Flood Exposure, Assessed Losses, and Resale Prices:\ Evidence from Florida
Diese Untersuchung des floridischen Wohnungsmarktes zeigt, dass, obwohl erhebliche Überschwemmungsschäden von Gutachtern oft nicht erfasst werden, Häuser mit beträchtlichem Wasserkontakt dennoch unter anhaltenden Abschlägen beim Wiederverkaufspreis leiden, die durch physische Schäden statt durch Gutachtervermerke getrieben werden, und das Fehlen eines vermerkten Wertabschlags nicht garantiert, dass ein Objekt trocken geblieben ist.
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Wenn ein Haus durch eine Überschwemmung beschädigt wird, sinkt oft sein Wert. Dies ist eine grundlegende ökonomische Wahrheit: Ein Haus, in das Wasser eingedrungen ist, ist weniger wert als ein identisches Haus, das trocken geblieben ist. Aber genau zu messen, wie viel weniger, ist überraschend schwierig, besonders wenn die Aufzeichnung des Schadens selbst durch den Verkaufspreis beeinflusst worden sein könnte. In der Immobilienwelt bestimmen Gutachter den Wert eines Hauses für Steuerzwecke. Wenn ein Haus nach einer Überschsetzung zu einem niedrigen Preis verkauft wird, könnte ein Gutachter den offiziellen Steuerwert dieses Hauses senken. Dies erzeugt eine knifflige Schleife: Wurde der niedrige Preis durch die Überschwemmung verursacht, oder verursachte der niedrige Preis, dass der Gutachter den Wert herabsetzte? Für Kreditgeber, Versicherer und Katastrophenhilfeorganisationen ist es entscheidend, den Unterschied zu kennen. Sie müssen wissen, ob ein niedriger Preis die physische Realität des Wasserschadens widerspiegelt oder lediglich den Papierkram, der nach einem Verkauf folgte.
Eine neue Studie aus Florida geht dieser Frage nach, indem sie Tausende von Häusern untersucht, die zwischen 2017 und 2 ability 24 vor und nach sechs großen Hurrikans verkauft wurden. Die Forscher wollten sehen, ob die offiziellen Steuerunterlagen den Wasserschaden korrekt erfassten oder ob sie viel davon übersehen hatten. Sie wollten auch herausfinden, wie viel Geld ein überflutetes Haus tatsächlich an Wert verliert, unabhängig davon, was der Steuergutachter notiert hatte. Um dies zu erreichen, ignorierten sie die Anmerkungen der Steuergutachter für ihre Hauptmessungen. Stattdessen verwendeten sie unabhängige Datenquellen: Computermodelle, die schätzten, wie tief das Wasser in jedem spezifischen Haus stand, Berichte von Inspektoren vor Ort, die nach den Stürmen durch die Viertel gelaufen waren, und Aufzeichnungen über Baugenehmigungen für Reparaturen. Durch den Vergleich dieser unabhängigen Fakten mit den tatsächlichen Verkaufspreisen der Häuser konnten die Forscher sehen, was der Markt wirklich über den Überschwemmungsschaden aussagte.
Die Studie begann mit der Überprüfung, wie gut die offiziellen Steuerunterlagen mit den unabhängigen Daten übereinstimmten. Die Forscher fanden heraus, dass das „Flag“ des Steuergutachters – ein Signal, dass der Wert eines Hauses signifikant reduziert wurde – ein unvollkommener Leitfaden war. Obwohl das Flag häufiger bei Häusern mit tieferem Wasser oder schweren Schäden auftrat, übersah es die überwältigende Mehrheit der überfluteten Häuser. Konkret trugen fast 79 Prozent der Häuser, in denen mindestens ein Fuß Wasser stand, kein Flag in ihren Steuerunterlagen. Umgekehrt gab es einige Häuser, die markiert waren, aber keinerlei dokumentiertes Wasser aufwiesen. Dies deutet darauf an, dass das Verlassen auf Steuerabschreibungen allein, um Überschwemmungsschäden zu identifizieren, die Mehrheit der betroffenen Immobilien unberücksichtigt lassen würde. Darüber hinaus fanden die Forscher, dass diese Flags nicht häufiger bei Häusern auftraten, die kurz nach dem Sturm verkauft wurden, was bedeutet, dass die Gutachter nicht einfach nur auf einen niedrigen Verkaufspreis reagierten, um das Flag zu erstellen.
Als die Forscher die tatsächlichen Wiederverkaufspreise betrachteten, zeichnete sich ein klares Muster ab. Häuser, in denen mindestens ein Fuß Wasser stand, wurden deutlich günstiger verkauft als ähnliche Häuser im selben Viertel, die nicht überflutet worden waren. Im Durchschnitt verkauften sich diese überfluteten Häuser etwa 5,3 Prozent günstiger als ihre trockenen Nachbarn. Dieser Abschlag war kein vorübergehender Schock; er hielt selbst bei Verkäufen an, die zwei oder mehr Jahre nach dem Sturm stattfanden. Tatsächlich sank der Preis für jeden zusätzlichen Fuß Wassertiefe um weitere 0,6 Prozent. Diese Beziehung blieb auch bestehen, wenn die Forscher die Häuser innerhalb desselben überfluteten Viertels verglichen, was sicherstellte, dass der Preisabfall auf das Wasser am spezifischen Haus und nicht nur auf einen allgemeinen Rückgang des Viertels zurückzuführen war.
