Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents
Diese Arbeit stellt fest, dass Chinas massives Programm für bezahlbaren Mietwohnraum unerwarteterweise die Mieten auf dem privaten Markt um etwa 4,0 bis 4,3 Prozent pro Standardabweichung der geplanten Einheiten erhöhte, was in Städten mit hohen bestehenden Mieten und großen Zuflüssen neuer Stadtbewohner durch nachfrageorientierte „Crowding-in“-Effekte getrieben wurde, anstatt durch den in den USA typischerweise beobachteten angebotsseitigen „Crowding-out“-Effekt.
Originalarbeit lizenziert unter CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Dies ist eine KI-generierte Erklärung des untenstehenden Papers. Sie wurde nicht von den Autoren verfasst oder gebilligt. Für technische Genauigkeit konsultieren Sie das Originalpaper. Vollständigen Haftungsausschluss lesen
In den geschäftigen Städten der Entwicklungsländer spielt sich jeden Tag ein grundlegender Konflikt ab: Wie soll die Millionen von Menschen untergebracht werden, die auf der Suche nach Arbeit zuziehen? Wenn eine Stadt wächst, benötigen mehr Menschen Wohnraum, und die grundlegende ökonomische Logik legt nahe, dass der Mietpreis sinken sollte, wenn das Angebot an Wohnraum steigt. Dies ist die Standarderwartung für sozialen Wohnungsbauprogramme, bei denen Regierungen erschwingliche Wohnungen bauen, um Geringverdiener zu unterstützen. In vielen reifen Märkten, wie etwa den Vereinigten Staaten, haben Studien gezeigt, dass private Vermieter oft ihr eigenes Angebot reduzieren oder die Preise senken, wenn der Staat subventionierte Einheiten hinzufügt, da diese die potenziellen Kunden der Vermieter verdrängen. Dieses Phänomen ist als „Verdrängungseffekt“ (Crowding-out) bekannt, bei dem das öffentliche Programm den privaten Markt verdrängt. In schnell wachsenden Volkswirtschaften jedoch, in denen die Bevölkerung noch immer schnell expandiert, könnten die Regeln jedoch anders sein. Wenn eine Stadt so attraktiv ist, dass sie einen stetigen Strom neuer Arbeitskräfte anzieht, könnte das Hinzufügen von erschwinglichem Wohnraum die private Miete nicht nur ersetzen; es könnte die Stadt sogar noch attraktiver machen, indem es so viele neue Menschen anzieht, dass die Nachfrage nach allem Wohnraum, einschließlich privater Mietwohnungen, tatsächlich steigt.
Dies ist das Rätsel, das eine neue Studie untersucht, indem sie Chinas massives Programm für bezahlbaren Mietwohnraum betrachtet. Zwischen 2021 und 2025 plante die chinesische Regierung, 8,7 Millionen kleine, mietkontrollierte Wohnungen speziell für neue städtische Arbeitnehmer zu bauen. Dies war die größte Expansion des sozialen Mietwohnungsbaus in einem Land in den letzten Jahrzehnten, wobei 6,5 Millionen dieser Einheiten auf etwa 40 Großstädte konzentriert waren. Die Regierung verkündete nicht nur ein vages Ziel; sie handelte mit jeder Stadt spezifische Vorgaben aus, die von einigen tausend Einheiten in kleineren Städten bis hin zu Hunderttausenden in den größten Metropolen reichten. Da diese Ziele auf der lokalen Verfügbarkeit von Grundstücken und der Budgetkapazität basierten und nicht auf einer Vorhersage zukünftiger Mietpreise, schufen sie ein natürliches Experiment. Forscher konnten Städte, die sich zur Errichtung vieler Einheiten verpflichtet hatten, mit solchen vergleichen, die sich zu weniger verpflichtet hatten, und beobachten, wie der private Mietmarkt in jedem Ort reagierte.
