Causes and Consequences of Delays in Real Estate Investment Projects in Bahir Dar City Ethiopia

에티오피아의 활기찬 중심부인 바히르 다르(Bahir Dar)와 같은 도시들은 조용한 마을에서 활기찬 상업 및 주거 중심지로 변모하며 빠르게 성장하고 있습니다. 이러한 성장을 관리하기 위해 정부는 토지를 직접 매각하는 대신 정해진 기간 동안 투자자에게 임대하는 시스템을 사용합니다. 이 임대를 하나의 계약이라고 생각해보십시오. 도시는 투자자에게 토지 한 필지를 제공하고, 그 대가로 투자자는 특정 기간 내에 호텔, 병원 또는 쇼핑 센터와 같이 유용한 것을 건설하겠다고 약속합니다. 이러한 방식은 도시가 새로운 건물을 필요로 하는 상황에서 토지가 빈 상태로 방치되지 않도록 설계되었습니다. 그러나 지속적인 문제가 발생했습니다. 많은 투자자가 이러한 계약에 서명하지만, 프로젝트를 제때 시작하거나 완료하지 못하는 것입니다. 건축 부지가 수년간 유휴 상태로 남아 있다는 것은 단순히 빈 땅을 의미하는 것이 아닙니다. 그것은 국가의 손실된 자금, 노동자들을 위한 놓쳐버린 일자리, 그리고 지역 사회와의 깨진 약속을 의미합니다. 이러한 지연이 왜 발생하는지, 그리고 그 비용이 얼마인지를 이해하는 것은 도시가 어떻게 발전하고 번영하는지에 관심이 있는 모든 이들에게 매우 중요합니다.

바히르 다르 대학교의 연구팀은 이 정확한 문제를 조사하기 위해 도시 경계 내에서 조사를 수행했습니다. 그들은 단순한 추측을 넘어, 왜 그렇게 많은 부동산 프로젝트가 바히르 다르에서 표류하고 있는지에 대한 실질적인 이유를 찾아내고자 했습니다. 완전한 그림을 그리기 위해 그들은 단 한 가지 유형의 정보에만 의존하지 않았습니다. 대신, 그들은 토지 임차권을 가진 사람들을 조사하고, 정부 관계자 및 법률 전문가들과 대화를 나누었으며, 다양한 이해관계자들과 그룹 토론을 진행했습니다. 또한 그들은 건설 현장의 물리적 상태를 살펴보며, 건물이 실제로 계약에서 약속한 것과 비교하여 얼마나 진행되었는지 직접 관찰했습니다. 이러한 다양한 정보원을 결합함으로써, 연구진은 무엇이 잘못되고 있는지에 대한 명확하고 상세한 이야기를 구축할 수 있었습니다.

조사 결과 충격적인 현실이 드러났습니다. 대다수의 프로젝트가 일정보다 크게 뒤처져 있었습니다. 어떤 경우에는 토지가 임대된 지 30년이 넘었음에도 불구하고 현장에는 울타리나 몇 개의 콘크리트 기둥 외에는 거의 아무것도 남아 있지 않았습니다. 연구진은 원인의 위계를 확인했는데, 가장 결정적인 문제는 자금 부족이었습니다. 투자자들은 종종 건설 자재와 노동력을 지불하기 위한 필요한 자금을 확보하는 데 어려움을 겪습니다. 설령 은행 대출을 받더라도, 은행은 보통 더 많은 자금을 방출하기 전에 눈에 보이는 진척도를 요구하기 때문에, 돈이 없으면 프로젝트를 시작할 수 없고 시작을 해야 돈이 나오는 '캐치 투 캐치(catch-22)' 상황이 발생합니다. 이러한 금융 장벽을 바짝 뒤쫓는 것은 규칙 집행의 실패였습니다. 투자자들이 제때 건물을 짓지 않을 경우 벌금을 부과하도록 하는 법은 존재하지만, 이러한 법들이 일관되게 적용되지 않고 있습니다. 연구진은 이 프로젝트들을 모니터링할 책임이 있는 정부 기관들이 이러한 투자자들에게 책임을 묻기 위한 인력, 예산 또는 협동 체계가 부족하다는 것을 발견했습니다.

다른 요인들도 중요한 역할을 합니다. 연구진은 시멘트나 철강과 같은 건축 자재의 가격이 급격히 상승하여 많은 투자자를 당혹스럽게 만들고 예산을 고갈시켰다는 사실을 발견했습니다. 또한, 계획 과정 자체에 결함이 있는 경우가 많았습니다. 많은 투자자가 명확한 전략이나 현실적인 일정 없이 토지를 점유하여 혼란과 비활동을 초래합니다. 정치적 불안정이나 글로벌 팬데믹과 같은 외부 사건들도 중단의 원인이 되었지만, 연구는 금융 문제와 약한 법 집행이 주요한 지연 동인임을 보여주었습니다.

이러한 중단된 프로젝트의 결과는 건설 현장 그 자체를 훨씬 넘어 경제와 사회 전반에 파급 효과를 미칩니다. 재정적으로, 이러한 지연은 국가가 기대했던 세수와 이익을 상실하게 만듭니다. 연구진은 이미 몇 년 전에 완료되었어야 할 단 16개의 지연된 프로젝트 샘ло플만을 계산했을 때도, 만약 제때 완공되었다면 거의 4억 6,600만 에티오피아 비르(Birr)의 초기 투자액을 창출하고 4,400개 이상의 일자리를 만들며 상당한 세수를 가져왔을 것이라고 산출했습니다. 대신, 그 잠재적 부는 묶여 있는 상태로 남아 있습니다. 사회적으로도 그 영향은 똑같이 무겁습니다. 프로젝트 건설의 실패는 수천 명의 사람들, 특히 젊은 노동자들과 일용직 노동자들이 약속받았던 일자리를 얻지 못하게 만듭니다. 더욱이, 이러한 미완성 현장들은 주변의 아름다움을 해치는 보기 흉한 모습이 되곤 합니다. 이들은 범죄와 약물 사용이 번창하는 위험 지대로 변할 수 있으며, 이는 인근 주민들에게 건강상의 위험을 초래하고 커뮤니티와 투자자 사이의 신뢰를 무너뜨립니다.

환경적으로도 상황은 악화되고 있습니다. 연구는 이러한 버려진 부지들이 건설 잔해를 자연 요소에 노출된 채 방치함으로써 오염과 폐기물 축적에 기여한다는 것을 발견했습니다. 반쯤 완성된 건물들의 시각적 불쾌함은 도시의 경관을 흐트러뜨리며, 도시 환경을 미완성되고 방치된 것처럼 느끼게 만듭니다. 연구진은 이 문제를 해결하기 위해서는 다각적인 접근 방식이 필요하다고 결론지었습니다. 그들은 정부가 임대법을 더 엄격하게 집행하여 투자자들이 책임을 지도록 해야 한다고 제안합니다. 동시에, 투자자들이 저렴한 금융에 더 쉽게 접근할 수 있도록 하고, 서로 다른 정부 부처 간의 협력을 개선할 것을 권고합니다. 이러한 근본 원인들을 해결함으로써, 바히르 다르가 이 빈 땅들을 번창하는 공동체로 바꾸어 도시의 성장이 그곳에 사는 모든 이들에게 혜택이 되도록 하기를 희망합니다.