Causes and Consequences of Delays in Real Estate Investment Projects in Bahir Dar City Ethiopia

Nel cuore pulsante dell'Etiopia, città come Bahir Dar stanno crescendo rapidamente, trasformandosi da cittadine tranquille in vivaci centri di commercio e vita urbana. Per gestire questa crescita, il governo utilizza un sistema in cui la terra non viene venduta direttamente, ma concessa in affitto agli investitori per un periodo prestabilito. Pensate a questo contratto di locazione come a un patto: la città cede a un investitore un appezzamento di terreno e, in cambio, l'investitore promette di costruire qualcosa di utile, come un hotel, un ospedale o un centro commerciale, entro un determinato arco di tempo. Questo accordo è progettato per garantire che la terra non rimanga inutilizzata mentre la città ha bisogno di nuovi edifici. Tuttavia, è emerso un problema persistente. Molti investitori firmano questi contratti ma non riescono a iniziare o terminare i loro progetti nei tempi previsti. Quando un cantiere rimane inattivo per anni, non è solo un lotto vuoto; rappresenta denaro perduto per il paese, opportunità di lavoro mancate per i lavoratori e una promessa infranta alla comunità. Comprendere perché questi ritardi avvengono e quali siano i loro costi è fondamentale per chiunque sia interessato a capire come le città si sviluppino e prosperino.

Un team di ricercatori dell'Università di Bahir Dar si è messo in viaggio per indagare proprio su questo problema all'interno dei confini della città. Volevano andare oltre le semplici supposizioni e trovare le vere ragioni per cui così tanti progetti immobiliari a Bahir Dar sono bloccati in un limbo. Per ottenere un quadro completo, non si sono affidati a un solo tipo di informazione. Al contrario, hanno raccolto dati dalle persone che detengono le concessioni del terreno, hanno parlato con funzionari governativi ed esperti legali e hanno tenuto discussioni di gruppo con vari stakeholder. Hanno anche esaminato lo stato fisico dei cantieri, osservando direttamente quanto progresso avessero effettivamente fatto gli edifici rispetto a quanto promesso dai contratti. Combinando queste diverse fonti di informazione, i ricercatori sono riusciti a costruire un racconto chiaro e dettagliato di ciò che sta andando storto.

L'indagine ha rivelato una realtà cruda: la stragrande maggioranza di questi progetti è significativamente in ritardo sulla tabella di marcia. In alcuni casi, il terreno è stato concesso in locazione per oltre tre decenni con poco più di una recinzione o alcuni pilastri di cemento in piedi sul sito. I ricercatori hanno identificato una gerarchia di cause, con il problema più critico rappresentato dalla carenza di denaro. Gli investitori spesso faticano a reperire i fondi necessari per pagare i materiali da costruzione e la manodopera. Anche quando riescono a ottenere un prestito bancario, il processo è difficile perché le banche richiedono solitamente un progresso visibile prima di sbloccare ulteriore denaro, creando un circolo vizioso in cui il progetto non può partire senza soldi, ma il denaro non può essere erogato senza un inizio. A seguire da vicino questo ostacolo finanziario vi è il fallimento nell'applicazione delle regole. Sebbene esistano leggi che impongono agli investitori di costruire in tempo e di affrontare sanzioni in caso contrario, queste leggi non vengono applicate in modo coerente. I ricercatori hanno scoperto che le agenzie governative responsabili del monitoraggio di questi progetti spesso mancano di personale, budget o coordinamento per ritenere i responsabili dell'accountability.

Altri fattori giocano un ruolo significativo. I ricercatori hanno scoperto che il costo dei materiali da costruzione, come cemento e acciaio, è aumentato drasticamente, colgendoli di sorpresa e prosciugando i loro budget. Inoltre, il processo di pianificazione stesso è spesso carente; molti investitori prendono possesso del terreno senza una strategia chiara o una tempistica realistica, portando a confusione e inattività. Sebbene eventi esterni come l'instabilità politica e le pandemie globali abbiano causato interruzioni, lo studio ha dimostrato che i problemi interni di finanziamento e la debole applicazione delle regole sono i principali motori dei ritardi.

Le conseguenze di questi progetti fermi vanno ben oltre i cantieri stessi, propagandosi nell'economia e nella società. Finanziariamente, i ritardi significano che il paese perde le entrate fiscali e i profitti attesi. I ricercatori hanno calcolato che un campione di soli sedici progetti in ritardo, che avrebbero dovuto essere completati anni fa, avrebbe generato quasi 466 milioni di Birr etiopi in investimenti iniziali, creato oltre 4.400 posti di lavoro e portato entrate fiscali significative se fossero stati terminati in tempo. Invece, quella ricchezza potenziale rimane bloccata. Socialmente, l'impatto è altrettanto pesante. Il mancato completamento di questi progetti significa che migliaia di persone, in particolare giovani lavoratori e operai giornalieri, non ottengono mai i lavori che era stato loro promesso. Inoltre, questi siti incompiuti diventano spesso brutti esempi che degradano la bellezza del quartiere. Possono trasformarsi in zone insicure dove proliferano criminalità e uso di droga, ponendo rischi per la salute dei residenti vicini ed erodendo la fiducia tra la comunità e gli investitori.

Ambientalmente, la situazione sta anch'essa deteriorandosi. Lo studio ha rilevato che questi siti abbandonati contribuiscono all'inquinamento e all'accumulo di rifiuti, poiché i detriti da costruzione rimangono esposti agli agenti atmosferici. Il degrado visivo degli edifici a metà dell'opera interrompe il paesaggio urbano, facendo apparire l'ambiente cittadino incompleto e trascurato. I ricercatori hanno concluso che risolvere questo problema richiede un approccio su più fronti. Suggeriscono che il governo debba applicare le leggi sulle concessioni in modo più rigoroso per garantire che gli investitori siano ritenuti responsabili. Allo stesso tempo, raccomandano di rendere più facile l'accesso al finanziamento accessibile per gli investitori e di migliorare il coordinamento tra i diversi uffici governativi. Affrontando queste cause profonde, Bahir Dar può sperare di trasformare i suoi lotti vuoti in comunità floride, assicurando che la crescita della città avvantaggi tutti coloro che vi vivono.