Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents
本論文は、中国の膨大な手頃な価格の賃貸住宅プログラムが、米国で見られる典型的な供給側の「クラウドアウト（押し出し）」効果ではなく、既存の家賃が高く新規の都市労働者の流入が多い都市における需要側の「クラウドイン（呼び込み）」効果によって、計画ユニットの標準偏差1単位につき民間市場の賃料を約4.0〜4.3パーセント予期せず上昇させたことを明らかにしている。
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発展途上国の活気ある都市部では、ある根本的な緊張関係が日々繰り広げられている。それは、仕事を求めて流入してくる数百万人もの人々をどのように住まわせるかという問題である。都市が成長すれば、より多くの人々が住居を必要とする。基本的な経済論理に基づけば、住宅の供給が増えれば、賃貸価格は下がるはずである。これは、政府が低所得労働者を支援するために手頃な価格のアパートを建設する社会住宅プログラムにおける標準的な期待である。米国のような成熟した市場の多くでは、政府が補助金付きのユニットを追加すると、民間の家主が自らの供給を減らしたり、価格を下げたりすることがある。これは、補助金付きのユニットが彼らの潜在的な顧客を奪ってしまうためである。この現象は「クラウド・アウト（追い出し）」として知られており、公共プログラムが民間市場を置換してしまうことを指す。しかし、人口が急速に拡大している成長著しい経済圏では、ルールが異なる可能性がある。もしある都市が非常に魅力的で、絶え間ない労働者の流入を引き寄せているのであれば、手頃な価格の住宅を追加することは、単に民間の賃貸物件を置き換えるだけでなく、その都市をさらに魅力的にし、結果としてすべての住宅（民間賃貸を含む）への需要を実際に増加させるほど多くの人々を呼び込むことになるかもしれない。
これは、中国の膨大な「アフォーダブル・レンタル・ハウジング（手頃な価格の賃貸住宅）」プログラムに着目することで、新たな研究が取り組んでいる謎である。2021年から2025年にかけて、中国政府は、都市部の新規労働者のために特化した、賃料規制のある小規模なアパート870万戸を建設する計画を立てた。これは、近年のどの国における社会賃貸住宅の拡大と比較しても最大規模のものであり、そのうち650万戸が約40の主要都市に集中している。政府は単に漠然とした目標を発表したのではない。各都市に対し、小規模な都市における数千戸から、最大級のメトロポリスにおける数十万戸に至るまで、具体的な目標値を交渉して設定した。これらの目標は、将来の賃料予測ではなく、現地の土地の可用性と予算能力に基づいて設定されたため、自然実験の場となった。研究者たちは、多くのユニットの建設を約束した都市と、より少ない数を約束した都市を比較することで、民間賃貸市場がそれぞれの場所でどのように反応したかを見ることができるのである。
研究者たちは、2018年から2026年までの中国74都市の月次賃貸データ収集を行い、市場の状況を示す迅速なシグナルとなる家主による提示価格を追跡した。高い計画を持っていた都市と低い計画を持っていた都市を比較し、現地の経済成長や住宅価格などの他の要因を制御することで、プログラムの特定の影響を分離した。結果は驚くべきものであり、米国からの確立された知見とは対照的であった。新しい手頃な価格のユニットが稼働したことで民間の賃料が下がると予想されたのに対し、本研究では、民間の賃料が実際に上昇したことが判明した。より多くの手頃な価格のユニットの建設を計画していた都市では、計画されたユニット数の標準的な増加に対して、民間の賃料が約4％上昇した。この効果はプログラムの発表から数ヶ月以内に現れ、既存の賃料が高く、新規流入者が多い都市で最も顕著であった。
本研究は、政府が単に民間の家主を公的な家主に置き換えて価格を下げようとしたという考えを明確に否定している。むしろ、証拠は異なるメカニズムを示唆している。すなわち、プログラムが「磁石」として機能したということである。手頃な価格の住宅供給を保証することで、プログラムはこれらの主要都市における実質的な生活コストを低下させ、すでにそこへ集まりつつある新規労働者にとって、都市をより魅力的な場所に変えた。都市の機会を利用するために、そして新しい住宅セーフティネットを活用するために、より多くの労働者が流入したことで、住宅全体の需要が急増した。直面した民間の家主たちは、この激しい需要に対応して価格を引き上げたのである。この効果は一様ではなく、高賃料かつ高成長の都市、つまり新規労働者が最も定住を熱望する都市に集中していた。賃料が低い、あるいは新規流入が少ない都市では、この効果は極めて小さいか、あるいは存在しなかった。このことは、急速に都市化が進む環境においては、供給を増やすことが必ずしも民間市場をクラウド・アウト（排除）するわけではなく、時には需要を「クラウド・イン（呼び込み）」することになる場合があることを示唆している。
研究者たちは、多くの異なるテストによってこの結果が維持されたことから、この発見に自信を持っている。彼らは、トレンドがプログラム開始前に存在していなかったかどうかを検証し、事前の兆候は見られなかった。データの測定方法やタイムフレームを変えても、賃料上昇のパターンは一貫していた。また、プログラムが住宅価格に影響を与え、それが賃料に波及した可能性についても調査したが、データはその影響が賃貸市場に特有であることを示した。本研究は、プログラムが対象となる人々に対して手頃な価格のユニットを供給することには成功したものの、市場の他の人々に対しては意図しない副作用をもたらしたと結論付けている。政府の援助を受ける資格のない民間の賃借人は、プログラムが都市をより住みやすい場所にすることで、新しい供給が完全に吸収できる以上の人々を呼び込み、結果としてより高い賃料を支払うことになったのである。この発見は、公共住宅の増加が常に民間の住宅価格を下げるとするという単純な見方に異を唱えるものであり、成長著しい経済においては、住宅プログラムの成功が人々を惹きつけることで、他のすべての人々の生活コストを押し上げる可能性があることを示唆している。
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