Accessibility over price: tenant preferences, retention and regulatory coverage in Manila's University Belt rental market
Questo studio a metodi misti sul mercato degli affitti della University Belt di Manila rivela che gli inquilini studenti danno priorità all'accessibilità, alla sicurezza e ai servizi rispetto al prezzo, aderiscono a un modello di ritenzione basato su soglie dettato da condizioni non negoziabili e rientrano ampiamente al di fuori dell'ambito delle attuali normative sul controllo degli affitti.
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Nelle affollate città delle Filippine, un cambiamento silenzioso sta trasformando il modo in cui i giovani vivono. Per decenni, possedere una casa è stato l'obiettivo ultimo, ma l'aumento dei prezzi ha reso l'affitto una realtà permanente per un numero crescente di residenti urbani. Questo non è solo un passaggio temporaneo; è un modo di vivere duraturo, guidato dalla necessità di spostarsi dove si trovano lavoro e scuole. Nel cuore di Manila, un denso raggruppamento di università noto come University Belt, questo mercato degli affitti è particolarmente intenso. Qui, centinaia di migliaia di studenti e giovani lavoratori navigano in un panorama complesso di appartamenti, dormitori e stanze condivise. Mentre proprietari e investitori si concentrano spesso su quanto denaro possa generare un edificio, un nuovo studio sposta la lente verso le persone che vi abitano realmente. Si pone una domanda semplice ma vitale: quando un giovane sceglie un posto da chiamare casa, cosa conta davvero per lui? È il costo dell'affitto, o è qualcos'altro interamente?
Per comprendere questo, ricercatori della De La Salle University e della University of Santo Tomas si sono dati come obiettivo mappare il processo decisionale degli inquilini in questo specifico quartiere. Non si sono affidati a supposizioni o vecchi pregiudizi. Al contrario, hanno parlato direttamente con 423 persone che attualmente vivono in affitto nella zona, chiedendo loro di classificare ciò che conta di più. Hanno poi proseguito con conversazioni approfondite per comprendere le storie dietro i numeri. Ciò che hanno scoperto sfida una credenza comune secondo cui il prezzo sia il principale motore delle scelte abitative. In questo vivace distretto studentesco, il fattore più importante non è quanto sia economica una stanza, ma quanto sia facile raggiungere l'università o il lavoro.
Lo studio rivela che, per questi inquilini, l'accessibilità è la regina. Quando interrogati sul peso di diverse caratteristiche, la possibilità di andare a lezione a piedi o prendere un autobus ha superato il canone mensale dell'affitto. La sicurezza è arrivata al secondo posto, seguita da vicino dalla qualità dei servizi e dalla posizione generale. Il prezzo, sorprendentemente, si è posizionato proprio alla fine della lista. Questo non significa che gli inquilini non siano attenti al budget; lo sono. Tuttavia, una volta trovato un posto che possono permettersi, il fattore decisivo diventa quanto tempo risparmiano nel tragitto quotidiano e quanto si sentono sicuri. I ricercatori hanno identificato un insieme di "non negoziabili": condizioni che devono essere soddisfatte prima che un inquilino consideri anche solo un'unità abitativa. Queste includono la possibilità di andare a scuola a piedi, un breve tempo di percorrenza, l'accesso a internet ad alta velocità, un sistema di ingresso sicuro e una cucina dove poter cucinare. Se un edificio fallisce in uno di questi punti, il prezzo non conta; l'inquilino non rimarrà.
Il modo in cui questi inquilini trovano una casa racconta anche una storia di fiducia. Sebbene inizino la ricerca online, guardando foto e leggendo recensioni, non si fidano di ciò che vedono su uno schermo. Lo studio ha rilevato che quasi tutti insistono nel voler vedere la stanza di persona prima di firmare un contratto di locazione. Temono che le foto siano fuorvianti o che l'unità non sia ciò che sembra. Questa verifica fisica è l'unico modo in cui si sentono abbastanza sicuri da trasferirsi. Una volta all'interno, la loro lealtà verso un edificio è sorprendentemente forte. I ricercatori hanno osservato un modello per cui gli inquilini spesso si spostano da una stanza all'altra all'interno dello stesso edificio se non sono soddisfatti della loro specifica unità, piuttosto che lasciare l'edificio interamente. Restano finché l'edificio soddisfa le loro esigenze fondamentali di sicurezza e posizione, e se ne vanno solo se un requisito critico viene meno o se la loro vita cambia, come ad esempio dopo la laurea, quando devono trasferirsi più vicino a un luogo di lavoro.
C'è, tuttavia, un divario significativo in come questi inquilini siano protetti dalla legge. Le Filippine hanno un Rent Control Act (Legge sul controllo degli affitti) progettato per limitare quanto i proprietari possano aumentare gli affitti, ma si applica solo alle unità che costano 10.000 pesos filippini o meno al mese. Lo studio ha rilevato che più della metà degli inquilini in quest'area paga più di tale importo. Ciò significa che le persone stesse che sono più vulnerabili — studenti e giovani lavoratori con redditi limitati — sono in gran parte al di fuori della portata della principale protezione degli affitti del paese. Inoltre, anche per coloro che sono coperti, lo studio ha riscontrato casi in cui gli aumenti degli affitti hanno superato di gran lunga i limiti legali, suggerendo che le regole non siano sempre rispettate.
Le implicazioni di queste scoperte sono chiare per chiunque sia coinvolto nell'edilizia abitativa. Per i proprietari e i gestori immobiliari, lo studio suggerisce che trattenere gli inquilini riguarda meno l'aggiunta di palestre o piscine eleganti e più il fornire in modo affidabile le basi: internet veloce, cucine funzionanti e edifici sicuri. Per il governo, indica la necessità di aggiornare le leggi sul controllo degli affitti affinché coprano i prezzi reali che le persone pagano oggi, piuttosto che limiti obsoleti. E per i pianificatori urbani, l'enfasi sull'andare a piedi e sui trasporti significa che migliorare il trasporto pubblico potrebbe eventualmente ridurre la necessità per così tante persone di vivere nel centro città. In definitiva, questa ricerca dipinge il ritratto di una generazione pratica e resiliente. Non cercano il lusso; cercano un posto dove la frizione quotidiana della vita sia minimizzata, permettendo loro di concentrarsi sui propri studi e sul proprio futuro.
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