Accessibility over price: tenant preferences, retention and regulatory coverage in Manila's University Belt rental market
Este estudio de métodos mixtos sobre el mercado de alquileres del cinturón universitario de Manila revela que los estudiantes inquilinos priorizan la accesibilidad, la seguridad y las comodidades por encima del precio, se adhieren a un modelo de retención basado en umbrales impulsado por condiciones no negociables y quedan, en gran medida, fuera del alcance de las regulaciones actuales de control de alquileres.
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En las ciudades congestionadas de Filipinas, un cambio silencioso está transformando la forma en que viven los jóvenes. Durante décadas, poseer una vivienda fue la meta definitiva, pero el aumento de los precios ha convertido el alquiler en una realidad permanente para un número creciente de residentes urbanos. Esto no es solo una parada temporal; es un modo de vida duradero impulsado por la necesidad de trasladarse a donde están los empleos y las escuelas. En el corazón de Manila, un denso grupo de universidades conocido como el University Belt, este mercado de alquiler es particularmente intenso. Aquí, cientos de miles de estudiantes y jóvenes trabajadores navegan por un complejo panorama de apartamentos, dormitorios y habitaciones compartidas. Mientras que los propietarios e inversores suelen centrarse en cuánto dinero puede generar un edificio, un nuevo estudio pone la lente sobre las personas que realmente viven allí. Plantea una pregunta simple pero vital: cuando un joven elige un lugar para llamar hogar, ¿qué es lo que realmente le importa? ¿Es el costo del alquiler, o es algo completamente distinto?
Para entender esto, investigadores de la Universidad De La Salle y de la Universidad de Santo Tomas se propusieron mapear el proceso de toma de decisiones de los inquilinos en este vecindario específico. No dependieron de conjeturas o suposiciones antiguas. En su lugar, hablaron directamente con 423 personas que actualmente alquilan en la zona, pidiéndoles que clasificaran qué es lo más importante. Luego, realizaron conversaciones profundas para comprender las historias detrás de los números. Lo que encontraron desafía la creencia común de que el precio es el principal motor de las decisiones de vivienda. En este bullicioso distrito estudiantil, el factor más importante no es qué tan barata sea una habitación, sino qué tan fácil sea llegar a la escuela o al trabajo.
El estudio revela que, para estos inquilinos, la accesibilidad es el rey. Cuando se les pidió sopesar diferentes características, la capacidad de caminar hacia la clase o tomar un autobús calificó por encima del alquiler mensual. La seguridad ocupó el segundo lugar, seguida de cerca por la calidad de las amenidades y la ubicación general. El precio, sorprendentemente, quedó al final de la lista. Esto no significa que los inquilinos no sean conscientes de su presupuesto; lo son. Sin embargo, una vez que encuentran un lugar que pueden costear, el factor decisivo es cuánto tiempo ahorran en su trayecto diario y qué tan seguros se sienten. Los investigadores identificaron un conjunto de "no negociables": condiciones que deben cumplirse antes de que un inquilino siquiera considere una unidad. Estas incluyen poder caminar a la escuela, tener un tiempo de viaje corto, acceso a internet de alta velocidad, un sistema de entrada seguro y una cocina donde puedan cocinar. Si un edificio falla en cualquiera de estos puntos, el precio no importa; el inquilino no se quedará.
La forma en que estos inquilinos encuentran un hogar también cuenta una historia sobre la confianza. Aunque comienzan su búsqueda en línea, mirando fotos y leyendo reseñas, no confían en lo que ven en una pantalla. El estudio encontró que casi todos insisten en ver la habitación en persona antes de firmar un contrato de arrendamiento. Temen que las fotos sean engañosas o que la unidad no sea lo que parece. Esta verificación física es la única forma en que se sienten lo suficientemente seguros para mudarse. Una vez dentro, su lealtad hacia un edificio es sorprendentemente fuerte. Los investigadores observaron un patrón donde los inquilinos a menudo se mudan de una habitación a otra dentro del mismo edificio si no están satisfechos con su unidad específica, en lugar de abandonar el edificio por completo. Se quedan mientras el edificio cumpla con sus necesidades básicas de seguridad y ubicación, y solo se van si un requisito crítico se rompe o si su vida cambia, como graduarse y necesitar mudarse más cerca de un lugar de trabajo.
Existe, sin embargo, una brecha significativa en cómo estos inquilinos están protegidos por la ley. Filipinas cuenta con una Ley de Control de Alquiler diseñada para limitar cuánto pueden aumentar los propietarios las rentas, pero solo se aplica a unidades que cuestan 10,000 pesos filipinos o menos al mes. El estudio encontró que más de la mitad de los inquilinos en esta zona pagan más de esa cantidad. Esto significa que las personas que son más vulnerables —estudiantes y jóvenes trabajadores con ingresos limitados— están en gran medida fuera del alcance de la principal protección de alquiler del país. Además, incluso para aquellos que están cubiertos, el estudio encontró casos donde los aumentos de alquiler superaron ampliamente los límites legales, lo que sugiere que las reglas no siempre se cumplen.
Las implicaciones de estos hallazgos son claras para cualquier persona involucrada en la vivienda. Para los propietarios y administradores de propiedades, el estudio sugiere que retener a los inquilinos tiene menos que ver con añadir gimnasios o piscinas lujosas y más con proporcionar de manera confiable lo básico: internet rápido, cocinas funcionales y edificios seguros. Para el gobierno, señala la necesidad de actualizar las leyes de control de alquiler para que cubran los precios reales que la gente paga hoy en día, en lugar de límites obsoletos. Y para los planificadores urbanos, el énfasis constante en caminar y en el transporte significa que mejorar el transporte público podría eventualmente reducir la necesidad de que tanta gente viva en el centro de la ciudad. En última instancia, esta investigación dibuja la imagen de una generación que es práctica y resiliente. No buscan el lujo; buscan un lugar donde la fricción diaria de la vida se minimice, permitiéndoles concentrarse en sus estudios y en sus futuros.
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