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Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents

Cet article conclut que le programme massif de logements locatifs abordables en Chine a augmenté de manière inattendue les loyers du marché privé d'environ 4,0 à 4,3 % par écart-type d'unités planifiées, sous l'effet d'un « entraînement » de la demande dans les villes présentant des loyers existants élevés et des flux importants de nouveaux travailleurs urbains, plutôt que par l'effet d'« éviction » de l'offre typiquement observé aux États-Unis.

Auteurs originaux : MINGLEI LYU

Publié 2026-10-13

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CC BY 4.0

Auteurs originaux : MINGLEI LYU

Article original sous licence CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). ✨ Ceci est une explication générée par l'IA de l'article ci-dessous. Elle n'a pas été rédigée ni approuvée par les auteurs. Pour une précision technique, consultez l'article original. Lire la clause de non-responsabilité complète

Dans les villes bouillonnantes du monde en développement, une tension fondamentale se joue chaque jour : comment loger les millions de personnes qui migrent en quête de travail. Lorsqu'une ville croît, davantage de personnes ont besoin de lieux pour vivre, et la logique économique de base suggère que si l'offre de logements augmente, le prix des loyers devrait baisser. C'est l'attente standard pour les programmes de logement social, où les gouvernements construisent des appartements abordables pour aider les travailleurs à faibles revenus. Dans de nombreux marchés matures, comme aux États-Unis, des études ont montré que lorsque le gouvernement ajoute des unités subventionnées, les propriétaires privés réagissent souvent en réduisant leur propre offre ou en baissant les prix parce que les unités subventionnées leur enlèvent des clients potentiels. Ce phénomène est connu sous le nom d'« éviction » (crowding out), où le programme public déplace le marché privé. Cependant, dans les économies à croissance rapide où la population est encore en pleine expansion, les règles pourraient être différentes. Si une ville est si attractive qu'elle attire un flux constant de nouveaux travailleurs, l'ajout de logements abordables pourrait ne pas seulement remplacer les locations privées ; cela pourrait rendre la ville encore plus attrayante, attirant tellement de nouvelles personnes que la demande pour tous les types de logements, y compris les locations privées, augmenterait en réalité.

C'est le puzzle que traite une nouvelle étude en examinant l'immense programme de Logement de Location Abordable de la Chine. Entre 2021 et 2025, le gouvernement chinois a prévu de construire 8,7 millions de petits appartements à loyer contrôlé, spécifiquement destinés aux nouveaux travailleurs urbains. Il s'agissait de la plus grande expansion de logement locatif social de ces dernières décennies, avec 6,5 millions de ces unités concentrées dans environ 40 grandes villes. Le gouvernement ne s'est pas contenté d'annoncer un objectif vague ; il a négocié des cibles spécifiques avec chaque ville, allant de quelques milliers d'unités dans les petites villes à des centaines de milliers dans les plus grandes métropoles. Comme ces cibles étaient fixées en fonction de la disponibilité des terrains locaux et de la capacité budgétaire plutôt que sur une prédiction des futurs prix des loyers, elles ont créé une expérience naturelle. Les chercheurs pouvaient comparer les villes qui s'étaient engagées à construire beaucoup d'unités par rapport à celles qui s'étaient engagées à en construire moins, et observer comment le marché locatif privé réagissait dans chaque lieu.

Les chercheurs ont recueilli des données mensuelles sur les prix des loyers de 74 villes chinoises, suivant le marché de 2018 à 2026. Ils se sont concentrés sur les prix demandés par les propriétaires, qui servent de signal rapide des conditions du marché. En comparant les villes ayant les plans les plus élevés pour de nouveaux logements abordables à celles ayant des plans plus faibles, et en contrôlant d'autres facteurs comme la croissance économique locale et les prix de l'immobilier, ils ont isolé l'effet spécifique du programme. Les résultats ont été surprenants et vont à l'encontre de la sagesse établie aux États-Unis. Au lieu de voir les loyers privés chuter à mesure que les nouvelles unités abordables entrent en service, l'étude a constaté que les loyers privés augmentaient en fait. Dans les villes qui prévoyaient de construire plus d'unités abordables, les loyers privés augmentaient d'environ 4 % pour chaque augmentation standard du nombre d'unités prévues. Cet effet est apparu quelques mois après l'annonce du programme et était plus marqué dans les villes ayant les loyers existants les plus élevés et le plus gros afflux de nouveaux travailleurs.

