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Underquoting and the Dual Role of Price Guides: Evidence from Housing Sales

यह शोध पत्र तर्क देता है कि विज्ञापनित मूल्य मार्गदर्शिकाएँ नीलामी बनाम निजी-समझौता बिक्री में विशिष्ट भूमिकाएँ निभाती हैं, जिसमें यह पाया गया है कि नीलामी मार्गदर्शिकाएँ काफी अधिक विकृत और कम सूचनात्मक हैं, जहाँ एक नवीन भौगोलिक रूप से भारित प्रतिगमन बेंचमार्क यह प्रकट करता है कि लगभग 44% नीलामी लेनदेन में कम उद्धरण (underquoting) शामिल है जबकि निजी-समझौता बिक्री में यह केवल 14% है।

मूल लेखक: Adeleh Farzadfar, Peyman Khezr, Armin Pourkhanali

प्रकाशित 2026-08-06

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CC BY 4.0

मूल लेखक: Adeleh Farzadfar, Peyman Khezr, Armin Pourkhanali

मूल पेपर CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/) के तहत लाइसेंस किया गया है। ✨ नीचे दिए गए पेपर की यह व्याख्या AI से तैयार की गई है। इसे लेखकों ने न तो लिखा है, न इसका समर्थन किया है। तकनीकी सटीकता के लिए मूल पेपर देखें। पूरा डिस्क्लेमर पढ़ें

कल्पना कीजिए कि आप एक विशाल, हलचल भरे बाजार में कदम रख रहे हैं जहाँ लोग घर खरीद और बेच रहे हैं। इस दुनिया में, एक विक्रेता के पास सबसे महत्वपूर्ण उपकरण कोई शानदार साइन बोर्ड या चमकदार ब्रोशर नहीं है; बल्कि वह है मूल्य मार्गदर्शिका (प्राइस गाइड)। इस मार्गदर्शिका को एक खजाने के नक्शे पर मिलने वाले "संकेत" या "टीज़र" की तरह समझें। यह संभावित खरीदारों को बताता है, "हे, इस खजाने की कीमत शायद $X और$ Y के बीच होगी।" यह संकेत बहुत महत्वपूर्ण है क्योंकि यह खरीदारों को यह तय करने में मदद करता है कि क्या उन्हें उस घर को देखने के लिए चलकर आना चाहिए या नहीं। यदि संकेत कहता है कि खजाना सस्ता है, तो अधिक लोग आते हैं। यदि यह कहता है कि यह महंगा है, तो कम लोग आते हैं।

लेकिन यहाँ एक पेचीदा बात है: कभी-कभी, नक्शा पकड़े हुए व्यक्ति एक छोटा सा खेल खेल रहा होता है। वे जानबूझकर बहुत कम मूल्य का संकेत लिख सकते हैं ताकि भीड़ इकट्ठा की जा सके, इस उम्मीद में कि एक बार जब सब वहाँ पहुँच जाएँ, तो भीड़ का उत्साह अंतिम कीमत को बहुत ऊपर ले जाएगा। इस अभ्यास को अंडरकोटिंग (underquoting) कहा जाता है। यह एक जादूगर की तरह है जो कहता है, "मेरे इस टोपी में एक खरगोश है," लेकिन वास्तव में उसने अंदर पूरा एक चिड़ियाघर छिपा रखा है, ताकि पर्दा उठने पर दर्शक दंग रह जाएँ। बड़ा सवाल यह है जिसे शोधकर्ता पूछ रहे हैं: क्या यह चाल कुछ स्थितियों में दूसरों की तुलना में बेहतर काम करती है? विशेष रूप से, क्या यह तब अधिक होता है जब घर एक तेज़-तर्रार, चिल्लाते हुए नीलामी (ऑक्शन) में बेचे जाते हैं, या जब उन्हें धीमी, शांत बातचीत के माध्यम से बेचा जाता है?

