Flood Exposure, Assessed Losses, and Resale Prices:\ Evidence from Florida
Este estudio del mercado de la vivienda en Florida revela que, si bien los daños significativos por inundación a menudo no son registrados por los tasadores, las viviendas con una exposición sustancial al agua siguen sufriendo descuentos persistentes en su precio de reventa impulsados por daños físicos en lugar de alertas de tasación, y la ausencia de una reducción de valor señalada no garantiza que una propiedad se haya mantenido seca.
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Cuando una casa se daña por una inundación, su valor suele caer. Esta es una verdad económica básica: una casa que ha recibido agua vale menos que una casa idéntica que se mantuvo seca. Pero medir exactamente cuánto menos es sorprendentemente difícil, especialmente cuando el propio registro del daño podría estar influenciado por el precio de venta. En el mundo inmobiliario, los tasadores de propiedades determinan el valor de una vivienda para fines fiscales. Si una casa se vende a un precio bajo después de una inundación, un tasador podría reducir el valor fiscal oficial de esa vivienda. Esto crea un ciclo truculento: ¿causó la inundación el precio bajo, o el bajo precio causó que el tasador redujera el valor? Para los prestamistas, aseguradoras y agencias de ayuda por desastres, saber la diferencia es crítico. Necesitan saber si un precio bajo refleja la realidad física del daño por agua o simplemente el papeleo que siguió a una venta.
Un nuevo estudio de Florida aborda esta cuestión analizando miles de casas que se vendieron antes y después de seis huracanes importantes entre 2017 y 2024. Los investigadores querían ver si los registros fiscales oficiales capturaban con precisión el daño por agua, o si estaban pasando por alto gran parte de este. También querían averiguar cuánto dinero pierde realmente una casa inundada, independientemente de lo que el tasador fiscal haya anotado. Para hacer esto, ignoraron las notas de los tasadores fiscales para sus mediciones principales. En su lugar, utilizaron fuentes de datos independientes: modelos informáticos que estimaban qué profundidad tenía el agua en cada casa específica, informes de inspectores de campo que recorrieron los vecindarios después de las tormentas, y registros de permisos de construcción para reparaciones. Al comparar estos hechos independientes con los precios de venta reales de las viviendas, el equipo pudo ver qué estaba diciendo realmente el mercado sobre el daño por inundación.
El estudio comenzó verificando qué tan bien coincidían los registros fiscales oficiales con los datos independientes. Los investigadores descubrieron que la "señal" del tasador fiscal —una señal de que el valor de una vivienda se había reducido significativamente— era una guía imperfecta. Si bien la señal aparecía con más frecuencia en casas con aguas más profundas o daños severos, omitía a la gran mayoría de las casas inundadas. Específicamente, casi el 79 por ciento de las casas que tuvieron al menos un pie de agua en su interior no llevaban una señal en su registro fiscal. Por el contrario, algunas casas que fueron señaladas no tenían registro de agua alguna. Esto sugiere que confiar únicamente en las reducciones fiscales para identificar daños por inundación dejaría fuera a la mayoría de las propiedades afectadas. Además, el estudio encontró que estas señales no eran más comunes en casas que se vendieron rápidamente después de la tormenta, lo que significa que los tasadores no estaban simplemente reaccionando a un precio de venta bajo para crear la señal.
Cuando los investigadores analizaron los precios de reventa reales, surgió un patrón claro. Las casas que tuvieron al menos un pie de agua se vendieron por un precio significativamente menor que las casas similares en el mismo vecindario que no habían sido inundadas. En promedio, estas casas inundadas se vendieron aproximadamente un 5.3 por ciento menos que sus vecinos secos. Este descuento no fue solo un choque temporal; persistió incluso en ventas que ocurrieron dos o más años después de la tormenta. De hecho, por cada pie adicional de profundidad del agua, el precio cayó otro 0.6 por ciento. Esta relación se mantuvo incluso cuando los investigadores compararon casas dentro del mismo vecindario inundado, asegurando que la caída de precio se debiera al agua en esa casa específica y no solo al declive general del vecindario.
El estudio también examinó el momento de las ventas para comprender por qué las casas señaladas a veces se vendían por precios aún más bajos. Los datos mostraron que el descuento adicional en las casas señaladas se concentró en las ventas que ocurrieron muy poco después del huracán. Estas ventas tempranas a menudo involucraban casas que tenían poca o ninguna agua registrada, pero que aun así se vendían por mucho menos que sus pares. Esto sugiere que la gran caída de precio en las casas señaladas no fue causada por la inundación en sí, sino por otros factores, como daños por viento que se repararon antes de la venta, o quizás el estigma de la venta misma. Una vez que el mercado se estabilizó y ocurrieron las ventas dos años o más tarde, la diferencia de precio entre las casas señaladas y las no señaladas se volvió estadísticamente indeterminada; los datos no pudieron confirmar si permanecía alguna diferencia, lo que indica que el descuento temprano no fue el efecto del precio de la inundación.
Otro hallazgo clave concernía a la selección de cuáles casas se vendían. Los investigadores investigaron si las casas inundadas eran más o menos propensas a volver al mercado. Encontraron que las casas con al menos un pie de agua eran en realidad ligeramente más propensas a ser revendidas que las casas con menos agua. Este es un detalle importante porque si las casas inundadas fueran más difíciles de vender, el precio promedio de las que sí se vendieron podría parecer artificialmente bajo. Dado que se vendían con más frecuencia, la caída de precio observada en el estudio es un reflección genuina del valor de mercado, no un truco estadístico causado por la aparición de los vendedores más desesperados.
Finalmente, el estudio analizó las casas que se mantuvieron completamente secas pero que estaban ubicadas en vecindarios donde muchas otras casas fueron inundadas. Incluso estas casas secas vieron caer sus valores, pero solo si una gran parte de su vecindario inmediato había sido inundada. Por cada aumento del 10 por ciento en el número de casas inundadas en un bloque de vecindario, el precio de una casa seca cayó aproximadamente un 0.5 por ciento. Sin embargo, este efecto era menos seguro y más difícil de precisar que el daño directo a las propias casas. Los investigadores señalaron que este efecto de vecindario podría estar influenciado por factores además de la inundación, como las tendencias preexistentes en el área, y no era tan fuerte o consistente como el impacto directo del agua entrando en una vivienda.
Las implicaciones de estos hallazgos son significativas para cualquiera que trate con el riesgo de inundación. Para los prestamistas y aseguradoras, el estudio muestra que una reducción fiscal no es una forma confiable de identificar una casa inundada, ya que omite la mayoría de ellas. Confiar en estos registros podría llevar a subestimar el riesgo y el costo real de los daños. Para la ayuda por desastres, los programas que distribuyen dinero basados en registros de daños oficiales podrían estar dejando fuera a la mayoría de los propietarios que realmente recibieron agua. La medida más precisa de la pérdida de valor proviene de la realidad física de la profundidad del agua, la cual continúa deprimiendo los precios durante años después de la tormenta. Aunque las reparaciones pueden restaurar una casa, el mercado sigue cobrando la historia de la inundación, particularmente para las casas que recibieron una cantidad significativa de agua. El estudio concluye que para entender el verdadero costo de las inundaciones, uno debe mirar más allá del papeleo y medir el agua misma.
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