Die Forscher sammelten monatliche Mietpreisdaten aus 74 chinesischen Städten und verfolgten den Markt von 2018 bis 2026. Sie konzentrierten sich auf die von Vermietern aufgeführten Angebotspreise, die als schnelles Signal für die Marktbedingungen dienen. Durch den Vergleich der Städte mit den höchsten Plänen für neue bezahlbare Einheiten gegenüber jenen mit geringeren Plänen und unter Kontrolle anderer Faktoren wie des lokalen Wirtschaftswachstums und der Hauspreise isolierten sie den spezifischen Effekt des Programms. Die Ergebnisse waren überraschend und widersprachen der etablierten Weisheit aus den USA. Anstatt zu beobachten, dass die privaten Mieten fielen, wenn die neuen bezahlbaren Einheiten in Betrieb gingen, stellte die Studie fest, dass die privaten Mieten tatsächlich stiegen. In Städten, die planten, mehr bezahlbare Einheiten zu bauen, stiegen die privaten Mieten um etwa 4 Prozent pro Standardzunahme der geplanten Einheiten. Dieser Effekt trat innerhalb weniger Monate nach der Bekanntgabe des Programms auf und war in den Städten mit den höchsten bestehenden Mieten und dem größten Zustrom neuer Arbeitskräfte am stärksten ausgeprägt.
Die Studie schließt explizit die Idee aus, dass die Regierung lediglich private Vermieter durch öffentliche ersetzt hätte, was die Preise gesenkt hätte. Stattdessen deutet die Evidenz auf einen anderen Mechanismus hin: Das Programm wirkte wie ein Magnet. Durch die Garantie eines Angebots an bezahlbarem Wohnraum senkte das Programm die effektiven Lebenshaltungskosten in diesen Großstädten, was sie für die neuen Arbeitskräfte, die ohnehin schon dorthin strömten, attraktiver machte. Da mehr Arbeiter zuzogen, um die Chancen der Stadt und das neue Wohnschutznetz zu nutzen, stieg die Gesamtnachfrage nach Wohnraum sprunghaft an. Private Vermieter erhöhten angesichts dieser steileren Nachfrage ihre Preise. Der Effekt war nicht gleichmäßig; er konzentrierte sich auf die hochpreisigen Wachstumsstädte, in denen neue Arbeitskräfte besonders bereit waren, sich niederzulassen. In Städten mit niedrigeren Mieten oder weniger Neuzuzügern war der Effekt viel kleiner oder gar nicht vorhanden. Dies deutet darauf, dass in einem rasant urbanisierenden Umfeld das Hinzufügen von Angebot nicht immer den privaten Markt verdrängt; manchmal zieht es mehr Nachfrage an.
Die Forscher sind aufgrund der Ergebnisse zuversichtlich, da sich das Resultat unter vielen verschiedenen Tests bewährte. Sie prüften, ob der Trend vor Beginn des Programms bereits existierte, und fanden keine Hinweise darauf. Sie testeten verschiedene Wege der Datenerhebung sowie unterschiedliche Zeitrahmen, und das Muster steigender Mieten blieb konsistent. Sie untersuchten auch, ob das Programm die Hauspreise beeinflusst haben könnte, was sich auf die Mieten ausgewirkt hätte, aber die Daten zeigten, dass der Effekt spezifisch für den Mietmarkt war. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass das Programm zwar erfolgreich bezahlbare Einheiten für diejenigen bereitstellte, die anspruchsberechtigt waren, aber eine unbeabsichtigte Nebenwirkung für den Rest des Marktes hatte. Die privaten Mieter, die nicht für die staatliche Hilfe infrage kamen, zahlten letztlich höhere Mieten, weil das Programm die Stadt zu einem begehrenswerteren Ort zum Leben machte und so mehr Menschen anzog, als das neue Angebot vollständig absorbieren konnte. Dieser Befund stellt die einfache Sichtweise in Frage, dass mehr öffentlicher Wohnraum immer zu günstigeren privaten Wohnungen führt, und legt stattdend nahe, dass in wachsenden Volkswirtschaften der Erfolg eines Wohnungsbauprogramms durch die Anziehungskraft auf Menschen die Lebenshaltungskosten für alle anderen in die Höhe treiben kann.
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