महान हाउस हंट: नीलामी बनाम शांत बातचीत

यह शोध पत्र मेलबर्न, ऑस्ट्रेलिया के हाउसिंग मार्केट की गहराई में जाकर यह पता लगाने की कोशिश करता है कि ये 'प्राइस गाइड्स' वास्तव में कैसे काम करते हैं। लेखक, अदेलेह फरज़ादफ़ार, पेमन खेज़र और अरमिन पुरखानली का तर्क है कि मूल्य मार्गदर्शिकाओं की एक "दोहरी भूमिका" होती है, जो एक गिरगिट की तरह काम करती है जो बिक्री के तरीके के आधार पर अपना कार्य बदल लेती है।

नीलामी (ऑक्शन): "बेट एंड स्विच" की पार्टी
एक नीलामी की कल्पना एक उच्च-ऊर्जा वाली पार्टी के रूप में करें जहाँ हर कोई बोलियाँ लगा रहा है और चिल्ला रहा है। इस सेटिंग में, मूल्य मार्गदर्शिका एक क्लब के दरवाजे पर खड़े बाउंसर की तरह काम करती है। इसका मुख्य काम अधिक से अधिक लोगों को लाइन में खड़ा करना और अंदर लाना है। विक्रेता (या उनका एजेंट) घर की वास्तविक कीमत से कम मूल्य मार्गदर्शिका निर्धारित कर सकता है। क्यों? क्योंकि कम कीमत अधिक लोगों को यह सोचने पर मजबूर करती है, "ओह, मैं इसे खरीद सकता हूँ!" और वे आ जाते हैं। एक बार जब पार्टी शुरू हो जाती है, तो विक्रेता के पास एक गुप्त सुरक्षा कवच होता है जिसे "रिजर्व प्राइस" (वह न्यूनतम कीमत जो वे स्वीकार करने को तैयार हैं) कहा जाता है। इसलिए, भले ही गाइड कम थी, विक्रेता सुरक्षित है। सिद्धांत यह सुझाव देता है कि नीलामी में, गाइड ईमानदारी के बारे में कम और उत्साह पैदा करने के बारे में अधिक है। जितने अधिक लोग आएँगे, वे उतनी ही प्रतिस्पर्धा करेंगे, और अंतिम कीमत उतनी ही ऊपर जाएगी।

निजी समझौता (प्राइवेट ट्रीटी): "ईमानदार बातचीत"
अब, एक "प्राइवेट ट्रीटी" बिक्री की कल्पना एक कॉफी शॉप में होने वाली शांत, आमने-सामने की बातचीत के रूप में करें। यहाँ कोई चिल्लाहट नहीं है, कोई भीड़ नहीं है, और कोई बाउंसर नहीं है। यहाँ, मूल्य मार्गदर्शिका एक बातचीत के शुरुआती बिंदु की तरह काम करती है। यदि विक्रेता कहता है, "मैं $500,000 चाहता हूँ," और गाइड कहती है "$ 300,000," तो खरीदार सोच सकता है, "वाह, यह तो बहुत सस्ता सौदा है!" और $310,000 की पेशकश कर सकता है। लेकिन विक्रेता परेशान हो सकता है क्योंकि वह$ 500,000 चाहता था। इस शांत सेटिंग में, एक कम गाइड भीड़ पैदा नहीं करती; यह केवल गलत तरह के खरीदारों को आकर्षित करती है जिनके पास पर्याप्त पैसा नहीं है, जिससे समय की बर्बादी और अजीब बातचीत होती है। इसलिए, निजी बिक्री में, गाइड के बहुत अधिक ईमानदार और वास्तविक कीमत के करीब होने की उम्मीद की जाती है।

डेटा वास्तव में क्या कहता है

शोधकर्ताओं ने केवल अनुमान नहीं लगाया; उन्होंने वास्तविक डेटा के एक विशाल ढेर का अध्ययन किया। उन्होंने कंप्यूटर मॉडल बनाने के लिए 2023-2024 की 65,768 घर बिक्री का अध्ययन किया जो आकार, स्थान और विशेषताओं के आधार पर यह अनुमान लगा सके कि एक घर की कीमत क्या होनी चाहिए। फिर, उन्होंने यह देखने के लिए कि उनके कंप्यूटर के "सत्यनिष्ठ" अनुमान और अंतिम बिक्री मूल्य की तुलना में विज्ञापनित मूल्य मार्गदर्शिकाएँ कैसी थीं, 2025 में बिके 3,991 घरों का अध्ययन किया।

यहाँ उन्हें जो मिला, वह थोड़ा चौंकाने वाला है:

