Aligning Facility Mix with User Demographics in Former Industrial Waterfront Piers: An Exploratory Comparison of Four North American Cases with Implications for Busan North Port

Lorsqu'un port d'une ville s'éloigne du centre, laissant derrière lui une série de jetées vides et rouillées, le plan habituel est de les transformer en lieux où les gens peuvent marcher, manger et jouer. Ce processus, connu sous le nom de revitalisation du front de mer, a transformé de nombreux lisières industrielles en espaces publics vibrants au cours des dernières décennies. Cependant, une question persistante demeure pour la prochaine génération de ces projets : à qui sont réellement destinés ces espaces ? Les urbanistes supposent souvent que si un quartier est riche, la nouvelle jetée devra proposer des restaurants coûteux et des boutiques de luxe. Si la zone est pauvre, ils peuvent supposer que seuls les besoins de base peuvent être satisfaits. Mais cette équation simple de l'argent aux commodités passe souvent à côté de la réalité plus profonde de la vie des gens. Un quartier peut avoir des revenus élevés mais être rempli de résidents âgés qui ont besoin de parcs calmes plutôt que de bars bruyants, ou il peut être composé de jeunes professionnels qui veulent des repas rapides et abordables plutôt que de la haute gastronomie. Le défi est de déterminer comment le mélange spécifique de personnes vivant à proximité — leurs âges, leurs emplois et leurs habitudes quotidiennes — doit façonner les bâtiments et les commerces réels sur une jetée, plutôt que de simplement deviner sur la base d'un chiffre unique comme le revenu moyen.

Une équipe de chercheurs de l'Université nationale de Pusan s'est lancée dans la résolution de ce casse-tête en examinant quatre jetées célèbres en Amérique du Nord qui ont été transformées avec succès de sites industriels en destinations publiques. Ils ont choisi Pier 17 et Pier 57 à New York, Pier 57 à Seattle et Pier 39 à San Francisco. Ce ne sont pas des endroits choisis au hasard ; ce sont d'anciens quais de chargement qui accueillent désormais une grande variété d'activités, allant des restaurants et des boutiques aux musées et aux attractions de type fête foraine. Les chercheurs voulaient voir si les personnes vivant dans un rayon de quinze minutes de marche de chaque jetée pouvaient prédire le type d'installations qui s'y trouveraient. Pour ce faire, ils ont cartographié les quartiers entourant chaque jetée, comptant combien de personnes y vivaient, quel était leur âge, combien elles gagnaient et quel genre de travail elles exerçaient. Ils ont ensuite mesuré l'espace réel à l'intérieur de chaque jetée, calculant exactement quelle surface de plancher était dédiée à la restauration avec service à table, à la restauration rapide, aux boutiques de détail et aux loisirs.

Les résultats de cette comparaison ont révélé une vérité surprenante qui remet en question la façon standard dont les urbanistes abordent ces projets. Les chercheurs ont découvert que la richesse du quartier environnant ne déterminait pas le type de commerces sur la jetée. Les quatre jetées étaient situées à proximité de zones aisées, pourtant le mélange d'installations variait considérablement. Par exemple, la jetée de New York entourée des résidents les plus riches était presque entièrement remplie de restaurants coûteux avec service à table et de lieux d'événements, avec presque aucune boutique ou aucun parc public. En revanche, une autre jetée de New York, également entourée de résidents aisés, était remplie d'une halle alimentaire composée d'étals de restauration rapide, de salles de classe publiques et d'espaces de rassemblement gratuits, sans aucune boutique de détail. La différence n'était pas l'argent, mais l'âge. La zone autour de la jetée riche en restaurants était peuplée de jeunes adultes dans la vingtaine et la trentaine, tandis que la zone autour de la jetée riche en espaces publics avait une population beaucoup plus âgée, avec un nombre important de résidents de plus de soixante-cinq ans.

L'étude suggère que l'âge de la population locale est un guide bien plus fort pour la planification que le revenu. Lorsque le quartier environnant est rempli de jeunes adultes en âge de travailler, les jetées ont tendance à devenir des destinations pour la restauration et le divertissement, ciblant souvent un public qui souhaite dépenser de l'argent pour des expériences. Lorsque le quartier est plus âgé et multigénérationnel, les jetées ont tendance à donner la priorité aux espaces publics, aux zones éducatives et aux loisirs adaptés aux familles. Les chercheurs ont également constaté que le type de visiteur compte. La jetée de San Francisco, qui attire un nombre massif de touristes du monde entier, s'est retrouvée avec un mélange équilibré de tout : beaucoup de boutiques, de nombreux restaurants et de grandes attractions comme un aquarium et un carrousel. Cela suggère que lorsqu'une jetée est conçue pour attirer des visiteurs venant de loin, elle a besoin d'une plus grande variété d'options pour les intéresser, tandis que les jetées qui servent principalement les résidents locaux peuvent se concentrer plus étroitement sur les besoins spécifiques de ces voisins.

L'une des conclusions les plus critiques concerne ce qui se passe lorsqu'un quartier est divisé entre riches et pauvres. À l'une des jetées de New York, la zone environnante comprenait à la fois des districts financiers très riches et des quartiers beaucoup plus pauvres. Les chercheurs ont observé que la programmation de la jetée suivait presque exclusivement le segment riche, offrant une restauration haut de gamme que les voisins plus pauvres ne pouvaient pas s'offrir, tout en ignorant largement les besoins des résidents à faible revenu vivant juste à côté. Cela souligne un risque dans le processus de planification : si les promoteurs ne regardent que le revenu moyen d'une zone, ils pourraient manquer le fait que les résidents les plus pauvres sont laissés de côté. L'étude indique que pour qu'une jetée serve véritablement sa communauté, elle doit examiner le mélange spécifique de personnes, et non seulement le revenu moyen.

Les chercheurs ont appliqué ces leçons à un problème de planification réel à Busan, en Corée du Sud, où une ancienne zone portuaire est actuellement en cours de réaménagement. Les quartiers adjacents à ce nouveau projet font partie des plus anciens et des plus pauvres de la ville, mais la zone est également un pôle pour les touristes et les navires de croisière. Sur la base des modèles trouvés dans les jetées américaines, les chercheurs suggèrent qu'un modèle de « restauration premium » serait une erreur pour Busan. Au lieu de cela, ils proposent un mélange équilibré comprenant de la restauration rapide et abordable, des magasins de proximité et de nombreux espaces publics gratuits pour les résidents âgés qui y vivent déjà. Cette approche garantirait que la nouvelle jetée serve les personnes qui sont déjà là, plutôt que seulement les visiteurs ou les futurs résidents fortunés.

En fin de compte, cette recherche offre une nouvelle façon de penser l'aménagement des fronts de mer. Elle dépasse l'idée que l'argent est la seule chose qui compte et suggère que l'âge et la vie quotidienne des personnes à proximité sont les véritables clés du succès. En étudiant attentivement qui vit à distance de marche, les urbanistes peuvent concevoir des jetées qui semblent naturelles et utiles à la communauté, plutôt que d'être simplement une collection de boutiques coûteuses que personne à proximité ne peut s'offrir. L'étude ne prétend pas détenir une formule parfaite pour chaque ville, mais elle fournit une méthode claire et pratique pour poser les bonnes questions avant la pose de la première brique. Elle montre que les jetées les plus réussies ne sont pas seulement construites pour le plus offrant, mais qu'elles sont soigneusement accordées au rythme des gens qui vivent juste à côté.