Ski Megapasses and Local Housing Values
Este artículo encuentra que unirse a las redes de pases de esquí megapase de Epic e Ikon generalmente conduce a un aumento del 5% en el valor de las viviendas cercanas durante tres años, aunque la magnitud de este efecto varía significativamente según el complejo y el momento.
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Imagina un mundo donde tus planes de vacaciones ya no están ligados a un solo destino. En lugar de comprar un pase de temporada para una sola montaña, podrías comprar un único boleto que desbloquee docenas de estaciones de esquí repartidas en diferentes estados y países. Esta es la realidad creada por los "ski megapasses" (megapases de esquí), paquetes masivos introducidos por grandes operadores de centros turísticos que permiten a los esquiadores visitar una amplia red de montañas por una tarifa fija única. Si bien estos pases han revolucionado la forma en que la gente elige dónde esquiar, también han provocado un cambio silencioso pero significativo en las comunidades que rodean estas montañas. Cuando una colina de esquí local se une a una de estas redes gigantes, no solo cambia el precio de un boleto de elevador; cambia el panorama económico del pueblo mismo. La pregunta que los investigadores se han estado haciendo es simple: ¿unirse a este club exclusivo hace que las casas cercanas sean más valiosas y, de ser así, por qué?
Esta pregunta es importante porque la respuesta afecta la vida diaria de todos en estos pueblos de montaña. Para las personas que ya poseen viviendas, un aumento en el valor de las propiedades se siente como una ganancia inesperada. Para el gobierno local, significa más ingresos fiscales. Pero para las familias que intentan mudarse allí para trabajar como instructores de esquí, mecánicos o dependientes de tiendas, el aumento de los precios de la vivienda puede hacer que el pueblo sea inasequible, desplazando a los trabajadores esenciales. La tensión es real: una industria de esquí en auge puede enriquecer a un pueblo para algunos, mientras que hace imposible vivir allí para otros. Comprender exactamente cómo estas nuevas redes de pases afectan los precios de la vivienda ayuda a las comunidades a planificar el futuro, decidiendo si construir más hogares o ajustar sus presupupuestos antes de que el mercado cambie.
Para encontrar la respuesta, un investigador de la Universidad de Binghamton se propuso medir el impacto de las expansiones de estos megapases en los mercados locales de vivienda. El estudio se centró en el período entre 2008 y 2018, una década en la que dos redes principales, el Epic Pass y el Ikon Pass, crecieron rápidamente de un puñado de montañas a incluir más de cien centros de esquí en todo el mundo. El investigador recopiló una enorme cantidad de datos, combinando la historia de qué centros se unieron a qué pase con registros mensuales de los valores de las viviendas en los códigos postales específicos donde se encuentran esas montañas. Al observar el momento exacto en que un centro anunció que se uniría a una red, y luego observar cómo cambiaron los precios de las viviendas en esa zona durante los años siguientes, el investigador pudo aislar el efecto del pase de otras tendencias económicas.
Los resultados revelaron un patrón claro, aunque no fue el mismo para cada montaña. Para el grupo de centros que se unieron al Epic Pass entre 2010 y 2017, los datos mostraron un salto distintivo en los valores de las viviendas locales. En los tres años posteriores al anuncio de que un centro se uniría a la red, los precios de las viviendas en los códigos postales circundantes aumentaron aproximadamente un 5 por ciento. Este incremento fue estadísticamente significativo, lo que significa que era poco probable que fuera una fluctuación aleatoria. El efecto fue más fuerte en los centros de esquí más grandes, de tipo destino, que atraen visitantes de lugares lejanos, como Park City en Utah y Stowe en Vermont. En estos lugares, el anuncio del nuevo pase pareció señalar que el pueblo era un destino de primer nivel, atrayendo a más compradores de segundas residencias e inversores que estaban dispuestos a pagar un sobreprecio para formar parte de la acción.
Sin embargo, la historia fue más complicada para otros grupos. Cuando el investigador analizó los centros que se unieron a las redes en 2018, los resultados fueron mucho menos claros. El grupo que se unió al Epic Pass en 2018 mostró un aumento menor e incierto, mientras que la enorme ola de centros que se unieron al Ikon Pass en ese mismo año no mostró ningún aumento claro en los valores de la vivienda. El investigador sugiere que esta diferencia podría deberse al tiempo y la escala. Las expansiones de 2018 ocurrieron justo antes de la pandemia global, un momento en que el mercado inmobiliario ya estaba comenzando a comportarse de manera extraña debido a choques económicos más amplios. Además, cuando tantos centros se unen a una red al mismo tiempo, los esquiadores podrían haber distribuido sus visitas en muchas montañas diferentes en lugar de concentrar su demanda en un pueblo específico, lo que diluiría la presión sobre los precios de la vivienda local.
El estudio también utilizó un método especializado para observar los centros de forma individual, comparando el crecimiento real de los precios de la vivienda con lo que habría sucedido si nunca se hubieran unido a la red. Este análisis detallado confirmó que el efecto varía drásticamente según la montaña específica. Mientras que Park City y Stowe vieron ganancias claras, otros centros como Mount Brighton, una colina más pequeña cerca de una gran ciudad, mostraron pocos o ningún cambio en los valores de la vivienda. Esto sugiere que el "efecto megapase" no es un hechizo mágico que eleva los precios en todas partes; depende fuertemente del tipo de centro de esquí y del mercado local. Los grandes centros de destino remotos parecen beneficiarse más, ya que el pase los hace más accesibles para una audiencia más amplia, impulsando la demanda de viviendas cercanas. Las colinas más pequeñas y locales que sirven a excursionistas de un día de ciudades cercanas no ven el mismo aumento en los valores de las propiedades.
En última instancia, la investigación ofrece una imagen matizada de cómo las decisiones comerciales de las grandes corporaciones repercuten en las comunidades locales. La decisión de empaquetar el acceso a los centros de esquí tiene consecuencias tangibles para las personas que viven en esos pueblos. Puede aumentar la riqueza de los propietarios actuales y aumentar los ingresos fiscales para los gobiernos locales, pero también contribuye al aumento del costo de vida que dificulta que los trabajadores permanezcan allí. Los hallazgos sugieren que, si bien estos pases son una bendición para los esquiadores y los operadores de centros, son un arma de doble filo para las comunidades de montaña, elevando el valor de los bienes raíces de formas que pueden dejar fuera de juego a las mismas personas que mantienen los pueblos en funcionamiento. A medida que estas redes continúen expandiéndose, los líderes locales y los operadores de centros deberán sopesar estos beneficios económicos frente a la creciente presión sobre la asequibilidad de la vivienda.
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