नीलामी "लोबॉल" (कम कीमत दिखाने) के राजा हैं:
नीलामी की दुनिया में, मूल्य मार्गदर्शिकाएँ अक्सर बहुत कम थीं। केवल 26.27% नीलामी वाले घर विज्ञापनित सीमा के भीतर की कीमत पर बिके। इसका मतलब है कि नीलामी में बिकने वाले हर चार घरों में से, तीन घर उस उच्चतम संख्या से अधिक कीमत पर बिके जो एजेंट ने बताई थी! वास्तव में, एक आश्चर्यजनक 65.72% नीलामी वाले घर एजेंट द्वारा विज्ञापित ऊपरी कीमत से ऊपर बिके। यह बिल्कुल वैसा ही है जैसे एजेंट कहे, "यह कार $20,000 की है," और फिर यह$ 35,000 में बिक जाए क्योंकि हर कोई उत्साहित हो गया।
निजी बिक्री अधिक ईमानदार है:
शांत, बातचीत वाली बिक्री में, गाइड बहुत अधिक सटीक थे। इन घरों में से 56.05% विज्ञापनित सीमा के ठीक भीतर बिके। कीमतें बहुत अधिक संतुलित थीं, जिसमें बहुत कम घर गाइड से बहुत ऊपर या बहुत नीचे बिके।
"अंडरकोटिंग" का फैसला:
बहुत सावधान रहने के लिए, शोधकर्ताओं ने "अंडरकोटिंग" कहने के लिए एक सख्त नियम का उपयोग किया। उन्होंने इसे केवल तभी अंडरकोटिंग माना जब घर एजेंट की ऊपरी कीमत से अधिक और उनके कंप्यूटर मॉडल द्वारा बताई गई कीमत से अधिक पर बिका हो।
- नीलामी: नीलामी की बिक्री में से 44.09% को अंडरकोटेड वर्गीकृत किया गया।
- निजी बिक्री: निजी बिक्री में से केवल 14.05% को अंडरकोटेड वर्गीकृत किया गया।

इसका मतलब है कि नीलामी में अंडरकोटिंग, निजी बिक्री की तुलना में तीन गुना अधिक सामान्य है।

यह क्यों मायने रखता है

शोध पत्र सुझाव देता है कि यह केवल एक गलती नहीं है; यह एक रणनीति है। नीलामी में, एजेंटों द्वारा भीड़ इकट्ठा करने के लिए कम मूल्य मार्गदर्शिका का उपयोग एक उपकरण के रूप में किया जाता दिख रहा है, यह जानते हुए कि भीड़ का उत्साह वैसे भी कीमत को ऊपर धकेल देगा। निजी बिक्री में, यह रणनीति उतनी अच्छी तरह काम नहीं करती क्योंकि वहाँ उत्साहित होने के लिए कोई भीड़ नहीं है, इसलिए गाइड वास्तविकता के करीब रहती है।

शोधकर्ताओं ने अपने कंप्यूटर मॉडल (जिसे GWR बेंचमार्क कहा जाता है) का उपयोग करके एक नया टूल भी बनाया है जो एक "सत्य डिटेक्टर" के रूप में कार्य करता है। केवल गाइड और अंतिम कीमत के बीच के अंतर को देखने के बजाय (जो भ्रमित करने वाला हो सकता है), उनका टूल गाइड की तुलना इस बात से करता है कि घर वास्तव में उसके पड़ोस और विशेषताओं के आधार पर कितने का है। यह नियामकों और खरीदारों को यह देखने में मदद करता है कि क्या मूल्य मार्गदर्शिका का उपयोग लोगों को केवल आने के लिए लुभाने के लिए किया जा रहा है, बजाय इसके कि उन्हें लागत का उचित विचार दिया जाए।

संक्षेप में, शोध पत्र पुष्टि करता है कि घर की नीलामी की दुनिया में, मूल्य मार्गदर्शिका अक्सर आपको दरवाजे तक लाने के लिए एक "चारा" (bait) होती है, जबकि निजी बिक्री में, यह एक "मेन्यू" की तरह है जो आपको बताती है कि क्या उम्मीद करनी है। डेटा दिखाता है कि नीलामी में "चारे" का उपयोग बहुत अधिक आक्रामक रूप से किया जाता है, जिससे बहुत से घर एजेंट द्वारा पहले दिए गए संकेत से कहीं अधिक कीमत पर बिकते हैं।

तकनीकी सारांश: अंडरकोटिंग (कम मूल्य दिखाना) और मूल्य गाइड की दोहरी भूमिका: आवासीय बिक्री से साक्ष्य

