Causes and Consequences of Delays in Real Estate Investment Projects in Bahir Dar City Ethiopia

エチオピアの活気ある中心部では、バハルダルのような都市が急速に成長しており、静かな町から商業と生活の活気ある中心地へと変貌を遂げています。この成長を管理するために、政府は土地を直接売却するのではなく、一定期間投資家にリース（貸付）するシステムを採用しています。このリースを一つの契約と考えてみてください。都市は投資家に土地の区画を与え、その代わりに投資家は、特定の期間内にホテルや病院、ショッピングセンターのような有用なものを建設することを約束します。この仕組みは、都市が新しい建物を必要としている間に、土地が空いたままの状態にならないように設計されています。しかし、根深い問題が生じています。多くの投資家がこれらの契約に署名しながら、プロジェクトを開始できなかったり、期限内に完成させられなかったりしているのです。建設現場が何年も放置されていることは、単なる空き地以上の意味を持ちます。それは、国にとっての失われた資金、労働者にとっての逃した雇用、そしてコミュニティに対する約束の破綻を意味します。なぜこれらの遅延が起こるのか、そしてそれがどのようなコストをもたらすのかを理解することは、都市がいかに発展し、繁栄するかに関心を持つすべての人にとって極めて重要です。

バハルダル大学の研究チームは、まさにこの問題を調査するために、市内の境界内で調査を行いました。彼らは単なる推測を超えて、なぜこれほど多くの不動産プロジェクトがバハルダルの停滞状態にあるのか、その真の理由を見つけ出したいと考えました。完全な全体像を把握するために、彼らは単一の種類の情報だけに頼ることはしませんでした。代わりに、土地のリースを保持している人々からデータを収集し、政府関係者や法律の専門家と対話し、様々なステークホルダーとのグループディスカッションを実施しました。また、建設現場の物理的な状態も確認し、建物が実際にどの程度進んでいるのかを、契約上の約束と比較して直接観察しました。これらの異なる情報源を組み合わせることで、研究者たちは何がうまくいっていないのかについて、明確で詳細な物語を構築することができました。

調査によって、厳しい現実が明らかになりました。大多数のプロジェクトが大幅に予定より遅れているのです。場合によっては、土地がリースされてから30年以上が経過しているにもかかわらず、現場にはフェンスや数本のコンクリート柱が立っている程度しか残っていないこともあります。研究者たちは原因の階層を特定しましたが、最も深刻な問題は資金不足でした。投資家は、建設資材や労働力を支払うために必要な資金を確保することに苦慮しています。たとえ銀行融資を受けることができたとしても、銀行は通常、さらなる資金を放出する前に目に見える進捗を要求するため、プロセスは困難を極めます。これは、資金がなければプロジェクトを開始できず、開始しなければ資金が出されないという「キャッチ22（板挟み）」の状態を生み出しています。この金融上のハードルに次いで密接に関係しているのは、ルールの執行不全です。投資家に対し、期限内に建設することを義務付け、遵守しない場合には罰則を科す法律は存在するものの、これらの法律は一貫して適用されていません。研究者たちは、これらのプロジェクトの監視を担当する政府機関が、投資家に責任を負わせるためのスタッフ、予算、または調整能力を欠いていることが多いことを発見しました。

他の要因も重要な役割を果たしています。研究者によると、セメントや鉄鋼といった建設資材の価格が急騰しており、多くの投資家を不意打ちし、予算を圧迫していることが分かりました。さらに、計画プロセス自体にも欠陥があることが多く、多くの投資家が明確な戦略や現実的なタイムラインを持たずに土地の占有を開始するため、混乱と不活性化を招いています。政治的不安定性や世界的なパンデミックのような外部的な出来事も中断の原因となりましたが、研究では、資金調達と脆弱なルール執行という内部の問題が遅延の主な要因であることが示されました。

これらの停滞したプロジェクトがもたらす影響は、建設現場そのものをはるかに超えて、経済や社会に波及します。財務面では、遅延により国は期待されていた税収や利益を失うことになります。研究者たちの計算によれば、わずか16件の遅延プロジェクトのサンプルにおいて、それらが数年前に完了していれば、約4億6600万エチオピア・ビルレの初期投資を生み出し、4,400人以上の雇用を創出し、多額の税収をもたらしていたはずでした。しかし、その潜在的な富は、その場に封じ込められたままなのです。社会的な影響も同様に重いです。プロジェクトの建設失敗は、何千人もの人々、特に若い労働者や日雇い労働者が約束されていたはずの仕事を手にできないことを意味します。さらに、これらの未完成のサイトは、景観を損なう目障りな存在となります。それらは犯罪や薬物使用が蔓延する危険なゾーンへと変わり、近隣住民に健康リスクをもたらし、コミュニティと投資家の間の信頼を損なう可能性があります。

環境面においても、状況は悪化しています。研究によると、これらの放棄された現場は、建設廃材が風雨にさらされたまま放置されることで、汚染や廃棄物の蓄積の一因となっています。半完成状態の建物の視覚的な醜さは、都市の景観を乱し、都市環境を不完全で放置されたものに感じさせます。研究者たちは、この問題を解決するには多角的なアプローチが必要であると結論付けました。彼らは、投資家に責任を負わせるために、政府がリース法をより厳格に執行すべきであると提案しています。同時に、投資家が手頃な価格の融資を受けやすくすることや、異なる政府機関間の連携を改善することも推奨しています。これらの根本的な原因に対処することで、バハルダルは空き地を活気あるコミュニティへと変え、都市の成長がそこに住むすべての人々に利益をもたらすことを期待できるのです。