Accessibility over price: tenant preferences, retention and regulatory coverage in Manila's University Belt rental market
Este estudo de métodos mistos sobre o mercado de aluguel do University Belt de Manila revela que os estudantes inquilinos priorizam acessibilidade, segurança e comodidades em detrimento do preço, aderem a um modelo de retenção baseado em limiares impulsionado por condições não negociáveis e, em grande parte, situam-se fora do escopo das regulamentações atuais de controle de aluguel.
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Nas cidades congestionadas das Filipinas, uma mudança silenciosa está transformando o modo como os jovens vivem. Durante décadas, possuir uma casa foi o objetivo supremo, mas o aumento dos preços tornou o aluguel uma realidade permanente para um número crescente de residentes urbanos. Isto não é apenas uma solução temporária; é um modo de vida duradouro, impulsionado pela necessidade de se deslocar para onde estão os empregos e as escolas. No coração de Manila, um denso aglomerado de universidades conhecido como University Belt, este mercado de aluguel é particularmente intenso. Aqui, centenas de milhares de estudantes e jovens trabalhadores navegam por um cenário complexo de apartamentos, dormitórios e quartos compartilhados. Enquanto proprietários e investidores frequentemente focam em quanto dinheiro um edifício pode render, um novo estudo volta a lente para as pessoas que realmente vivem lá. Ele faz uma pergunta simples, mas vital: quando um jovem escolhe um lugar para chamar de lar, o que realmente importa para ele? É o custo do aluguel ou é algo inteiramente diferente?
Para entender isso, pesquisadores da De La Salle University e da University of Santo Tomas propuseram-se a mapear o processo de tomada de decisão dos inquilinos neste bairro específico. Eles não se basearam em suposições ou em palpites. Em vez disso, falaram diretamente com 423 pessoas que atualmente alugam na área, pedindo-lhes que classificassem o que mais importa. Eles complementaram com conversas aprofundadas para compreender as histórias por trás dos números. O que encontraram desafia uma crença comum de que o preço é o principal fator determinante nas escolhas de habitação. Neste movimentado distrito estudantil, o fator mais importante não é o quão barato é um quarto, mas sim o quão fácil é chegar à escola ou ao trabalho.
O estudo revela que, para estes inquilinos, a acessibilidade é o rei. Quando questionados sobre o peso de diferentes características, a capacidade de caminhar até a aula ou pegar um ônibus classificou-se acima do aluguel mensal. A segurança veio em segundo lugar, seguida de perto pela qualidade das comodidades e pela localização geral. O preço, surpreendentemente, ficou no final da lista. Isso não significa que os inquilinos não sejam conscientes em relação ao orçamento; eles são. No entanto, uma vez que encontram um lugar que podem pagar, o fator decisivo torna-se quanto tempo economizam em seu deslocamento diário e o quanto se sentem seguros. Os pesquisadores identificaram um conjunto de "não negociáveis" — condições que devem ser atendidas antes que um inquilino sequer considere uma unidade. Estes incluem poder caminhar até a escola, ter um curto tempo de viagem, acesso à internet de alta velocidade, um sistema de entrada seguro e uma cozinha onde possam cozinhar. Se um edifício falha em qualquer um destes pontos, o preço não importa; o inquilino não ficará.
A maneira como estes inquilinos encontram um lar também conta uma história sobre confiança. Embora iniciem sua busca online, olhando fotos e lendo avaliações, eles não confiam no que veem em uma tela. O estudo descobriu que quase todos insistem em ver o quarto pessoalmente antes de assinar um contrato de locação. Eles temem que as fotos sejam enganosas ou que a unidade não seja o que parece. Esta verificação física é a única forma de se sentirem confiantes o suficiente para se mudarem. Uma vez dentro, a lealdade deles a um edifício é surpreendentmente forte. Os pesquisadores observaram um padrão onde os inquilinos frequentemente mudam de um quarto para outro dentro do mesmo edifício se estiverem insatisfeitos com sua unidade específica, em vez de deixarem o edifício inteiramente. Eles permanecem enquanto o edifício atende às suas necessidades básicas de segurança e localização, e só saem se um requisito crítico for quebrado ou se sua vida mudar, como ao se formar e precisar se mudar para mais perto de um local de trabalho.
Existe, no entanto, uma lacuna significativa na forma como estes inquilinos são protegidos pela lei. As Filipinas possuem uma Lei de Controle de Aluguel projetada para limitar o quanto os proprietários podem aumentar os aluguéis, mas ela só se aplica a unidades que custam 10.000 pesos filipinos ou menos por mês. O estudo descobriu que mais da metade dos inquilinos nesta área paga mais do que esse valor. Isso significa que as próprias pessoas que são mais vulneráveis — estudantes e jovens trabalhadores com renda limitada — estão amplamente fora do alcance da principal proteção de aluguel do país. Além disso, mesmo para aqueles que são cobertos, o estudo encontrou casos em que os aumentos de aluguel excederam amplamente os limites legais, sugerindo que as regras nem sempre são seguidas.
As implicações destas descobertas são claras para qualquer pessoa envolvida com habitação. Para proprietários e gestores de propriedades, o estudo sugere que manter inquilinos tem menos a ver com adicionar academias ou piscinas luxuosas e mais com fornecer de forma confiável o básico: internet rápida, cozinhas funcionais e edifícios seguros. Para o governo, aponta para a necessidade de atualizar as leis de controle de aluguel para que cubram os preços reais que as pessoas pagam hoje, em vez de limites obsoletos. E para os planejadores urbanos, a ênfase pesada em caminhada e transporte significa que melhorar o transporte público poderia, eventualmente, reduzir a necessidade de tantas pessoas viverem no centro da cidade. Em última análise, esta pesquisa pinta o quadro de uma geração que é prática e resiliente. Eles não procuram luxo; procuram um lugar onde o atrito diário da vida seja minimizado, permitindo que foquem em seus estudos e em seus futuros.
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