Accessibility over price: tenant preferences, retention and regulatory coverage in Manila's University Belt rental market
मनीला के यूनिवर्सिटी बेल्ट के रेंटल मार्केट का यह मिश्रित-पद्धति वाला अध्ययन प्रकट करता है कि छात्र किराएदार कीमत के बजाय सुलभता, सुरक्षा और सुविधाओं को प्राथमिकता देते हैं, गैर-परक्राम्य शर्तों द्वारा संचालित एक थ्रेशोल्ड-आधारित प्रतिधारण मॉडल का पालन करते हैं, और काफी हद तक वर्तमान किराया नियंत्रण नियमों के दायरे से बाहर आते हैं।
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फिलीपींस के भीड़भाड़ वाले शहरों में, एक शांत बदलाव युवाओं के रहने के तरीके को बदल रहा है। दशकों तक, घर का मालिक बनना एक परम लक्ष्य था, लेकिन बढ़ती कीमतों ने बढ़ती शहरी आबादी के लिए किराए पर रहना एक स्थायी वास्तविकता बना दिया है। यह केवल एक अस्थायी पड़ाव नहीं है; यह नौकरियों और स्कूलों के पास रहने की आवश्यकता से प्रेरित एक टिकाऊ जीवनशैली है। मनीला के केंद्र में, 'यूनिवर्सिटी बेल्ट' के रूप में जाने जाने वाले विश्वविद्यालयों के एक घने समूह में, यह रेंटल मार्केट विशेष रूप से तीव्र है। यहाँ, लाखों छात्र और युवा कर्मचारी अपार्टमेंट, छात्रावास और साझा कमरों के एक जटिल परिदृश्य में रास्ता खोजते हैं। जबकि मकान मालिक और निवेशक अक्सर इस बात पर ध्यान केंद्रित करते हैं कि एक इमारत कितनी कमाई कर सकती है, एक नया अध्ययन वास्तव में वहां रहने वाले लोगों पर ध्यान केंद्रित करता है। यह एक सरल लेकिन महत्वपूर्ण प्रश्न पूछता है: जब कोई युवा रहने के लिए जगह चुनता है, तो उसके लिए वास्तव में क्या मायने रखता है? क्या यह किराए की लागत है, या यह कुछ और है?
इसे समझने के लिए, डे ला साले यूनिवर्सिटी और यूनिवर्सिटी ऑफ सेंटो टोमास के शोधकर्ताओं ने इस विशिष्ट पड़ोस के किरायेदारों के निर्णय लेने की प्रक्रिया का मानचित्रण करने का प्रयास किया। वे अनुमानों या पुराने धारणाओं पर निर्भर नहीं रहे। इसके बजाय, उन्होंने इस क्षेत्र में वर्तमान में किराए पर रह रहे 423 लोगों से सीधे बात की, और उनसे पूछा कि उनके लिए सबसे महत्वपूर्ण क्या है। उन्होंने संख्याओं के पीछे की कहानियों को समझने के लिए गहन बातचीत भी की। जो उन्हें पता चला, वह इस आम धारणा को चुनौती देता है कि कीमत ही आवास विकल्पों का मुख्य चालक है। इस हलचल भरे छात्र जिले में, सबसे महत्वपूर्ण कारक यह नहीं है कि कमरा कितना सस्ता है, बल्कि यह है कि स्कूल या काम तक पहुँचना कितना आसान है।
अध्ययन से पता चलता है कि इन किरायेदारों के लिए, सुलभता (accessibility) ही सर्वोपरि है। जब उन्हें विभिन्न विशेषताओं को तौलने के लिए कहा गया, तो कक्षा तक पैदल जाने या बस पकड़ने की क्षमता, मासिक किराए से अधिक महत्वपूर्ण रही। सुरक्षा दूसरे स्थान पर आई, जिसके ठीक बाद सुविधाओं की गुणवत्ता और सामान्य स्थान का नंबर था। आश्चर्यजनक रूप से, कीमत सूची में सबसे नीचे रही। इसका मतलब यह नहीं है कि किरायेदार बजट के प्रति सचेत नहीं हैं; वे हैं। हालांकि, एक बार जब उन्हें ऐसी जगह मिल जाती है जिसे वे वहन कर सकते हैं, तो निर्णायक कारक यह बन जाता है कि वे अपने दैनिक आवागमन में कितना समय बचा सकते हैं और वे कितना सुरक्षित महसूस करते हैं। शोधकर्ताओं ने "गैर-परक्राम्य" (non-negotiables) शर्तों की पहचान की—ऐसी स्थितियाँ जिन्हें पूरा करना एक किरायेदार के लिए किसी इकाई पर विचार करने से पहले अनिवार्य है। इनमें स्कूल तक पैदल जा पाना, कम यात्रा समय, हाई-स्पीड इंटरनेट तक पहुंच, एक सुरक्षित प्रवेश प्रणाली और एक रसोई जहाँ वे खाना बना सकें, शामिल हैं। यदि कोई इमारत इनमें से किसी भी मामले में विफल रहती है, तो कीमत मायने नहीं रखती; किरायेदार वहां नहीं रुकेगा।
