Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents
Questo articolo riscontra che il massiccio programma cinese di Alloggi Affittabili Convenzionali ha aumentato inaspettatamente i canoni di locazione del mercato privato di circa il 4,0 - 4,3 per cento per deviazione standard di unità pianificate, a causa di effetti di "crowding-in" dal lato della domanda nelle città con canoni esistenti elevati e grandi afflussi di nuovi lavoratori urbani, piuttosto che dell'effetto di "crowding-out" dal lato dell'offerta tipicamente osservato negli Stati Uniti.
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Nelle città frenetiche del mondo in via di sviluppo, si consuma ogni giorno una tensione fondamentale: come alloggiare i milioni di persone che si spostano in cerca di lavoro. Quando una città cresce, più persone hanno bisogno di un posto dove vivere e la logica economica di base suggerisce che, se l'offerta di alloggi aumenta, il prezzo degli affitti dovrebbe scendere. Questa è l'aspettativa standard per i programmi di edilizia sociale, dove i governi costruiscono appartamenti accessibili per aiutare i lavoratori a basso reddito. In molti mercati maturi, come gli Stati Uniti, studi hanno dimostrato che quando il governo aggiunge unità sussidiate, i proprietari privati spesso rispondono riducendo la propria offerta o abbassando i prezzi perché le unità sussidiate sottraggono loro potenziali clienti. Questo fenomeno è noto come "crowding out" (spiazzamento), in cui il programma pubblico sostituisce il mercato privato. Tuttavia, nelle economie in rapida crescita dove la popolazione è ancora in rapida espansione, le regole potrebbero essere diverse. Se una città è così attraente da attirare un flusso costante di nuovi lavoratori, aggiungere alloggi accessibili potrebbe non limitarsi a sostituire gli affitti privati; potrebbe rendere la città ancora più attraente, attirando così tanti nuovi abitanti che la domanda di tutti gli alloggi, inclusi gli affitti privati, potrebbe in realtà aumentare.
Questo è l'enigma che un nuovo studio affronta esaminando l'imponente programma cinese di Alloggi Locativi Accessibili (Affordable Rental Housing). Tra il 2021 e il 2025, il governo cinese ha pianificato di costruire 8,7 milioni di piccoli appartamenti a canone concordato, destinati specificamente ai nuovi lavoratori urbani. Questa è stata la più grande espansione dell'edilizia locativa sociale in qualsiasi paese negli ultimi decenni, con 6,5 milioni di quelle unità concentrate in circa 40 grandi città. Il governo non si è limitato ad annunciare un obiettivo vago; ha negoziato obiettivi specifici con ogni città, che variavano da poche migliaia di unità nelle città più piccole a centinaia di migliaia nelle metropoli più grandi. Poiché questi obiettivi sono stati stabiliti in base alla disponibilità di terreni locali e alla capacità di bilancio piuttosto che su una previsione dei futuri prezzi degli affitti, hanno creato un esperimento naturale. I ricercatori hanno potuto confrontare le città che si sono impegnate a costruire molte unità rispetto a quelle che si sono impegnate a costruirne meno, e vedere come ha reagito il mercato degli affitti privati in ciascun luogo.
I ricercatori hanno raccolto dati mensili sui prezzi degli affitti di 74 città cinesi, monitorando il mercato dal 2018 al 2026. Si sono concentrati sui prezzi richiesti dai proprietari, che fungono da segnale rapido delle condizioni di mercato. Confrontando le città con i piani più elevati per i nuovi alloggi accessibili rispetto a quelle con piani inferiori, e controllando altri fattori come la crescita economica locale e i prezzi delle case, hanno isolato l'effetto specifico del programma. I risultati sono stati sorprendenti e contrari alla saggezza consolidata degli Stati Uniti. Invece di vedere gli affitti privati scendere con l'entrata in funzione delle nuove unità accessibili, lo studio ha scoperto che gli affitti privati sono in realtà aumentati. Nelle città che hanno pianificato di costruire più unità accessibili, gli affitti privati sono aumentati di circa il 4% per ogni incremento standard nel numero di unità pianificate. Questo effetto è apparso entro pochi mesi dall'annuncio del programma ed è stato più forte nelle città con gli affitti esistenti più alti e il maggior afflusso di nuovi lavoratori.
Lo studio esclude esplicitamente l'idea che il governo stesse semplicemente sostituendo i proprietari privati con quelli pubblici, il che avrebbe abbassato i prezzi. Al contrario, l'evidenza punta a un meccanismo diverso: il programma ha agito come un magnete. Garantendo una fornitura di alloggi accessibili, il programma ha abbassato il costo effettivo della vita in queste grandi città, rendendole più attraenti per i nuovi lavoratori che già vi affluivano. Man mano che più lavoratori si trasferivano per approfittare delle opportunità della città e del nuovo ammortizzatore abitativo, la domanda complessiva di alloggi aumentava. I proprietari privati, di fronte a questa domanda più intensa, hanno alzato i prezzi. L'effetto non è stato uniforme; si è concentrato nelle città ad alto affitto e ad alta crescita, dove i nuovi lavoratori erano più desiderosi di stabilirsi. Nelle città con affitti più bassi o con meno nuovi arrivi, l'effetto è stato molto più piccolo o inesistente. Ciò suggerisce che in un ambiente in rapida urbanizzazione, aggiungere offerta non sempre porta allo spiazzamento del mercato privato; a volte, attira maggiore domanda.
I ricercatori sono fiduciosi in questi risultati perché il dato è rimasto costante sotto molti test differenti. Hanno verificato se la tendenza esistesse prima dell'inizio del programma e non hanno trovato prove in tal senso. Hanno testato diversi modi per misurare i dati e diversi intervalli temporali, e il modello di aumento degli affitti è rimasto coerente. Hanno anche esaminato se il programma potesse aver influenzato i prezzi delle case in modo da riflettersi sugli affitti, ma i dati hanno mostrato che l'effetto era specifico per il mercato degli affitti. Lo studio conclude che, sebbene il programma sia riuscito a fornire unità accessibili per coloro che avevano diritto a riceverle, ha avuto un effetto collaterale imprevisto per il resto del mercato. Gli affittuari privati che non rientravano nei requisiti per l'aiuto governativo hanno finito per pagare affitti più alti perché il programma ha reso la città un luogo più desiderabile in cui vivere, attirando più persone di quante la nuova offerta possa pienamente assorbire. Questa scoperta sfida la visione semplicistica secondo cui più edilizia pubblica porti sempre a case private più economiche, suggerendo invece che nelle economie in crescita, il successo di un programma abitativo nell'attrarre persone può far aumentare il costo della vita per tutti gli altri.
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