Causes and Consequences of Delays in Real Estate Investment Projects in Bahir Dar City Ethiopia

In het bruisende hart van Ethiopië groeien steden als Bahir Dar snel, waarbij ze transformeren van rustige stadjes naar levendige centra van handel en bewoning. Om deze groei te beheren, gebruikt de overheid een systeem waarbij land niet direct wordt verkocht, maar voor een bepaalde periode wordt geleased aan investeerders. Denk bij deze lease aan een contract: de stad geeft een investeerder een stuk land, en in ruil daarvoor belooft de investeerder iets nuttigs te bouwen, zoals een hotel, een ziekenhuis of een winkelcentrum, binnen een specifieke tijdspanne. Deze regeling is ontworpen om ervoor te zorgen dat land niet ongebruikt blijft liggen terwijl de stad nieuwe gebouwen nodig heeft. Echter, een hardnekkig probleem is ontstaan. Veel investeerders tekenen deze contracten, maar slagen er niet in om hun projecten op tijd te starten of af te ronden. Wanneer een bouwplaats jarenlang braak ligt, is dat meer dan alleen een leeg perceel; het vertegenwoordigt verloren geld voor het land, gemiste banen voor werkers en een gebroken belofte aan de gemeenschap. Het begrijpen van de redenen achter deze vertragingen en wat ze kosten, is cruciaal voor iedereen die geïnteresseerd is in hoe steden zich ontwikkelen en gedijen.

Een team onderzoekers van de Bahir Dar Universiteit besloot dit exacte probleem binnen de stadsgrenzen te onderzoeken. Ze wilden verder gaan dan eenvoudige gissingen en de echte redenen vinden waarom zoveel vastgoedprojecten in Bahir Dar in een limbo verkeren. Om een compleet beeld te krijgen, vertrouwden ze niet op slechts één type informatie. In plaats daarvan verzamelden ze gegevens van de mensen die de landleases houden, spraken ze met overheidsfunctionarissen en juridische experts, en hielden zij groepsdiscussies met diverse belanghebbenden. Ze bekeken ook de fysieke staat van de bouwplaatsen, waarbij ze met eigen ogen observeerden hoe ver de gebouwen daadwerkelijk gevorderd waren in vergelijking met wat de contracten beloofden. Door deze verschillende bronnen van informatie te combineren, konden de onderzoekers een duidelijk en gedetailleerd verhaal opbouwen van wat er misgaat.

Het onderzoek onthulde een harde realiteit: de overgrote meerderheid van deze projecten loopt aanzienlijk achter op schema. In sommige gevallen is land al meer dan drie decennia geleased met weinig meer dan een hek of een paar betonnen kolommen die op de locatie staan. De onderzoekers identificeerden een hiërarchie van oorzaken, waarbij het meest kritieke probleem een tekort aan geld was. Investeerders worstelen vaak met het verkrijgen van de noodzakelijke fondsen om te betalen voor bouwmaterialen en arbeid. Zelfs wanneer zij erin slagen een banklening te krijgen, is het proces moeilijk omdat banken meestal zichtbare voortgang vereisen voordat ze meer geld vrijgeven, wat een cirkelredenering creëert waarbij het project niet kan starten zonder geld, maar geld niet kan worden vrijgegeven zonder een start. Nauw verbonden met deze financiële hindernis was een gebrek aan handhaving van de regels. Hoewel er wetten bestaan die eisen dat investeerders op tijd bouwen en dat zij sancties face als zij dat niet doen, worden deze wetten niet consistent toegepast. De onderzoekers stelden vast dat de overheidsinstanties die verantwoordelijk zijn voor het monitoren van deze projecten vaak een tekort hebben aan personeel, budget of coördinatie om investeerders ter verantwoording te roepen.

Andere factoren spelen ook een belangrijke rol. De onderzoekers vonden dat de kosten van bouwmaterialen, zoals cement en staal, scherp zijn gestegen, wat veel investeerders onverwacht heeft getroffen en hun budgetten heeft uitgeput. Daarnaast is het planningsproces zelf vaak gebrekkig; veel investeerders nemen het bezit van land over zonder een duidelijke strategie of een realistische tijdlijn, wat leidt tot verwarring en inactiviteit. Hoewel externe gebeurtenissen zoals politieke instabiliteit en wereldwijde pandemieën ook voor onderbrekingen hebben gezorgd, toonde de studie aan dat de interne problemen van financiering en zwakke handhaving van de regels de primaire drijfveren van de vertragingen zijn.

De gevolgen van deze stilstaande projecten reiken veel verder dan de bouwplaatsen zelf en werken door in de economie en de samenleving. Financieel gezien betekenen de vertragingen dat het land inkomsten uit verwachte belastingen en winsten misloopt. De onderzoekers berekenden dat een steekproef van slechts zestien vertraagde projecten, die jaren geleden voltooid hadden moeten zijn, bijna 466 miljoen Ethiopische Birr aan initiële investeringen zou hebben gegenereerd, meer dan 4.400 banen zou hebben gecreëerd en aanzienlijke belastinginkomsten zou hebben opgeleverd als ze op tijd waren afgerond. In plaats daarvan blijft die potentiële rijkdom op slot. Sociaal gezien is de impact even zwaar. Het uitblijven van deze projecten betekent dat duizenden mensen, met name jonge werkers en dagloners, nooit de banen krijgen die hen beloofd waren. Bovendien worden deze onafgewerkte locaties vaak een ogenblik van irritatie die de schoonheid van de buurt aantasten. Ze kunnen veranderen in onveilige zones waar criminaliteit en drugsgebruik floreren, wat gezondheidsrisico's vormt voor omwonenden en het vertrouwen tussen de gemeenschap en de investeerders ondermijnt.

Milieutechnisch verslechtert de situatie eveneens. De studie vond dat deze verlaten locaties bijdragen aan vervuiling en de ophoping van afval, aangezien bouwafval blootgesteld blijft aan de elementen. De visuele verwaarlozing van half afgebouwde gebouwen verstoort het landschap van de stad, waardoor de stedelijke omgeving onvolledig en verwaarloosd aanvoelt. De onderzoekers concludeerden dat het oplossen van dit probleem een veelzijdige aanpak vereist. Ze suggereren dat de overheid de lease-wetten strikter moet handhaven om ervoor te zorgen dat investeerders ter verantwoording worden geroepen. Tegelijkertijd bevelen zij aan om het voor investeerders gemakkelijker te maken om toegang te krijgen tot betaalbare financiering en de coördinatie tussen verschillende overheidsinstanties te verbeteren. Door deze kernoorzaken aan te pakken, kan Bahir Dar hopen deze lege percelen te veranderen in bloeiende gemeenschappen, zodat de groei van de stad ten goede komt aan iedereen die er woont.