Die Studie untersuchte auch den Zeitpunkt der Verkäufe, um zu verstehen, warum markierte Häuser manchmal sogar noch zu niedrigeren Preisen verkauft wurden. Die Daten zeigten, dass der zusätzliche Abschlag bei markierten Häusern auf Verkäufe konzentriert war, die sehr bald nach dem Hurrikan stattfanden. Diese frühen Verkäufe betrafen oft Häuser, die kaum oder gar kein dokumentiertes Wasser hatten, aber dennoch viel günstiger als ihre Vergleichshäuser verkauft wurden. Dies deutet darauf hin, dass der große Preissturz bei markierten Häusern nicht durch die Überschwemmung selbst verursacht wurde, sondern durch andere Faktoren, wie etwa Windschäden, die vor dem Verkauf repariert wurden, oder vielleicht durch das Stigma des Verkaufs selbst. Sobald sich der Markt stabilisierte und Verkäufe zwei Jahre oder später stattfanden, war der Preisunterschied zwischen markierten und unmarkierten Häusern statistisch nicht mehr eindeutig bestimmbar; die Daten konnten nicht bestätigen, ob ein Unterschied bestehen blieb, was darauf hindeutet, dass der frühe Abschlag nicht der Preiseffekt der Überschwemmung war.
Ein weiterer wichtiger Befund betraf die Auswahl der verkauften Häuser. Die Forscher untersuchten, ob überflutete Häuser wahrscheinlicher oder weniger wahrscheinlich wieder auf den Markt gebracht wurden. Sie fanden heraus, dass Häuser mit mindestens einem Fuß Wasser tatsächlich etwas wahrscheinlicher wieder verkauft wurden als Häuser mit weniger Wasser. Dies ist ein wichtiges Detail, denn wenn überflutete Häuser schwerer zu verkaufen gewesen wären, könnte der durchschnittliche Preis der verkauften Häuser künstlich niedrig erscheinen. Da sie jedoch häufiger verkauft wurden, ist der in der Studie beobachtete Preisabfall ein echtes Spiegelbild des Marktwertes und kein statistischer Trick, der dadurch entstand, dass nur die verzweifeltsten Verkäufer auftauchten.
Schließlich betrachtete die Studie Häuser, die völlig trocken geblieben waren, sich aber in Vierteln befanden, in denen viele andere Häuser überflutet worden waren. Selbst diese trockenen Häuser erlebten einen Wertverlust, allerdings nur, wenn ein großer Teil ihres unmittelbaren Viertels überflutet worden war. Für jede 10-prozentige Zunahme der Anzahl der überfluteten Häuser in einem Block sank der Preis eines trockenen Hauses um etwa 0,5 Prozent. Dieser Effekt war jedoch weniger sicher und schwieriger zu bestimmen als der direkte Schaden an den Häusern selbst. Die Forscher merkten an, dass dieser Viertel-Effekt auch durch Faktoren als die Überschwemmung selbst beeinflusst worden sein könnte, wie etwa bestehende Trends in der Gegend, und dass er nicht so stark und konsistent war wie der direkte Preisschlag durch das Eindringen von Wasser in ein Haus.
Die Auswirkungen dieser Erkenntnisse sind erheblich für jeden, der mit dem Risiko von Überschwemmungen zu tun hat. Für Kreditgeber und Versicherer zeigt die Studie, dass eine Steuerabschreibung kein zuverlässiger Weg ist, um ein überflutetes Haus zu identifizieren, da sie die meisten von ihnen übersieht. Sich auf diese Aufzeichnungen zu verlassen, könnte dazu führen, das Risiko und die wahren Kosten der Schäden zu unterschätzen. Für die Katastrophenhilfe bedeuten Programme, die Gelder basierend auf offiziellen Schadensaufzeichnungen verteilen, dass sie möglicherweise die Mehrheit der Hausbesitzer übersehen, die tatsächlich Wasser abbekommen haben. Das genaueste Maß für den Wertverlust ist die physische Realität der Wassertiefe, die die Preise noch jahrelang nach dem Sturm drückt. Während Reparaturen ein Haus wiederherstellen können, rechnet der Markt die Geschichte der Überschwemmung dennoch ein, insbesondere bei Häusern, in denen eine signifikante Menge Wasser eingedrungen ist. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass man, um die wahren Kosten einer Überschwemmung zu verstehen, über den Papierkram hinausblicken und das Wasser selbst messen muss.
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