ये किरायेदार अपना घर कैसे ढूंढते हैं, यह विश्वास की एक कहानी भी बताता है। हालांकि वे अपनी खोज ऑनलाइन शुरू करते हैं, फोटो देखते हैं और समीक्षाएं पढ़ते हैं, लेकिन वे स्क्रीन पर जो देखते हैं उस पर भरोसा नहीं करते। अध्ययन में पाया गया कि लगभग हर कोई लीज साइन करने से पहले कमरे को व्यक्तिगत रूप से देखना अनिवार्य मानता है। उन्हें डर होता है कि तस्वीरें भ्रामक हो सकती हैं या यूनिट वैसी नहीं है जैसी दिखती है। भौतिक सत्यापन ही एकमात्र तरीका है जिससे वे रहने के लिए पर्याप्त आत्मविश्वास महसूस करते हैं। एक बार अंदर जाने के बाद, एक इमारत के प्रति उनकी वफादारी आश्चर्यजनक रूप से मजबूत होती है। शोधकर्ताओं ने देखा कि किरायेदार अक्सर पूरी इमारत छोड़ने के बजाय उसी इमारत के भीतर एक कमरे से दूसरे कमरे में चले जाते हैं यदि वे अपनी विशिष्ट इकाई से खुश नहीं हैं। वे तब तक रुकते हैं जब तक कि इमारत उनकी सुरक्षा और स्थान की बुनियादी जरूरतों को पूरा करती है, और वे केवल तभी छोड़ते हैं जब कोई महत्वपूर्ण आवश्यकता टूट जाती है या यदि उनका जीवन बदल जाता है, जैसे कि स्नातक होने के बाद कार्यस्थल के करीब रहने की आवश्यकता।
हालाँकि, इन किरायेदारों को कानून द्वारा कितनी सुरक्षा मिलती है, इसमें एक बड़ा अंतर है। फिलीपींस में एक 'रेंट कंट्रोल एक्ट' है जो मकान मालिकों द्वारा किराया बढ़ाने को सीमित करने के लिए बनाया गया है, लेकिन यह केवल उन इकाइयों पर लागू होता है जिनकी कीमत 10,000 फिलीपीन पेसो या उससे कम प्रति माह है। अध्ययन में पाया गया कि इस क्षेत्र के आधे से अधिक किरायेदार इससे अधिक भुगतान करते हैं। इसका मतलब है कि वे लोग जो सबसे अधिक असुरक्षित हैं—छात्र और सीमित आय वाले युवा कर्मचारी—बड़े पैमाने पर देश के मुख्य किराया संरक्षण के दायरे से बाहर हैं। इसके अलावा, जो लोग इसके अंतर्गत आते हैं, उनके लिए भी अध्ययन में ऐसे मामले मिले जहाँ किराया कानूनी सीमाओं से कहीं अधिक बढ़ गया, जो बताता है कि नियमों का हमेशा पालन नहीं किया जाता है।
इन निष्कर्षों के निहितार्थ स्पष्ट हैं। मकान मालिकों और संपत्ति प्रबंधकों के लिए, अध्ययन सुझाव देता है कि किरायेदारों को बनाए रखना शानदार जिम या पूल जोड़ने के बारे में कम और बुनियादी चीजें विश्वसनीय रूप से प्रदान करने के बारे में अधिक है: तेज़ इंटरनेट, काम करने वाली रसोई और सुरक्षित इमारतें। सरकार के लिए, यह रेंट कंट्रोल कानूनों को अपडेट करने की आवश्यकता की ओर इशारा करता है ताकि वे आज के वास्तविक मूल्यों को कवर कर सकें, न कि पुराने सीमित आंकड़ों को। और शहर योजनाकारों के लिए, पैदल चलने और परिवहन पर भारी जोर का अर्थ है कि सार्वजनिक परिवहन में सुधार करने से अंततः शहर के केंद्र में इतने लोगों के रहने की आवश्यकता कम हो सकती है। अंततः, यह शोध एक ऐसी पीढ़ी की तस्वीर पेश करता है जो व्यावहारिक और लचीली है। वे विलासिता की तलाश में नहीं हैं; वे एक ऐसी जगह की तलाश में हैं जहाँ जीवन के दैनिक संघर्षों को न्यूनतम किया जा सके, जिससे वे अपनी पढ़ाई और अपने भविष्य पर ध्यान केंद्रित कर सकें।
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