L'étude écarte explicitement l'idée que le gouvernement remplaçait simplement des propriétaires privés par des propriétaires publics, ce qui aurait fait baisser les prix. Au contraire, les preuves pointent vers un mécanisme différent : le programme a agi comme un aimant. En garantissant une offre de logements abordables, le programme a abaissé le coût de la vie effectif dans ces grandes villes, les rendant plus attractives pour les nouveaux travailleurs qui y affluaient déjà. À mesure que davantage de travailleurs s'installaient pour profiter des opportunités de la ville et du nouveau filet de sécurité en matière de logement, la demande globale de logements a bondi. Les propriétaires privés, confrontés à cette demande accrue, ont augmenté leurs prix. L'effet n'était pas uniforme ; il était concentré dans les villes à loyers élevés et à forte croissance, là où les nouveaux travailleurs étaient les plus désireux de s'installer. Dans les villes aux loyers plus bas ou avec moins de nouveaux arrivants, l'effet était beaucoup plus faible ou inexistant. Cela suggère que dans un environnement d'urbanisation rapide, l'ajout d'offre ne conduit pas toujours à l'éviction du marché privé ; parfois, cela attire davantage de demande.

Les chercheurs sont convaincus de ces résultats car le résultat a résisté à de nombreux tests. Ils ont vérifié si la tendance existait avant le début du programme et n'ont trouvé aucune preuve de celle-ci. Ils ont testé différentes manières de mesurer les données et différents cadres temporels, et le schéma de hausse des loyers est resté cohérent. Ils ont également examiné si le programme pouvait affecter les prix de l'immobilier d'une manière qui se répercuterait sur les loyers, mais les données ont montré que l'effet était spécifique au marché locatif. L'étude conclut que, bien que le programme ait réussi à fournir des unités abordables pour ceux qui sont éligibles pour les recevoir, il a eu un effet secondaire involontaire pour le reste du marché. Les locataires privés qui ne sont pas éligibles à l'aide gouvernementale ont fini par payer des loyers plus élevés parce que le programme a rendu la ville plus désirable, attirant plus de personnes que la nouvelle offre ne peut pleinement absorber. Cette conclusion remet en question la vision simpliste selon laquelle plus de logements publics mènent toujours à des logements privés moins chers, suggérant plutôt que dans les économies en croissance, le succès d'un programme de logement pour attirer les gens peut augmenter le coût de la vie pour tous les autres.

Résumé technique : « Crowding In : Comment le programme de logements locatifs abordables en Chine a affecté les loyers du marché privé »

Problématique et contexte
Cet article examine l'impact causal du programme de Logements Locatifs Abordables (ARH - Affordable Rental Housing) en Chine sur les loyers du marché privé. Lancé en 2021, le programme ARH représente l'expansion de l'offre de logements sociaux la plus importante de ces dernières décennies, avec un objectif national de 8,7 millions d'unités entre 2021 et 2025, concentrées dans 40 villes désignées. La question de recherche centrale est de savoir si cette injection massive d'offre subventionnée réduit les loyers privés par un mécanisme d'« éviction » (crowding-out, substituant l'offre privée) ou les augmente par un mécanisme d'« attraction » (crowding-in, attirant la demande).

Les prédictions théoriques sont ambiguës. La littérature américaine (par exemple, Sinai et Waldfogel, 2005 ; Eriksen et Rosenthal, 2010) suggère que le logement subventionné évince l'offre privée, faisant baisser les loyers du marché. Inversement, si le logement subventionné réduit le coût effectif de la vie dans une ville, il peut attirer davantage de travailleurs, déplaçant la courbe de la demande privée vers l'extérieur et augmentant ainsi les loyers. Le contexte chinois offre un cas de test unique : un marché en urbanisation rapide avec une population de locataires croissante, où la location est déconnectée des services publics locaux (contrairement aux États-Unis ou à la Corée), ce qui pourrait affaiblir le canal de substitution.

Méthodologie
L'étude utilise un ensemble de données de panel mensuelles sur les loyers demandés dans 74 villes chinoises, couvrant la période d'août 2018 à septembre 2026. La stratégie d'identification exploite la variation quasi-expérimentale de l'intensité du programme ARH à travers les villes désignées.

Variable de traitement : La variable indépendante clé est l'« Intensité du Plan », définie comme l'objectif ARH de la ville (négocié entre les bureaux municipaux et le ministère central) rapporté à la population du recensement de 2020 (unités pour 1 000 résidents). Les objectifs varient de 1,6 unité pour 1 000 résidents à Haikou à 48,4 à Xiamen.
Stratégie empirique : La spécification principale est un modèle de différence-en-différences (DiD) avec un traitement à « dose » continue :
$\log(\text{Loyer}_{ct}) = \beta (\text{Intensité}_c \times \text{Post}_t) + \alpha_c + \delta_t + \gamma \Delta \text{HP}_{ct} + \epsilon_{ct}$
où $\text{Post}_t$ indique la période à partir de janvier 2021, $\alpha_c$ et $\delta_t$ sont les effets fixes de la ville et du mois calendaire, et $\Delta \text{HP}_{ct}$ contrôle l'inflation des prix des maisons de seconde main.
Hypothèses d'identification : L'auteur soutient que l'intensité du plan est déterminée par des facteurs bureaucratiques (disponibilité des terrains, capacité fiscale, stock de conversion) plutôt que par des prévisions du marché locatif. Il traite les violations potentielles de la tendance pré-existante en notant qu'une simple comparaison binaire (ville désignée vs non désignée) échoue aux tests de tendance pré-existante en raison des différences de trajectoires antérieures entre les grandes et les petites villes. Par conséquent, l'identification repose sur la variation de la dose au sein des villes désignées, ce qui contrôle le statut de « désignation » lui-même.
Robustesse : L'étude utilise l'inférence par randomisation (rebrassage des valeurs d'intensité entre les villes), des effets fixes province-année pour absorber les chocs régionaux, et des bornes de sensibilité ajustées selon les tendances.

