Flood Exposure, Assessed Losses, and Resale Prices:\ Evidence from Florida
플로리다 주택 시장에 관한 이 연구는 상당한 침수 피해가 감정평가사에 의해 기록되지 않는 경우가 빈번함에도 불구하고, 상당한 수해 노출이 있는 주택들은 감정 평가상의 표시 때문이 아니라 물리적 손상으로 인해 지속적인 재판매 가격 하락을 겪고 있으며, 표시된 가치 하락이 없다고 해서 해당 부동산이 침수되지 않았음을 보장하는 것은 아니라는 점을 밝히고 있다.
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홍수로 인해 주택이 피해를 입으면 그 가치는 흔히 하락합니다. 이는 기본적인 경제적 진리입니다. 물이 들어찬 집은 건조한 상태를 유지한 동일한 집보다 가치가 낮습니다. 하지만 정확히 얼마나 더 낮은지를 측정하는 것은 놀라울 정도로 어렵습니다. 특히 피해 기록 자체가 판매 가격에 의해 영향을 받을 수 있기 때문입니다. 부동산 업계에서 부동산 감정평가사들은 세금 부과를 목적으로 주택의 가치를 결정합니다. 만약 홍수 이후 어떤 집이 낮은 가격에 팔린다면, 감정평가사는 그 집의 공식 세금 가치를 낮출 수 있습니다. 여기서 까다로운 순환 구조가 발생합니다. 홍수가 낮은 가격을 유발한 것일까요, 아니면 낮은 가격 때문에 감정평가사가 가치를 하향 조정한 것일까요? 대출 기관, 보험사, 그리고 재난 구호 기관들에게 이 차이를 아는 것은 매우 중요합니다. 그들은 낮은 가격이 실제 침수 피해를 반영하는 것인지, 아니면 단순히 판매 후에 뒤따른 서류상의 기록인지를 알아야 합니다.
플로리다의 한 새로운 연구는 2017년부터 2024년 사이의 주요 허리케인 6차례를 겪은 수천 채의 주택을 조사하여 이 질문을 다룹니다. 연구진은 공식 세금 기록이 수해 피해를 정확하게 포착하고 있는지, 아니면 많은 부분을 놓치고 있는지를 확인하고자 했습니다. 또한 그들은 세금 감정평가사의 기록에 의존하지 않고, 침수된 집이 실제로 얼마나 많은 가치를 잃는지 알아내고자 했습니다. 이를 위해 연구진은 주요 측정값에서 감정평가사의 기록을 무시했습니다. 대신 그들은 독립적인 데이터 소스를 사용했습니다. 즉, 각 주택에 물이 얼마나 깊게 찼는지를 추정하는 컴퓨터 모델, 폭풍 직후 동네를 직접 돌아다닌 현장 조사관들의 보고서, 그리고 수리 관련 건축 허가 기록을 활용했습니다. 이러한 독립적인 사실들을 실제 주택 판매 가격과 비교함으로써, 연구팀은 시장이 홍수 피해에 대해 실제로 무엇을 말하고 있는지 확인할 수 있었습니다.
연구는 먼저 공식 세금 기록이 독립적인 데이터와 얼마나 잘 일치하는지 확인하는 것으로 시작되었습니다. 연구진은 세금 감정평가사의 '플래그(flag)'—가치가 크게 감소했다는 신호—가 불완전한 지표라는 것을 발견했습니다. 플래그는 침수 깊이가 깊거나 피해가 심한 집에서 더 자주 나타나기는 했지만, 침수된 집의 대다수를 놓쳤습니다. 구체적으로, 집 내부에 최소 1피트의 물이 들어찼던 주택 중 79% 가까이가 세금 기록에 플래그가 표시되지 않았습니다. 반대로, 플래그가 표시된 일부 주택 중에는 기록된 침수가 전혀 없는 경우도 있었습니다. 이는 오로지 세금 감액 기록에만 의존하여 홍수 피해를 식별하려 한다면 대부분의 피해 주택을 누락하게 될 것임을 시사합니다. 또한, 연구는 이러한 플래그가 폭풍 직후 빠르게 판매된 주택에서 더 흔하게 나타나지 않는다는 것을 발견했는데, 이는 감정평가사들이 단순히 낮은 판매 가격에 반응하여 플래그를 만든 것이 아님을 의미합니다.