समस्या विवरण
यह शोध पत्र आवासीय संपत्ति बाजारों में अंडरकोटिंग (underquoting) के निरंतर बने रहने वाले मुद्दे को संबोधित करता है, जिसे संपत्ति को उसके संभावित बाजार मूल्य या अपेक्षित लेनदेन सीमा से कम पर विज्ञापित करने के रूपas परिभाषित किया गया है। ऑस्ट्रेलिया (विशेष रूप से विक्टोरिया और न्यू साउथ वेल्स) में नियामक सुधारों ने प्रकटीकरण आवश्यकताओं को पेश किया है, फिर भी अंडरकोटिंग उपभोक्ताओं की शिकायतों और प्रवर्तन चुनौतियों का एक महत्वपूर्ण स्रोत बनी हुई है। अंडरकोटिंग को मापने में एक केंद्रीय कठिनाई यह है कि जानबूझकर किए गए रणनीतिक विरूपण (strategic distortion) और वैध मूल्यांकन अनिश्चितता या प्रतिस्पर्धा से प्रेरित बाद की मूल्य खोज (price discovery) के बीच अंतर करना। मौजूदा माप, जैसे कि लिस्टिंग-टू-सेल प्राइस गैप, अक्सर प्रारंभिक लिस्टिंग निर्णय को नीलामी प्रतिस्पर्धा, सौदेबाजी और बाजार की स्थितियों के प्रभावों के साथ मिला देते हैं। इसके अतिरिक्त, मूल्य गाइड (price guide) का आर्थिक कार्य बिक्री तंत्र के बीच मौलिक रूप से भिन्न हो सकता है: नीलामी में, गाइड मुख्य रूप से बोलीदाताओं को आकर्षित करने के लिए हो सकते हैं, जबकि निजी-समझौता (private-treaty) वाली बिक्री में, वे विक्रेता की पूछने वाली स्थिति के संकेत और बातचीत के लिए एक आधार (anchor) के रूप में कार्य कर सकते हैं।

कार्यप्रणाली
यह अध्ययन नीलामी और निजी-समझौता बिक्री में मूल्य गाइड की दोहरी भूमिका की जांच करने के लिए एक एकीकृत सैद्धांतिक और अनुभवजन्य ढांचे का उपयोग करता है।

