Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents
تجد هذه الورقة أن برنامج الإسكان الإيجاري الميسر الضخم في الصين أدى بشكل غير متوقع إلى زيادة إيجارات السوق الخاصة بنسبة تتراوح تقريباً بين 4.0 و4.3 بالمئة لكل انحراف معياري من الوحدات المخطط لها، مدفوعاً بآثار "الاستقطاب" من جانب الطلب في المدن ذات الإيجارات المرتفلة الموجودة والتدفقات الكبيرة للعمال الحضريين الجدد، بدلاً من آثار "الإزاحة" من جانب العرض الملحوظة عادةً في الولايات المتحدة.
البحث الأصلي مرخَّص بموجب CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). هذا شرح مولَّده بالذكاء الاصطناعي للبحث أدناه. لم يكتبه المؤلفون ولم يصادقوا عليه. وللتحقق من الدقة التقنية، يرجى الرجوع إلى البحث الأصلي. اقرأ إخلاء المسؤولية الكامل
في المدن الصاخبة في العالم النامي، تتجلى حالة من التوتر الجوهري كل يوم: كيف يمكن توفير السكن لملايين الأشخاص الذين ينتقلون بحثاً عن العمل. فعندما تنمو المدينة، يحتاج المزيد من الناس إلى أماكن للعيش، ويشير المنطق الاقتصادي الأساسي إلى أنه إذا زاد عرض الإسكان، فمن المفترض أن ينخفض سعر الإيجار. هذا هو التوقع القياسي لبرامج الإسكان الاجتماعي، حيث تقوم الحكومات ببناء شقق ميسورة التكلفة لمساعدة العمال ذوي الدخل المنخفض. وفي العديد من الأسواق الناضجة، مثل الولايات المتحدة، أظهرت الدراسات أنه عندما تضيف الحكومة وحدات مدعومة، غالباً ما يستجيب الملاك من القطاع الخاص عبر تقليل عرضهم الخاص أو خفض الأسعار لأن الوحدات المدعومة تأخذ من زبائنهم المحتملين. وتُعرف هذه الظاهرة باسم "الإزاحة" (crowding out)، حيث يحل البرنامج العام محل السوق الخاص. ومع ذلك، في الاقتصادات سريعة النمو حيث لا يزال عدد السكان يتوسع بسرعة، قد تكون القواعد مختلفة. فإذا كانت المدينة جذابة للغاية لدرجة أنها تجذب تدفقاً مستمراً من العمال الجدد، فإن إضافة السكن الميسر قد لا تكتفي باستبدال الإيجارات الخاصة فحسب؛ بل قد تجعل المدينة أكثر جاذبية، مما يجذب عدداً كبيراً من الناس الجدد، بحيث يزداد الطلب على جميع أنواع السكن، بما في ذلك الإيجارات الخاصة.
هذا هو اللغز الذي تتناوله دراسة جديدة من خلال النظر في برنامج "الإسكان الإيجاري الميسر" الضخم في الصين. فبين عامي 2021 و2025، خططت الحكومة الصينية لبناء 8.7 مليون شقة صغيرة خاضعة للتحكم في الإيجار مخصصة خصيصاً للعمال الحضريين الجدد. كان هذا أكبر توسع للإسكان الإيجاري الاجتماعي في أي بلد في العقود الأخيرة، حيث تركزت 6.5 مليون من تلك الوحدات في حوالي 40 مدينة كبرى. لم تكتفِ الحكومة بإعلان هدف غامض؛ بل تفاوضت على مستهدفات محددة مع كل مدينة، تراوحت من بضعة آلاف من الوحدات في المدن الأصغر إلى مئات الآلاف في الحواضر الكبرى. ولأن هذه المستهدفات وُضعت بناءً على توافر الأراضي المحلية والقدرة الميزانية بدلاً من التنبؤ بأسعار الإيجار المستقبلية، فقد خلقت تجربة طبيعية. حيث استطاع الباحثون مقارنة المدن التي التزمت ببناء وحدات كثيرة بتلك التي التزمت بعدد أقل، ورؤية كيف تفاعل سوق الإيجار الخاص في كل مكان.
