Causes and Consequences of Delays in Real Estate Investment Projects in Bahir Dar City Ethiopia
Cette étude identifie les pénuries financières, la faiblesse de l'application des lois et les inefficacités bureaucratiques comme les causes primaires des retards des projets immobiliers à Bahir Dar, lesquels entraînent des conséquences économiques, sociales et environnementales significatives, incitant à des recommandations pour une application plus stricte des baux, un meilleur accès au financement et des partenariats public-privé renforcés afin d'assurer une croissance urbaine durable.
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Dans le cœur bouillonnant de l'Éthiopie, des villes comme Bahir Dar se développent rapidement, passant de petites villes calmes à des centres dynamiques de commerce et de vie. Pour gérer cette croissance, le gouvernement utilise un système où la terre n'est pas vendue directement mais louée à des investisseurs pour une période déterminée. Considérez ce bail comme un contrat : la ville donne un terrain à un investisseur et, en échange, l'investisseur promet de construire quelque chose d'utile, comme un hôtel, un hôpital ou un centre commercial, dans un délai précis. Cet arrangement est conçu pour garantir que la terre ne reste pas vide alors que la ville a besoin de nouveaux bâtiments. Cependant, un problème persistant est apparu. De nombreux investisseurs signent ces contrats mais ne parviennent pas à démarrer ou à terminer leurs projets à temps. Lorsqu'un site de construction reste inactif pendant des années, c'est bien plus qu'un terrain vide ; cela représente une perte d'argent pour le pays, des emplois manqués pour les travailleurs et une promesse rompue envers la communauté. Comprendre pourquoi ces retards se produisent et ce qu'ils coûtent est crucial pour quiconque s'intéresse à la manière dont les villes se développent et prospèrent.
Une équipe de chercheurs de l'Université de Bahir Dar s'est donné pour mission d'étudier précisément ce problème au sein des limites de la ville. Ils voulaient dépasser les simples suppositions et trouver les véritables raisons pour lesquelles tant de projets immobiliers à Bahir Dar sont bloqués dans l'entre-deux. Pour obtenir une image complète, ils ne se sont pas contentés d'un seul type d'information. Au lieu de cela, ils ont recueilli des données auprès des détenteurs de baux fonciers, ont discuté avec des responsables gouvernementaux et des experts juridiques, et ont organisé des discussions de groupe avec diverses parties prenantes. Ils ont également examiné l'état physique des chantiers de construction, observant de première main jusqu'où les bâtiments étaient réellement avancés par rapport à ce que les contrats promettaient. En combinant ces différentes sources d'information, les chercheurs ont pu construire un récit clair et détaillé de ce qui ne va pas.
L'enquête a révélé une réalité brutale : la grande majorité de ces projets accusent un retard important. Dans certains cas, des terrains sont loués depuis plus de trois décennies avec à peine une clôture ou quelques colonnes de béton debout sur le site. Les chercheurs ont identifié une hiérarchie de causes, le problème le plus critique étant une pénurie d'argent. Les investisseurs peinent souvent à obtenir les fonds nécessaires pour payer les matériaux de construction et la main-d'œuvre. Même lorsqu'ils parviennent à obtenir un prêt bancaire, le processus est difficile car les banques exigent généralement des progrès visibles avant de débloquer davantage d'argent, créant un cercle vicieux où le projet ne peut commencer sans argent, mais l'argent ne peut être débloqué sans un début. Juste après cet obstacle financier venait un échec dans l'application des règles. Bien que des lois existent et exigent que les investisseurs construisent à temps sous peine de sanctions, ces lois ne sont pas appliquées de manière cohérente. Les chercheurs ont constaté que les agences gouvernementales responsables du suivi de ces projets manquent souvent de personnel, de budget ou de coordination pour tenir les investisseurs responsables.
D'autres facteurs jouent également un rôle significatif. Les chercheurs ont découvert que le coût des matériaux de construction, tels que le ciment et l'acier, a augmenté de façon spectaculaire, prenant de nombreux investisseurs de court et épuisant leurs budgets. De plus, le processus de planification lui-même est souvent défectueux ; de nombreux investisseurs prennent possession de terrains sans stratégie claire ni calendrier réaliste, ce qui mène à la confusion et à l'inactivité. Bien que des événements externes comme l'instabilité politique et les pandémies mondiales aient également causé des interruptions, l'étude a montré que les problèmes internes de financement et la faiblesse de l'application des règles sont les principaux moteurs des retards.
Les conséquences de ces projets à l'arrêt dépassent largement les sites de construction eux-mêmes, se répercutant sur l'économie et la société. Financièrement, les retards signifient que le pays perd les recettes fiscales et les profits attendus. Les chercheurs ont calculé qu'un échantillon de seulement seize projets retardés, qui auraient dû être achevés il y a des années, auraient généré près de 466 millions de birr éthiopiens en investissements initiaux, créé plus de 4 400 emplois et apporté des revenus fiscaux importants s'ils avaient été terminés à temps. Au lieu de cela, cette richesse potentielle reste verrouillée. Socialement, l'impact est tout aussi lourd. L'échec de la construction de ces projets signifie que des milliers de personnes, particulièrement les jeunes travailleurs et les journaliers, n'obtiennent jamais les emplois qui leur étaient promis. De plus, ces sites inachevés deviennent souvent des verrues qui dégradent la beauté du quartier. Ils peuvent se transformer en zones dangereuses où la criminalité et la consommation de drogue prospèrent, posant des risques sanitaires pour les résidents voisins et érodant la confiance entre la communauté et les investisseurs.
Environnementalement, la situation se détériore également. L'étude a révélé que ces sites abandonnés contribuent à la pollution et à l'accumulation de déchets, car les débris de construction restent exposés aux éléments. Le désagrément visuel des bâtiments à moitié finis perturbe le paysage urbain, donnant à l'environnement de la ville un aspect incomplet et négligé. Les chercheurs ont conclu que la résolution de ce problème nécessite une approche multidimensionnelle. Ils suggèrent que le gouvernement doit appliquer plus strictement les lois sur les baux pour s'assurer que les investisseurs soient tenus responsables. Parallèlement, ils recommandent de faciliter l'accès des investisseurs à un financement abordable et d'améliorer la coordination entre les différents bureaux gouvernementaux. En s'attaquant à ces causes profondes, Bahir Dar peut espérer transformer ses terrains vides en communautés prospères, garantissant que la croissance de la ville profite à tous ceux qui y vivent.
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