सैद्धांतिक ढांचा: लेखक एक ऐसा मॉडल विकसित करते हैं जहाँ एक विक्रेता दो प्रतिस्पर्धी चैनलों के बीच संतुलन बनाने के लिए एक मूल्य गाइड चुनता है: एक भागीदारी चैनल (कम गाइड अधिक खरीदारों/निरीक्षकों को आकर्षित करते हैं) और एक सूचना/सौदेबाजी चैनल (भ्रामक गाइड गलत खरीदारों को आकर्षित करते हैं या बातचीत में बाधा उत्पन्न करते हैं)। मॉडल यह प्रतिपादित करता है कि भागीदारी का लाभ नीलामी में अधिक होता है (जहाँ एक रिजर्व मूल्य विक्रेता की रक्षा करता है), जबकि सूचना/सौदेबाजी की लागत निजी-समझौता बिक्री में अधिक होती है। इससे यह भविष्यवाणी होती है कि नीलामी के गाइड अधिक नीचे की ओर विरूपित होंगे और अंतिम कीमतों के बारे में निजी-समझौता गाइडों की तुलना में कम सूचनात्मक होंगे।
डेटा: अनुभवजन्य विश्लेषण मेलबर्न के आवास बाजार का उपयोग करता है, जो एक बड़ा, स्थानिक रूप से विषम (spatially heterogeneous) बाजार है जिसमें सक्रिय नीलामी और निजी-समझौता खंड हैं।
- प्रशिक्षण नमूना (2023–2024): मूल्यांकन मॉडल का अनुमान लगाने के लिए 65,768 डिटैच्ड-हाउस लेनदेन (20,250 नीलामी, 45,518 निजी-समझौता) का उपयोग किया गया।
- मूल्यांकन नमूना (2025): आउट-ऑफ-सैंपल परीक्षण के लिए 3,991 मैच किए गए लिस्टिंग और लेनदेन (1,336 नीलामी, 2,655 निजी-समझौता) का उपयोग किया गया।
मूल्यांकन बेंचमार्क: विज्ञापित गाइडों या एजेंट द्वारा चुने गए तुलनात्मक गुणों पर निर्भरता से बचने के लिए, लेखक दो दृष्टिकोणों का उपयोग करके गाइड-स्वतंत्र मूल्यांकन बेंचमार्क का निर्माण करते हैं:
1. फिक्स्ड-इफेक्ट्स हेडोनिक मॉडल: एक वैश्विक लॉग-लीनियर ओएलएस (OLS) मॉडल जो लेनदेन की कीमतों को संरचनात्मक (बेडरूम, बाथरूम, पार्किंग, भूमि का आकार), स्थानीय (CBD से दूरी, परिवहन), और पड़ोस (सबर्ब का औसत किराया) विशेषताओं से जोड़ता है।
2. जियोग्राफिकली वेटेड रिग्रेशन (GWR): एक स्थानिक रूप से अनुकूल मॉडल जो स्थानीय उप-बाजारों में आवास गुणों के सीमांत प्रभावों को भिन्न होने की अनुमति देता है। यह वैश्विक मॉडलों की इस सीमा को संबोधित करता है कि वे स्थानिक विषमता को पकड़ने में सक्षम नहीं होते हैं।
- दोनों मॉडलों को नीलामी और निजी-समझौता खंडों के लिए अलग-अलग अनुमानित किया गया है।
- समायोजन: आउट-ऑफ-सैंपल सटीकता में सुधार के लिए, लेखक हाल के, तुलनीय लेनदेन (समान सबर्ब, समान बेडरूम संख्या) के मेडियन प्रेडिक्शन एरर के आधार पर रीयल-टाइम स्थानीय समायोजन लागू करते हैं।
अंडरकोटिंग माप: एक रूढ़िवादी वर्गीकरण नियम लागू किया जाता है। एक लेनदेन को केवल तभी अंडरकोटेड के रूप में वर्गीकृत किया जाता है जब वास्तविक बिक्री मूल्य विज्ञापित ऊपरी गाइड और मॉडल-निहित मूल्यांकन अंतराल (GWR बेंचमार्क से प्राप्त) के निचले स्तर, दोनों से अधिक हो। यह सुनिश्चित करता है कि वर्गीकरण केवल लिस्टिंग-टू-सेल गैप पर नहीं, बल्कि स्वतंत्र मूल्यांकन साक्ष्य पर आधारित है।

मुख्य परिणाम
अनुभवजन्य निष्कर्ष मूल्य गाइड की दोहरी भूमिका के संबंध में सैद्धांतिक भविष्यवाणियों का पुरजोर समर्थन करते हैं:

मूल्य गाइड सटीकता में विषमता:
- नीलामी: केवल 26.27% वास्तविक नीलामी कीमतें विज्ञापित गाइड रेंज के भीतर आती हैं। इसके विपरीत, 65.72% ऊपरी गाइड से ऊपर बिकते हैं, और केवल 8.01% निचले गाइड से नीचे बिकते हैं। यह एक मजबूत ऊपर की ओर विषमता को दर्शाता है, जिससे पता चलता है कि गाइड अंतिम लेनदेन कीमतों से काफी नीचे सेट किए जाते हैं।
- निजी-समझौता: 56.05% कीमतें विज्ञापित रेंज के भीतर आती हैं, जिसमें ऊपर (19.62%) और नीचे (24.33%) बिक्री का वितरण अधिक संतुलित है।
- मॉडल तुलना: GWR-निहित मूल्यांकन रेंज नीलामी के लिए विज्ञापित गाइडों की तुलना में बहुत अधिक संतुलित वितरण (42.44% रेंज के भीतर) प्रदान करती है, जो यह सुझाव देती है कि विज्ञापित गाइड व्यवस्थित रूप से कम हैं न कि मूल्यांकन मॉडल व्यवस्थित रूप से उच्च।
बाजार मूल्य के सापेक्ष गाइड विरूपण:
- मॉडल-निहित मूल्यांकन सीमाएं (ऊपरी और निचली दोनों) निजी-समझौता बिक्री की तुलना में नीलामी में विज्ञापित सीमाओं से काफी अधिक बार अधिक होती हैं।
- GWR बेंचमार्क के तहत, नीलामी के मामलों में मॉडल-निहित ऊपरी सीमा, विज्ञापित ऊपरी गाइड से 77.69% बार अधिक होती है, जबकि निजी-समझौता के लिए यह 56.95% है।
अंडरकोटिंग की घटना:
- रूढ़िवादी GWR-आधारित नियम का उपयोग करते हुए, 44.09% नीलामी लेनदेन को अंडरकोटेड के रूप में वर्गीकृत किया गया है, जबकि निजी-समझौता लेनदेन के लिए यह केवल 14.05% है।
- संपत्ति की विशेषताओं, स्थान, सीजन और भूमि उपयोग को नियंत्रित करने के बाद भी यह अंतर सांख्यिकीय रूप से महत्वपूर्ण (लगभग 28.7 प्रतिशत अंक) बना रहता है।
स्थानिक विषमता:
- GWR मॉडल वैश्विक OLS बेंचमार्क की तुलना में आउट-ऑफ-सैंपल भविष्यवाणी सटीकता में काफी सुधार करता है। नीलामी के लिए मेडियन एब्सोल्यूट एरर OLS के ~$138,600 से घटकर GWR में ~ $72,300 हो जाता है, और निजी-समझौता बिक्री के लिए यह ~$ 90,200 से घटकर ~$60,300 हो जाता है। यह मेलबर्न जैसे बाजार में स्थानिक रूप से अनुकूलित बेंचमार्क की आवश्यकता की पुष्टि करता है।