جمع الباحثون بيانات شهرية عن أسعار الإيجارات من 74 مدينة صينية، متتبعين السوق من عام 2018 حتى عام 2026. وقد ركزوا على الأسعار المطلوبة التي يدرجها الملاك، والتي تعمل كإشارة سريعة لظروف السوق. ومن خلال مقارنة المدن ذات الخطط الأعلى للوحدات الميسرة الجديدة مقابل تلك ذات الخطط الأقل، والتحكم في عوامل أخرى مثل النمو الاقتصادي المحلي وأسعار المنازل، عزلوا الأثر المحدد للبرنامج. وجاءت النتائج مفاجئة ومخالفة للحكمة الراسخة في الولايات المتحدة. فبدلاً من رؤية الإيجارات الخاصة تنخفض مع دخول الوحدات الميسرة الجديدة حيز التنفيذ، وجدت الدراسة أن الإيجارات الخاصة ارتفدت في الواقع. ففي المدن التي خططت لبناء المزيد من الوحدات الميسرة، ارتفعت الإيجارات الخاصة بنسبة 4 في المائة تقريباً لكل زيادة معيارية في عدد الوحدات المخطط لها. وقد ظهر هذا الأثر في غضون أشهر من إعلان البرنامج، وكان أقوى في المدن ذات الإيجارات المرتفمة حالياً والتدفق الأكبر للعمال الجدد.
تستبعد الدراسة صراحةً فكرة أن الحكومة كانت ببساطة تستبدل الملاك من القطاع الخاص بآخرين من القطاع العام، وهو ما كان سيؤدي إلى خفض الأسعار. بدلاً من ذلك، تشير الأدلة إلى آلية مختلفة: لقد عمل البرنامج كمغناطيس. فمن خلال ضمان توفير سكن ميسر، خفض البرنامج التكلفة الفعلية للمعيشة في هذه المدن الكبرى، مما جعلها أكثر جاذبية للعمال الجدد الذين كانوا يتدفقون إليها بالفعل. ومع انتقال المزيد من العمال للاستفادة من فرص المدينة وشبكة الأمان السكني الجديدة، ارتفع الطلب الإجمالي على السكن. واجه الملاك من القطاع الخاص هذا الطلب المتزايد، فرفعوا أسعارهم. لم يكن الأثر موحداً؛ بل تركز في المدن ذات الإيجارات المرتفعة والنمو المرتفع حيث يكون العمال الجدد أكثر حماساً للاستقرار. وفي المدن ذات الإيجارات المنخفضة أو عدد الوافدين الأقل، كان الأثر أصغر بكماً أو غير موجود. وهذا يشير إلى أنه في بيئة التوسع الحضري السريع، لا يؤدي دائماً إضافة العرض إلى إزاحة السوق الخاص؛ بل أحياناً، "يجذب" (crowds in) المزيد من الطلب.
الباحثون واثقون من هذه النتائج لأن النتيجة صمدت أمام اختبارات عديدة مختلفة. فقد تحققوا مما إذا كان الاتجاه موجوداً قبل بدء البرنامج ووجدوا أنه لا يوجد دليل على ذلك. كما اختبروا طرقاً مختلفة لقياس البيانات وأطر زمنية مختلفة، وظل نمط ارتفاع الإيجارات ثابتاً. كما بحثوا فيما إذا كان البرنامج قد أثر على أسعار المنازل بطريقة انتقلت إلى الإيجارات، لكن البيانات أظهرت أن الأثر كان خاصاً بسوق الإيجار. وتخلص الدراسة إلى أنه بينما نجح البرنامج في توفير وحدات ميسرة لأولئك المؤهلين للحصول عليها، إلا أنه كان له أثر جانبي غير مقصود على بقية السوق. فالمستأجرون من القطاع الخاص الذين لم يتأهلوا للحصول على المساعدات الحكومية انتهى بهم الأمر بدفع إيجارات أعلى لأن البرنامج جعل المدينة مكاناً أكثر رغبة في العيش، مما جذب عدداً من الناس أكثر مما يمكن للعرض الجديد استيعابه بالكامل. وتتحدى هذه النتيجة الرؤية البسيطة التي تقول إن المزيد من الإسكان العام يؤدي دائماً إلى إسكان خاص أرخص، مشيرة بدلاً من ذلك إلى أنه في الاقتصادات النامية، يمكن لنجاح برنامج الإسكان في جذب الناس أن يرفع تكلفة المعيشة للجميع.
غارق في أبحاث مجالك؟
تصلك نشرة يومية بأحدث الأبحاث المطابقة لكلماتك البحثية المفتاحية — مع ملخصات تقنية، بلغتك.