む人々の具体的な構成（年齢、職業、日々の習慣）が、いかにして桟橋上の実際の建物やビジネスを形作るべきかを解明することにあります。

釜山国立大学の研究チームは、この謎を解くために、産業用地から公共の目的地へと見事に転換された北米の有名な4つの桟橋に着目しました。彼らが選んだのは、ニューヨークのピア17とピア57、シアトルのピア57、そしてサンフランシスコのピア39です。これらは単なるランダムな場所ではありません。かつての貨物ドックであり、現在はレストランやショップから博物館、遊園地のアトラクションに至るまで、幅広い活動の場となっています。研究者たちは、各桟橋から徒歩15分圏内に住む人々が、そこにどのような施設ができるかを予測できるかどうかを調べたいと考えました。そのために、各桟橋周辺の近隣地域をマッピングし、そこにどれだけの人が住み、年齢構成はどうなっており、所得はいくらで、どのような仕事に従事しているのかをカウントしました。そして、各桟橋内部の実際のスペースを測定し、テーブルサービス形式のダイニング、クイックサービス形式のフード、小売店、およびレクリエーションに、それぞれどれだけの床面積が割り当てられているかを正確に算出しました。

この比較の結果、プランナーの標準的な考え方に異議を唱える驚くべき事実が明らかになりました。研究者たちは、周辺地域の富が、桟橋内のビジネスの種類を決定づけているわけではないことを発見しました。4つの桟橋すべてが裕福な地域の近くに位置していましたが、施設の構成は極めて多様でした。例えば、最も裕福な住民に囲まれたニューヨークの桟橋は、高級なテーブルサービス形式のレストランやイベント会場でほぼ埋め尽くされており、ショップや公共の公園はほとんどありませんでした。対照的に、同じく裕福な住民に囲まれた別のニューヨークの桟橋は、クイックサービス形式の屋台が集まるフードホールや公共の教室、無料の集会スペースで満たされており、小売店は一切ありませんでした。その違いは、お金ではなく「年齢」でした。レストランが集中しているエリアの周囲には20代から30代の若い成人が多く住んでいた一方で、公共スペースが多いエリアの周囲には、65歳以上の住民が相当数いる高齢の人口が多く住んでいたのです。

この研究は、計画を立てる上で、地域の人口の「年齢」が所得よりもはるかに強力なガイドになることを示唆しています。周辺地域に働く世代の若い成人が多い場合、桟橋は飲食や娯楽の目的地となり、体験にお金を使う層をターゲットにする傾向があります。一方、地域が高齢者や多世代で構成されている場合、桟橋は公共スペース、教育エリア、および家族向けのレクリエーションを優先する傾向があります。また、研究者たちは「訪問者のタイプ」も重要であることを発見しました。世界中から膨大な数の観光客が集まるサンフランシスコの桟橋は、ショップ、多くのレストラン、そして水族館やメリーゴーラウンドのような大型のアトラクションといった、あらゆる要素がバランスよく混ざり合った構成となりました。これは、遠方からの訪問者を惹きつけるように設計された桟橋は、彼らの興味を引き続けるために、より幅広い選択肢を必要とする一方で、主に地元の住民にサービスを提供する桟橋は、それらの近隣住民の特定のニーズにより絞り込むことができるということを示唆しています。

最も重要な発見の一つは、地域が富裕層と低所得層に分かれている場合に何が起こるかという点です。ニューヨークのある桟橋では、周辺地域に非常に裕福な金融街と、はるかに貧しい地域の両方が含まれていました。研究者たちは、その桟橋のプログラムが、ほぼ独占的に富裕層のセグメントに従っており、近隣の貧しい住民には手の届かない高級ダイニングを提供し、すぐそばに住む低所得層のニーズをほとんど無視していることを観察しました。これは計画プロセスにおけるリスクを浮き彫りにしています。もし開発者が地域の「平均所得」だけを見ているならば、最も貧しい住民が取り残されているという事実を見逃してしまう可能性があるのです。この研究は、桟橋が真にコミュニティに貢献するためには、平均ではなく、人々の具体的な構成を見なければならないと指摘しています。

研究者たちは、これらの教訓を、現在造船所跡地の再開発が進められている韓国の釜山の現実的な計画問題に適用しました。この新しいプロジェクトに隣接する地域は、市内でも最も高齢化が進み、所得が低い地域の一つですが、同時に観光客やクルーズ船の拠点でもあります。アメリカの桟橋で見られたパターンに基づき、研究者たちは釜山において「プレミアム・ダイニング」モデルを採用することは間違いであると提案しています。代わりに、彼らは、手頃な価格のクイックサービス形式のフード、日常的なショップ、そしてすでにそこに住んでいる高齢者のための豊かな無料公共スペースを含む、バランスの取れたミックスを提案しています。このアプローチは、新しい桟橋が、単に訪問者や将来の富裕層のためだけでなく、そこに既に住んでいる人々のための場所となることを確実にするものです。

最終的に、この研究はウォーターフロントを構築するための新しい考え方を提示しています。それは、お金だけが重要であるという考えを超え、近隣に住む人々の「年齢」や「日常生活」こそが成功への真の鍵であることを示唆しています。徒歩圏内に誰が住んでいるかを注意深く調査することで、プランナーは、単に近隣の誰もが買えないような高価なショップの集まりではなく、コミュニティにとって自然で有用に感じられる桟橋を設計することができます。この研究は、あらゆる都市に対する完璧な公式を主張するものではありませんが、最初のレンガが置かれる前に、正しい問いを投げかけるための明確で実践的な方法を提供しています。最も成功した桟橋とは、単に最高値の入札者のために作られたものではなく、すぐ隣に住む人々のリズムに細かく調整されたものであることを、この研究は示しているのです。