महत्व और योगदान
यह शोध पत्र आवास बाजारों और अंडरकोटिंग पर साहित्य में तीन प्राथमिक योगदान देता है:

एकीकृत सैद्धांतिक ढांचा: यह एक एकीकृत स्पष्टीकरण प्रदान करता है कि क्यों मूल्य गाइड बिक्री तंत्र के अनुसार सूचनात्मकता में भिन्न होते हैं। यह गाइड की "दोहरी भूमिका" को औपचारिक रूप देता है जो भागीदारी उपकरण (नीलामी में प्रमुख) और सूचना संकेत (निजी-समझौता में प्रमुख) के रूप में है, जो यह समझाता है कि नीलामी में अंडरकोटिंग अधिक प्रचलित और गंभीर क्यों है।
तुलनात्मक अनुभवजन्य साक्ष्य: यह मूल्य गाइड की सूचनात्मकता पर नया साक्ष्य प्रदान करता है, जो यह प्रदर्शित करता है कि नीलामी के गाइड निजी-समझौता गाइडों की तुलना में अपेक्षित लेनदेन मूल्यों से कम निकटता से संबंधित हैं और उनमें मजबूत विषम त्रुटियां (asymmetric errors) दिखाई देती हैं।
स्केलेबल माप ढांचा: यह अंडरकोटिंग को मापने के लिए एक स्केलेबल, मॉडल-आधारित दृष्टिकोण विकसित करता है जो ex-post मूल्य अंतराल या एजेंट-चयनित तुलनात्मक गुणों के छोटे सेटों पर निर्भरता को कम करता है। विज्ञापित गाइडों, वास्तविक कीमतों और बिना गाइडों के अनुमानित आउट-ऑफ-सैंपल मूल्यांकन अंतरालों को जोड़कर, यह विधि नियामक निगरानी के लिए अधिक मजबूत बेंचमार्क प्रदान करती है।

सीमाएं और दायरा
लेखक स्पष्ट रूप से उल्लेख करते हैं कि यह अध्ययन विशिष्ट प्रकटीकरण व्यवस्थाओं के कारण प्रभाव का अनुमान नहीं लगाता है, न ही यह आंतरिक नीलामी डेटा जैसे कि बोलीदाताओं की संख्या, रिजर्व मूल्य या निरीक्षण गणना का अवलोकन करता है। फलस्वरूप, सैद्धांतिक तंत्रों की व्याख्या व्यक्तिगत मामलों के लिए नियामक निष्कर्षों के लिए आवश्यक कानूनी इरादे के बजाय देखे गए अनुभवजन्य पैटर्न के लिए आर्थिक स्पष्टीकरण के रूप में की जाती है। इसी तरह, अंडरकोटिंग माप एक रूढ़िवादी मूल्यांकन-आधारित मानदंड को पहचानता है लेकिन व्यक्तिगत मामलों के लिए कानूनी इरादे को स्थापित नहीं करता है। निष्कर्ष वर्तमान संस्थागत स्थितियों के तहत मेलबर्न बाजार के लिए विशिष्ट हैं।

महान हाउस हंट: नीलामी बनाम शांत बातचीत

डेटा वास्तव में क्या कहता है

यह क्यों मायने रखता है

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