Flood Exposure, Assessed Losses, and Resale Prices:\ Evidence from Florida
フロリダ州の住宅市場に関するこの研究は、重大な洪水被害が鑑定士によって記録されないことがしばしばある一方で、かなりの浸水リスクにさらされている住宅は、鑑定上のフラグ（警告）ではなく物理的な損傷によって永続的な再販価格の下落を被っており、フラグによる減額評価がないことは、その物件が乾燥した状態を保っていたことを保証するものではないことを明らかにしている。
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洪水によって住宅が被害を受けた場合、その価値はしばなく落ちることが多い。これは基本的な経済的真理である。水が入った家は、乾燥したままの同一の家よりも価値が低い。しかし、正確にどれくらい低くなるのかを測定することは驚くほど難しい。特に、被害の記録自体が販売価格の影響を受けている可能性がある場合である。不動産業界では、不動産鑑定士が税務上の目的で住宅の価値を決定している。もし洪水後に家が低い価格で売れた場合、鑑定士はその住宅の公式な税務上の価値を下げる可能性がある。ここに厄介なループが生じる。洪水が低価格の原因だったのか、それとも低価格のせいで鑑定士が価値を下方修正したのか？ 貸し手、保険会社、および災害救済機関にとって、この違いを知ることは極めて重要である。彼らは、低い価格が水害という物理的な現実を反映しているのか、単に売却後に続く事務手続きの結果なのかを知る必要があるのだ。
フロリダ州からの新しい研究は、2017年から2024年の間の6つの主要なハリケーンの前後に売却された数千軒の住宅を調査することで、この問題に取り組んでいる。研究者たちは、公式の税務記録が水害を正確に捉えているのか、あるいは多くの被害を見逃しているのではないかということを知りたかった。また、税務鑑定士が書き込んだ記録とは独立して、浸水した家が実際にどれだけの金額を失うのかについても解明したいと考えた。これを行うために、彼らは主要な測定において税務鑑定士のメモを無視した。代わりに、各住宅における浸水の深さを推定するコンピュータモデル、嵐の後に近隣を歩いた現場検査員の報告、および修理のための建築許可の記録といった、独立したデータソースを使用した。これらの独立した事実を実際の住宅の販売価格と比較することで、チームは市場が洪水被害に対して実際にどのように反応しているのかを見出すことができた。
研究はまず、公式の税務記録が独立したデータとどの程度一致しているかの確認から始まった。研究者たちは、税務鑑定士による「フラグ」――価値が大幅に減少したことを示す信号――が不完全なガイドであることを発見した。このフラグは、より深い水や深刻な被害を受けた住宅に対してより頻繁に現れてはいたものの、被害を受けた住宅の大部分を見逃していた。具体的には、少なくとも1フィートの水が家の中に浸入した住宅のうち、約79パーセントが税務記録にフラグが付いていなかった。逆に、フラグが付いているにもかかわらず、記録された浸水が全くない住宅もあった。このことは、税務上の減額のみに頼って洪水被害を特定しようとすると、影響を受けた物件の大部分を見落とすことになることを示唆している。さらに、これらのフラグは嵐の直後に素早く売却された住宅においてより一般的になることもなかった。これは、鑑定士が単に低い販売価格に反応してフラグを作成したわけではないことを意味している。
研究者が実際の再販価格を調査したところ、明確なパターンが現れた。少なくとも1フィートの水が入った住宅は、同じ近隣にある浸水していない同様の住宅よりも、明らかに低い価格で売却されていた。平均して、これらの浸水した住宅は、乾いた近隣の住宅よりも約5.3パーセント安く売られていた。この割引は一時的なショックではなく、嵐から2年以上経過した後の売却においても持続していた。実際、水深が1フィート増すごとに、価格はさらに0.6パーセント低下した。この関係は、研究者が同じ浸水した近隣内の住宅同士を比較した場合でも成立しており、価格の下落が単なる近隣全体の衰退によるものではなく、その特定の住宅における水によるものであることを保証していた。
研究では、なぜフラグ付きの住宅が時としてさらに低い価格で売られることがあるのかを理解するために、売却のタイミングについても調査した。データによれば、フラグ付きの住宅における追加の割引は、ハリケーンの直後の売却に集中していた。これらの初期の売却には、記録された浸水がほとんど、あるいは全くない住宅も含まれていたが、それでもなお周囲の住宅より大幅に安く売られていた。このことは、フラグ付き住宅における大幅な価格下落が、洪水そのものによって引き起こされたのではなく、売却前に修理された風災などの他の要因、あるいはおそらく売却に伴う心理的な抵抗（スティグマ）によるものであることを示唆している。市場が落ち着き、2年以降に売却が行われるようになると、フラグ付きと非フラグ付きの住宅の間の価格差は統計的に判別不能となった。これは、初期の割引が洪水の価格への影響ではなかったことを示している。
もう一つの重要な発見は、どの住宅が売却されるのかという選択に関するものであった。研究者たちは、浸水した住宅が市場に出される可能性が高いのか、あるいは低いのかを調査した。その結果、少なくとも1フィートの水が入った住宅は、水の量が少なかった住宅よりも、実際にはわずかに再販される可能性が高いことが分かった。これは重要な詳細である。もし浸水した住宅の売却がより困難であったならば、研究で観察された平均価格は、不当に低く見える可能性があるからだ。浸水した住宅の方がより頻繁に売却されているため、研究で見られた価格の下落は、統計的なトリックによるものではなく、市場価値を真正に反映したものであると言える。
最後に、研究では、多くの住宅が浸水した近隣に位置しながらも、完全に乾燥したままの状態であった住宅についても調査した。これらの乾燥した住宅も、近隣の大部分が浸水していた場合には価値が低下していた。近隣のブロック内で浸水した住宅の割合が10パーセント増加するごとに、乾燥した住宅の価格は約0.5パーセント低下した。しかし、この効果は、住宅への直接的な被害ほど明確ではなく、特定するのが困難であった。研究者たちは、この近隣への影響は洪水以外の要因、例えばその地域の既存の傾向などに影響されている可能性があり、住宅への直接的な浸水による価格への打撃ほど強力でも一貫性のあるものでもないと指摘した。
これらの知見が持つ意味は、洪水リスクに携わるすべての人々にとって重大である。貸し手や保険会社にとって、本研究は、税務上の減額が浸水した住宅を特定するための信頼できる方法ではないことを示している。なぜなら、それはほとんどのケースを見逃しているからである。これらの記録に頼ることは、リスクと真の被害コストを過小評価することにつながりかねない。災害援助においても、公式の被害記録に基づいて資金を分配するプログラムは、実際に水が入った大多数の住宅所有者を見落としている可能性がある。最も正確な価値の損失の尺度は、水の深さという物理的な現実であり、それは嵐の後も数年間にわたって価格を押し下げ続ける。修理によって住宅を復元することはできるが、市場は依然として洪水の履歴を価格に織り込む。特に、かなりの量の水が入った住宅については、その傾向がある。本研究は、洪水の真のコストを理解するためには、書類の先を見据え、水そのものを測定しなければならないと結論づけている。
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