Résultats clés
Contrairement au point de référence américain de l'éviction (crowding-out), l'article constate que le programme ARH a provoqué une hausse des loyers privés.

Ampleur : Une augmentation d'un écart-type de l'intensité du plan (9,1 unités pour 1 000 résidents) entraîne une augmentation de 4,0 % à 4,3 % des loyers demandés privés sur la période post-traitement.
Réponse à la dose : L'effet est immédiat, apparaissant dans les mois suivant la désignation et plafonnant dès la deuxième année, ce qui suggère que le mécanisme est piloté par l'information et l'anticipation de l'offre future plutôt que par l'achèvement physique des unités.
Hétérogénéité : Les augmentations de loyer sont concentrées dans les villes présentant des loyers pré-programme élevés et des entrées de population importantes. L'effet est statistiquement significatif dans les villes à loyers élevés et à forte croissance démographique, mais négligeable dans les villes à bas loyers ou à faible population.
Mécanisme : L'hétérogénéité soutient un mécanisme d'« attraction par la demande ». Le programme réduit le coût effectif de l'installation dans les villes coûteuses et à forte croissance, attirant davantage de travailleurs. Comme l'offre locative privée dans ces villes est dominée par des propriétaires informels et élastiques, l'afflux de nouveaux locataires fait grimper les loyers du marché. L'absence de corrélation avec les gradients de croissance des prix de l'immobilier exclut un canal d'éviction de l'offre de terrains.

Contributions et importance
L'article apporte trois contributions principales à la littérature :

Preuve causale à grande échelle : Il fournit les premières estimations causales au niveau des villes du plus grand programme de logement social actif au monde. Il démontre que dans un contexte où la location n'est pas liée à la citoyenneté locale et où la base de locataires est croissante, la prédiction d'« éviction » échoue.
Inversion des références : Il documente une inversion du constat international standard. Alors que les études américaines et coréennes montrent que l'offre subventionnée fait baisser les loyers privés, cette étude montre qu'en Chine, dans des marchés en urbanisation rapide, l'offre subventionnée agit comme une « infrastructure d'attraction urbaine », augmentant les loyers privés par l'accroissement de la demande.
Apport méthodologique : L'article souligne l'importance d'utiliser la variation de la dose au sein d'un groupe lorsque l'attribution du traitement (désignation de la ville) est corrélée à la taille du marché. Il démontre que les comparaisons binaires entre villes désignées et non désignées peuvent être biaisées par des tendances préexistantes, tandis que le design par dose isole l'effet marginal de l'intensité du programme.

Implications politiques
L'auteur conclut que le programme ARH ne doit pas être principalement considéré comme un outil de réduction générale des loyers. Bien qu'il bénéficie aux locataires éligibles des unités subventionnées, il augmente les loyers pour la marge non subventionnée (travailleurs presque éligibles ou non éligibles). L'article suggère que pour que la stabilisation des loyers soit efficace dans les villes à forte croissance, l'échelle de l'offre subventionnée doit être suffisante pour contrebalancer l'afflux de nouveaux travailleurs qu'elle attire, plutôt que de simplement compenser le stock existant. Les résultats suggèrent également qu'augmenter l'offre de logements dans les villes productives peut générer des gains d'efficacité en retenant les travailleurs, même si cela entraîne des loyers de marché plus élevés.

Limites
L'étude reconnaît plusieurs limites :

Type de données : L'analyse utilise les loyers demandés plutôt que les prix de transaction, ce qui peut surestimer les niveaux dans un marché en ralentissement.
Restrictions de l'échantillon : Le contrôle des prix de l'immobilier limite l'échantillon à 36 villes désignées, excluant des provinces clés comme le Guangdong et le Jiangsu.
Décomposition : Les données ne permettent pas de distinguer si la réponse de la demande provient de la nouvelle migration ou des choix de résidence intra-urbains.
Déclin temporel : L'effet semble décliner après la mi-2025, un phénomène que l'auteur ne peut expliquer pleinement avec les données disponibles.

Résumé technique : « Crowding In : Comment le programme de logements locatifs abordables en Chine a affecté les loyers du marché privé »

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