Accessibility over price: tenant preferences, retention and regulatory coverage in Manila's University Belt rental market
マニラのユニバーシティ・ベルトにおける賃貸市場に関するこの混合研究法を用いた調査は、学生の店借人が価格よりもアクセスの良さ、安全性、およびアメニティを優先すること、妥協不可能な条件によって駆動される閾値ベースの維持モデルに従うこと、そして現在の家賃規制の範囲を概ね外れていることを明らかにしている。
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フィリピンの混雑した都市部では、若者の生活様式を変える静かな変化が起きている。数十年にわたり、持ち家を持つことは究極の目標であったが、価格の高騰により、多くの都市居住者にとって賃貸生活は恒久的な現実となっている。これは単なる一時的な避難所ではなく、仕事や学校の場所へと移動する必要性に駆られた、持続的なライフスタイルである。マニラの中心部にある、大学が集まる「ユニバーシティ・ベルト（University Belt）」と呼ばれる高密度なエリアでは、この賃貸市場は特に激化している。ここでは、何十万人もの学生や若い労働者が、アパート、寮、シェアルームといった複雑な景観を渡り歩いている。大家や投資家はしばしば、建物がいかに収益を生むかに焦点を当てるが、新しい研究は、実際にそこに住んでいる人々にレンズを向けている。それは、シンプルだが極めて重要な問いを投げかけている。ある若者が「家」と呼べる場所を選ぶとき、彼らにとって本当に重要なものは何か？ それは家賃の安さなのか、それとも全く別の何かなのだろうか？
これを理解するために、デ・ラ・サール大学とサン・トマス大学の研究者たちは、この特定の地域におけるテナントの意思決定プロセスを明らかにしようと試みた。彼らは推測や古い仮定に頼ることはなかった。代わりに、この地域で現在賃貸生活を送っている423人に直接対話し、何が最も重要かをランク付けしてもらった。さらに、数字の背後にある物語を理解するために、詳細な対話も行った。その結果、価格が住居選びの主な要因であるという一般的な信念に異を唱える事実が判明した。この活気ある学生街において、最も重要な要素は、部屋がいかに安いかではなく、学校や職場へのアクセスの良さであった。
研究によれば、これらのテナントにとって「アクセシビリティ（利便性）」こそが王様である。様々な特徴を比較検討させた際、授業まで歩けることやバスに乗れることが、月々の家賃よりも高くランク付けされた。次に重要だったのはセキュリティであり、それに続いてアメニティの質や一般的な立地が僅差で続いた。驚くべきことに、価格はリストの最下位に沈んだ。これは、テナントたちが予算を意識していないという意味ではない。彼らはもちろん予算を意識している。しかし、一度支払える場所を見つけると、決定的な要因は、日々の通勤時間をどれだけ節約できるか、そしてどれだけ安全だと感じられるかになる。研究者たちは、テナントがユニットを検討する前に満たされていなければならない条件として、「ノン・ネゴシアブル（譲れない条件）」を特定した。これには、学校まで歩けること、移動時間が短いこと、高速インターネットへのアクセス、安全な入館システム、そして自炊ができるキッチンが含まれる。もし建物がこれらのいずれかで欠けていれば、価格がいくらであろうとも、テナントはそこには留まらない。
これらのテナントがどのように住まいを見つけるかという点も、一つの物語を物語っている。彼らはオンラインで検索を開始し、写真を見たりレビューを読んだりするが、画面上の情報を信頼はしていない。研究では、ほぼ全員が、契約を結ぶ前に必ず実物を確認することを主張している。写真が紛らわしいのではないか、あるいはユニットが実物と異なるのではないかという懸念があるのだ。この物理的な検証こそが、彼らが安心して入居できる唯一の方法である。一度中に入ると、建物に対する彼らの忠誠心は驚くほど強い。研究者たちは、特定のユニットに不満があっても、建物自体を去るのではなく、同じ建物内の別の部屋へ移動するというパターンを観察した。彼らは、建物が安全性や立地といった基本的なニーズを満たしている限り滞在し、重要な要件が損なわれた場合や、卒業して職場の近くに移動する必要が生じるなどの生活の変化があった場合にのみ、退去する。
しかしながら、これらのテナントが法的にどのように保護されているかについては、重大なギャップが存在する。フィリピンには、家主による賃料引き上げを制限するための「賃貸管理法（Rent Control Act）」があるが、これは月額1万フィリペス以下のユニットにのみ適用される。研究によると、この地域のテナントの半数以上が、これを超える金額を支払っている。つまり、最も脆弱な人々、すなわち限られた収入しか持たない学生や若い労働者が、国の主要な賃貸保護策の対象外となっているのである。さらに、対象となっている場合であっても、賃料の上昇幅が法的制限を大幅に超えている事例が見受けられ、ルールが必ずしも遵守されていないことが示唆されている。
これらの調査結果が示唆する内容は、住宅に関わるすべての人にとって明白である。大家や物件管理者にとって、この研究は、顧客を引き止めることは豪華なジムやプールを追加することではなく、高速インターネット、機能的なキッチン、そして安全な建物といった「基本」を確実に提供することにあると示唆している。政府にとっては、現在の人々が実際に支払っている価格をカバーするように、賃貸管理法を更新する必要があることを示している。そして都市計画家にとっては、徒歩や公共交通機関が重視されていることは、公共交通機関を改善することで、将来的に多くの人々が都市中心部に住み続ける必要性を減らせる可能性を示している。結局のところ、この研究は、実用的でたくましい世代の姿を描き出している。彼らは贅沢を求めているのではない。日々の生活における摩擦を最小限に抑え、学業や将来に集中できる場所を求めているのである。
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