Ski Megapasses and Local Housing Values

Stellen Sie sich eine Welt vor, in der Ihre Urlaubsplanung nicht mehr an ein einzelnes Reiseziel gebunden ist. Anstatt einen Saisonpass für nur einen Berg zu kaufen, könnten Sie ein einziges Ticket erwerben, das Dutzende von Skigebieten freischaltet, die über verschiedene Bundesstaaten und Länder verteilt sind. Dies ist die Realität, die durch „Ski-Megapässe“ geschaffen wurde – riesige Bündel, die von großen Resort-Betreibern eingeführt wurden und es Skifahrern ermöglichen, ein weites Netzwerk von Bergen für eine feste Gebühr zu besuchen. Während diese Pässe die Art und Weise, wie Menschen entscheiden, wo sie Ski fahren, revolutioniert haben, haben sie auch eine stille, aber bedeutende Veränderung in den Gemeinden rund um diese Berge ausgelöst. Wenn ein lokaler Skihang einem dieser riesigen Netzwerke beitritt, verändert dies nicht nur den Preis eines Liftickets; es verändert die Wirtschaftslandschaft der Stadt selbst. Die Frage, die Forscher gestellt haben, ist simpel: Macht der Beitritt zu diesem exklusiven Club die Häuser in der Nähe wertvoller, und wenn ja, warum?

Diese Frage ist wichtig, weil die Antwort das tägliche Leben aller Menschen in diesen Bergstädten berührt. Für die Menschen, die bereits Häuser besitzen, fühlt sich ein Anstieg der Immobilienwerte wie ein Geldsegen an. Für die lokale Regierung bedeutet es mehr Steuereinnahmen. Aber für die Familien, die versuchen, dorthin zu ziehen, um als Skilehrer, Mechaniker oder Ladenangestellte zu arbeiten, kann der steigende Hauspreis die Stadt unerschwinglich machen und lebensnotwendige Arbeitskräfte vertreiben. Der Konflikt ist real: Eine boomende Skiindustrie kann eine Stadt für einige reicher machen, während sie es für andere unmöglich macht, dort zu leben. Zu verstehen, wie genau diese neuen Pass-Netzwerke die Hauspreise beeinflussen, hilft den Gemeinden, die Zukunft zu planen und zu entscheiden, ob sie mehr Wohnraum bauen oder ihr Budget anpassen müssen, bevor sich der Markt verschiebt.

Um die Antwort zu finden, setzte ein Forscher der Binghamton University an, die Auswirkungen der Expansion dieser Megapässe auf lokale Immobilienmärkte zu messen. Die Studie konzentrierte sich auf den Zeitraum zwischen 2008 und 2018, einem Jahrzehnt, in dem zwei große Netzwerke, der Epic Pass und der Ikon Pass, von einer Handvoll Bergen auf über hundert Resorts weltweit anwuchsen. Der Forscher sammelte eine enorme Menge an Daten, indem er die Historie kombinierte, welche Resorts welchem Pass beitraten, mit monatlichen Aufzeichnungen der Hauswerte in den spezifischen Postleitzahlengebieten, in denen sich diese Berge befinden. Indem er den exakten Moment betrachtete, in dem ein Resort seinen Beitritt zu einem Netzwerk ankündigte, und dann beobachtete, wie sich die Hauspreise in dieser Gegend in den nächsten Jahren veränderten, konnte der Forscher den Effekt des Passes von anderen Wirtschaftstrends isolieren.

Die Ergebnisse zeigten ein klares Muster, wenngleich es nicht für jeden Berg gleich war. Für die Gruppe der Resorts, die zwischen 2010 und 2017 dem Epic Pass beitraten, zeigten die Daten einen deutlichen Sprung bei den lokalen Hauswerten. In den drei Jahren nach der Ankündigung, dass ein Resort dem Netzwerk beitritt, stiegen die Hauspreise in den umliegenden Postleitzahlengebieten um etwa 5 Prozent. Dieser Anstieg war statistisch signifikant, was bedeutet, dass es unwahrscheinlich war, dass es sich um eine zufällige Schwankung handelte. Der Effekt war am stärksten bei größeren Destination-Resorts, die Besucher aus der Ferne anziehen, wie etwa Park City in Utah und Stowe in Vermont. An diesen Orten schien die Ankündigung des neuen Passes zu signalisieren, dass die Stadt ein erstklassiges Ziel ist, was Zweitwohnsitzkäufer und Investoren anzieht, die bereit sind, einen Aufschlag zu zahlen, um Teil des Geschehens zu sein.

