Ski Megapasses and Local Housing Values
Cette étude conclut que l'adhésion aux réseaux de mégapasses de ski Epic et Ikon entraîne généralement une augmentation de 5 % de la valeur des propriétés résidentielles à proximité sur trois ans, bien que l'ampleur de cet effet varie considérablement selon la station et la période.
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Imaginez un monde où vos projets de vacances ne sont plus liés à une seule destination. Au lieu d'acheter un forfait de saison pour une seule montagne, vous pourriez acheter un billet unique qui débloque des dizaines de stations de ski dispersées à travers différents États et pays. C'est la réalité créée par les « forfaits de ski géants » (ski megapasses), des ensembles massifs introduits par de grands exploitants de stations qui permettent aux skieurs de visiter un vaste réseau de montagnes pour un tarif forfaitaire unique. Bien que ces forfaits aient révolutionné la façon dont les gens choisissent où skier, ils ont également provoqué un changement discret mais significatif dans les communautés entourant ces montagnes. Lorsqu'une station de ski locale rejoint l'un de ces réseaux géants, cela ne change pas seulement le prix d'un billet de remontée ; cela change le paysage économique de la ville elle-même. La question que les chercheurs se posent est simple : rejoindre ce club exclusif rend-il les maisons à proximité plus précieuses, et si oui, pourquoi ?
Cette question est importante car la réponse touche la vie quotidienne de chacun dans ces villes de montagne. Pour les personnes qui possèdent déjà des maisons, une hausse de la valeur des propriétés ressemble à une aubaine. Pour le gouvernement local, cela signifie davantage de revenus fiscaux. Mais pour les familles qui tentent de s'installer pour travailler comme instructurs de ski, mécaniciens ou employés de magasin, la hausse des prix de l'immobilier peut rendre la ville inabordable, éloignant les travailleurs essentiels. La tension est réelle : une industrie du ski en plein essor peut enrichir une ville pour certains tout en la rendant inhabitable pour d'autres. Comprendre exactement comment ces nouveaux réseaux de forfaits affectent les prix du logement aide les communautés à planifier l'avenir, en décidant de construire plus de logements ou d'ajuster leurs budgets avant que le marché ne bascule.
Pour trouver la réponse, un chercheur de l'Université de Binghamton s'est donné pour mission de mesurer l'impact de l'expansion de ces forfaits géants sur les marchés immobiliers locaux. L'étude s'est concentrée sur la période entre 2008 et 2018, une décennie au cours de laquelle deux réseaux majeurs, l'Epic Pass et l'Ikon Pass, se sont rapidement développés, passant d'une poignée de montagnes à plus de cent stations à travers le monde. Le chercheur a rassemblé une quantité massive de données, combinant l'historique de l'adhésion des stations à chaque forfait avec les registres mensuels de la valeur des maisons dans les codes postaux spécifiques où se trouvent ces montagnes. En observant le moment exact où une station annonçait son adhésion à un réseau, puis en observant comment les prix de l'immobilier dans cette zone changeaient au cours des quelques années suivantes, le chercheur a pu isoler l'effet du forfait des autres tendances économiques.
Les résultats ont révélé un schéma clair, bien qu'il ne soit pas le même pour chaque montagne. Pour le groupe de stations ayant rejoint l'Epic Pass entre 2010 et 2017, les données ont montré un bond distinct de la valeur des maisons locales. Dans les trois années suivant l'annonce de l'adhésion d'une station au réseau, les prix de l'immobilier dans les codes postaux environnants ont augmenté d'environ 5 %. Cette augmentation était statistiquement significative, ce qui signifie qu'il était peu probable qu'il s'agisse d'une fluctuation aléatoire. L'effet était le plus marqué dans les grandes stations de destination, qui attirent des visiteurs de loin, comme Park City dans l'Utah et Stowe dans le Vermont. Dans ces lieux, l'annonce du nouveau forfait semblait signaler que la ville était une destination de premier plan, attirant davantage d'acheteurs de résidences secondaires et d'investisseurs prêts à payer un supplément pour faire partie de l'action.
Cependant, l'histoire était plus complexe pour d'autres groupes. Lorsque le chercheur a examiné les stations ayant rejoint les réseaux en 2018, les résultats étaient beaucoup moins clairs. Le groupe ayant rejoint l'Epic Pass en 2018 a montré une augmentation plus faible et moins certaine, tandis que la vague massive de stations ayant rejoint l'Ikon Pass la même année n'a montré aucune hausse claire de la valeur des logements. Le chercheur suggère que cette différence pourrait être due au calendrier et à l'échelle. Les expansions de 2018 ont eu lieu juste avant la pandémie mondiale, une période où le marché immobilier commençait déjà à se comporter étrangement en raison de chocs économiques plus larges. De plus, lorsque de nombreuses stations rejoignent un réseau en même temps, les skieurs pourraient répartir leurs visites sur de nombreuses montagnes différentes plutôt que de concentrer leur demande sur une ville spécifique, ce qui dilue la pression sur les prix de l'immobilier local.
L'étude a également utilisé une méthode spécialisée pour examiner chaque station individuellement, en comparant la croissance réelle de leurs prix immobiliers à ce qui se serait passé si elles n'avaient jamais rejoint le réseau. Cet examen détaillé a confirmé que l'effet varie considérablement selon la montagne spécifique. Si Park City et Stowe ont connu des gains clairs, d'autres stations comme Mount Brighton, une petite colline située près d'une grande ville, n'ont montré aucun changement notable de la valeur des propriétés. Cela suggère que l'« effet de forfait géant » n'est pas un sort magique qui fait monter les prix partout ; cela dépend fortement du type de station et du marché local. Les grandes stations de destination, isolées, semblent être les plus bénéficiaires, car le forfait les rend plus accessibles à un public plus large, stimulant ainsi la demande de logements à proximité. Les plus petites stations locales, qui servent des skieurs de passage depuis les villes voisines, ne connaissent pas la même poussée de la valeur immobilière.
En fin de compte, la recherche offre une image nuancée de la manière dont les décisions commerciales des grandes entreprises se répercutent sur les communautés locales. La décision de regrouper l'accès aux stations de ski a des conséquences tangibles pour les personnes vivant dans ces villes. Cela peut accroître la richesse des propriétaires actuels et augmenter les recettes fiscales pour les gouvernements locaux, mais cela contribue aussi à la hausse du coût de la vie qui rend difficile le maintien des travailleurs sur place. Les conclusions suggèrent que, bien que ces forfaits soient une aubaine pour les skieurs et les exploitants de stations, ils sont une arme à double tranchant pour les communautés de montagne, faisant grimper la valeur de l'immobilier d'une manière qui peut exclure les personnes mêmes qui font vivre ces villes. À mesure que ces réseaux continuent de s'étendre, les dirigeants locaux et les exploitants de stations devront peser ces avantages économiques face à la pression croissante sur l'accessibilité au logement.
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