Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents
本文发现，中国的规模化保障性租赁住房计划意外地提高了私人市场租金，每增加一个计划单位的标准差，租金约上升4.0至4.3%，这并非由美国常见的供给侧“挤出”效应驱动，而是由高现有租金水平和大量新城镇人口流入城市中的需求侧“挤入”效应所驱动。
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在发展中国家繁忙的城市中，每天都在上演着一场根本性的张力：如何为数以百万计为了寻找工作而迁入的人口提供住房。当一个城市增长时，更多的人需要居住场所，基本的经济逻辑表明，如果住房供应增加，租金价格应该下降。这是社会住房计划的标准预期，即政府通过建造廉价公寓来帮助低收入劳动者。在许多成熟市场（如美国），研究表明，当政府增加补贴住房单位时，私人房东往往会通过减少自身供应或降低价格来做出反应，因为这些补贴单位夺走了他们的潜在客户。这种现象被称为“挤出效应”（crowding out），即公共项目取代了私人市场。然而，在人口仍在快速扩张的快速增长型经济体中，规则可能有所不同。如果一个城市极具吸引力，能够吸引源源不断的进城务工人员，那么增加保障性住房可能不仅仅是取代私人租赁；它甚至可能让这座城市变得更具吸引力，从而吸引如此之多的人涌入，以至于包括私人租赁在内的所有住房需求实际上都增加了。
这是一个由一项针对中国大规模保障性租赁住房计划的研究所探讨的谜题。在2021年至2025年期间，中国政府计划建设870万套专门面向新城镇工人的小户型控租公寓。这是近几十年来任何国家中社会租赁住房规模最大的扩张，其中650万套集中在约40个主要城市。政府并不仅仅是宣布了一个模糊的目标；而是与每个城市协商了具体指标，从较小城市的几千套到最大大都市的数十万套不等。由于这些指标是基于当地土地可用性和预算能力而非对未来租金价格的预测而设定的，因此它们创造了一个自然实验。研究人员可以比较那些承诺建设大量单元的城市与那些承诺建设较少单元的城市，并观察私人租赁市场在各地的反应。
研究人员收集了74个中国城市的月度租金数据，追踪了从2018年到2026年的市场情况。他们关注的是房东列出的挂牌价格，这可以作为市场状况的快速信号。通过将计划建设最多保障性住房的城市与计划建设较少的城市进行对比，并控制当地经济增长和房价等其他因素，他们分离出了该计划的具体影响。结果令人惊讶，且与来自美国的既定常识相悖。研究发现，私人租金并没有随着新保障性单位的投入使用而下降，反而上升了。在那些计划建设更多保障性住房的城市，每增加一个标准单位的计划量，私人租金大约会上涨4%。这种效应在计划公布后的几个月内就出现了，并且在租金最高且新工人涌入最多的城市中最为显著。
研究明确排除了政府只是用公共房东取代私人房东（这将导致价格下降）的可能性。相反，证据指向了一个不同的机制：该计划起到了磁铁的作用。通过保证保障性住房的供应，该计划降低了这些主要城市的实际生活成本，使得这些城市对于那些已经在向那里涌入的新工人们来说更具吸引力。随着更多的劳动者为了利用城市的机遇和新的住房安全网而搬入，整体住房需求激增。面临这种更强劲需求的私人房东提高了租金。这种效应并非均匀分布；它集中在那些高租金、高增长的城市，即新工人最渴望定居的地方。在租金较低或新迁入人口较少的城市，这种效应很小或不存在。这表明，在快速城市化的环境下，增加供应并不总是会挤出私人市场；有时，它会吸引更多的需求进入。
研究人员对这些发现充满信心，因为该结果在多种不同的测试下都保持稳定。他们检查了这种趋势是否在计划启动前就已经存在，并未发现相关证据。他们测试了衡量数据的不同方式和不同的时间范围，模式依然保持一致。他们还观察了该计划是否通过影响房价进而间接影响租金，但数据表明这种影响是针对租赁市场的。研究结论认为，虽然该计划成功地为符合条件的群体提供了保障性住房，但也产生了一个意外的副作用，影响了其余的市场。那些无法获得政府援助的私人租房者最终支付了更高的租金，因为该计划使这些城市成为了更理想的居住地，从而吸引了比新供应所能完全吸收的人口更多的移民。这一发现挑战了“增加公共住房总能导致私人住房变便宜”的简单观点，转而表明在增长型经济体中，住房计划在吸引人口方面的成功，可能会推高其他所有人的生活成本。
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