Die Geschichte war jedoch komplizierter für andere Gruppen. Als der Forscher die Resorts betrachtete, die 2018 den Netzwerken beitraten, waren die Ergebnisse viel weniger eindeutig. Die Gruppe, die 2018 dem Epic Pass beitrat, zeigte einen kleineren, unsichereren Anstieg, während die massive Welle von Resorts, die im selben Jahr dem Ikon Pass beitraten, gar keinen klaren Anstieg der Hauswerte aufwies. Der Forscher vermutet, dass dieser Unterschied auf das Timing und die Größenordnung zurückzuführen sein könnte. Die Expansionen von 2018 fanden kurz vor der globalen Pandemie statt, einer Zeit, in der sich der Immobilienmarkt aufgrund breiterer wirtschaftlicher Schocks bereits seltsam zu verhalten begann. Zudem, wenn so viele Resorts gleichzeitig einem Netzwerk beitreten, könnten Skifahrer ihre Besuche über viele verschiedene Berge verteilen, anstatt die Nachfrage auf einen spezifischen Ort zu konzentrieren, was den Druck auf die lokalen Immobilienpreise abschwächen würde.

Die Studie verwendete auch eine spezialisierte Methode, um einzelne Resorts einzeln zu untersuchen, indem sie das tatsächliche Hauspreiswachstum mit dem verglichen, was passiert wäre, wenn sie nie dem Netzwerk beigetreten wären. Dieser detaillierte Blick bestätigte, dass der Effekt je nach Berg stark variiert. Während Park City und Stowe klare Gewinne verzeichneten, zeigten andere Resorts wie der Mount Brighton, ein kleinerer Hang in der Nähe einer Großstadt, kaum oder gar keine Veränderungen der Hauswerte. Dies deutet darauf hin, dass der „Megapass-Effekt“ kein Zauberspruch ist, der überall die Preise in die Höhe treibt; es hängt stark von der Art des Resorts und dem lokalen Markt ab. Große, abgelegene Destination-Resorts scheinen am meisten zu profitieren, da der Pass sie einem breiteren Publikum zugänglich macht und so die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe antreibt. Kleinere, lokale Hänge, die Tagesgäste aus nahegelegenen Städten bedienen, erleben nicht denselben Anstieg der Immobilienwerte.

Letztendlich liefert die Forschung ein nuanciertes Bild davon, wie die Geschäftsentscheidungen großer Konzerne bis in die lokalen Gemeinschaften hinein ausstrahlen. Die Entscheidung, den Zugang zu Skigebieten zu bündeln, hat greifbare Konsequenzen für die Menschen, die in diesen Städten leben. Es kann den Wohlstand bestehender Hausbesitzer steigern und die Steuereinnahmen für lokale Regierungen erhöhen, aber es trägt auch zu den steigenden Lebenshaltungskosten bei, die es für Arbeitnehmer schwierig machen, dort zu bleiben. Die Ergebnisse legen nahe, dass diese Pässe zwar ein Segen für Skifahrer und Resortbetreiber sind, aber ein zweischneidiges Schwert für Bergregionen darstellen, da sie den Wert der Immobilien in einer Weise in die Höhe treiben, die genau die Menschen aus dem Ort verdrängen kann, die die Städte am Laufen halten. Während diese Netzwerke weiter expandieren, werden lokale Entscheidungsträger und Resortbetreiber die wirtschaftlichen Vorteile gegen den wachsenden Druck auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum abwägen müssen.