연구진이 실제 재판매 가격을 살펴보았을 때, 명확한 패턴이 나타났습니다. 최소 1피트의 물이 들어찼던 집들은 같은 동네의 침수되지 않은 유사한 집들보다 현저히 낮은 가격에 팔렸습니다. 평균적으로, 이렇게 침수된 집들은 건조한 이웃 집들보다 약 5.3% 더 낮은 가격에 판매되었습니다. 이 할인율은 일시적인 충격이 아니었습니다. 이는 폭풍 발생 2년 이상 지난 후의 판매에서도 지속되었습니다. 실제로 물의 깊이가 1피트씩 깊어질 때마다 가격은 추가로 0.6%씩 더 하락했습니다. 이러한 관계는 연구진이 동일한 침수 지역 내의 주택들을 비교했을 때도 유효했으며, 이를 통해 가격 하락이 단순히 일반적인 지역 쇠퇴 때문이 아니라 해당 주택의 특정 침수로 인한 것임을 보장할 수 있었습니다.
연구진은 플래그가 표시된 집들이 왜 때때로 더 낮은 가격에 판매되는지를 이해하기 위해 판매 시기를 조사했습니다. 데이터에 따르면, 플래그가 표시된 주택의 추가적인 가격 할인은 허리케인 직후의 판매에 집중되어 있었습니다. 이러한 초기 판매에는 기록된 침수가 거의 없거나 전혀 없는 집들도 포함되어 있었음에도 불구하고, 이들은 주변의 다른 집들보다 훨씬 낮은 가격에 판매되었습니다. 이는 플래그가 표시된 주택의 큰 가격 하락이 홍수 자체 때문이 아니라, 판매 전 수리된 풍해(wind damage)나 혹은 판매 자체에 따른 낙인 효과와 같은 다른 요인들에 의한 것임을 시사합니다. 일단 시장이 안정되고 2년 이후에 판매가 이루어지면, 플래그가 있는 집과 없는 집 사이의 가격 차이는 통계적으로 판별 불가능해졌습니다. 이는 초기 할인이 홍수의 가격 효과가 아니었음을 나타냅니다.
또 다른 핵심 발견은 어떤 주택이 판매되는지에 대한 선택의 문제였습니다. 연구진은 침수된 집들이 시장에 다시 나올 가능성이 더 높은지 혹은 낮은지를 조사했습니다. 그 결과, 최소 1피트의 물이 들어찼던 집들은 물이 적게 들어찼던 집들보다 실제로 재판매될 가능성이 약간 더 높았습니다. 이는 중요한 세부 사항인데, 만약 침수된 집들이 팔리기 더 어려웠다면, 연구된 주택들의 평균 가격이 인위적으로 낮게 보였을 수도 있기 때문입니다. 침수된 집들이 더 자주 판매되었기 때문에, 본 연구에서 관찰된 가격 하락은 통계적 기교가 아니라 실제 시장 가치를 반영하는 진정한 결과입니다.
마지막으로, 연구진은 많은 집이 침수된 동네에 위치하면서도 완전히 건조한 상태를 유지한 집들을 살펴보았습니다. 이러한 건조한 집들조차 가치가 하락했지만, 이는 인근 지역의 상당 부분이 침수되었을 때만 나타났습니다. 동네 블록 내 침수된 주택의 비율이 10% 증가할 때마다 건조한 주택의 가격은 약 0.5% 하락했습니다. 그러나 이 효과는 주택 자체의 직접적인 피해만큼 확실하거나 명확하지는 않았습니다. 연구진은 이러한 동네 효과가 홍수 외의 다른 요인, 예를 들어 해당 지역의 기존 추세 등에 의해 영향을 받을 수 있으며, 주택 내부로 물이 들어온 직접적인 가격 타격만큼 강력하거나 일관되지는 않다고 언급했습니다.
이러한 연구 결과의 함의는 홍수 위험과 관련된 모든 이들에게 매우 중요합니다. 대출 기관과 보험사에게 있어, 이 연구는 세금 감액 기록이 대부분의 침수 주택을 놓치기 때문에 침수된 집을 식별하는 신뢰할 수 있는 방법이 아님을 보여줍니다. 이러한 기록에 의존하는 것은 위험과 실제 피해 비용을 과소평가하게 만들 수 있습니다. 재난 구호 측면에서, 공식적인 피해 기록을 바탕으로 자금을 배분하는 프로그램들은 실제 물이 들어찼던 대다수의 주택 소유자들을 소외시킬 수 있습니다. 가장 정확한 가치 손실의 척도는 물의 깊이라는 물리적 실체이며, 이는 폭풍 이후 몇 년 동안 가격을 계속해서 떨어뜨립니다. 수리를 통해 주택을 복구할 수는 있지만, 시장은 특히 상당한 양의 물이 들어찼던 주택의 경우 홍수의 이력을 가격에 반영합니다. 연구는 홍수의 진정한 비용을 이해하기 위해서는 서류를 넘어 물 그 자체를 측정해야 한다고 결론짓습니다.
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