Crowding In: How China’s Affordable Rental Housing Program Affected Private Rents
Este artículo encuentra que el masivo programa de Vivienda de Alquiler Asequible de China aumentó inesperadamente los alquileres del mercado privado en aproximadamente un 4,0 a 4,3 por ciento por desviación estándar de unidades planificadas, impulsado por efectos de "atracción" (crowding-in) por el lado de la demanda en ciudades con alquileres existentes altos y grandes flujos de entrada de nuevos trabajadores urbanos, en lugar del efecto de "desplazamiento" (crowding-out) por el lado de la oferta observado típicamente en los EE. UU.
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En las bulliciosas ciudades del mundo en desarrollo, se desarrolla una tensión fundamental cada día: cómo dar vivienda a los millones de personas que se desplazan en busca de trabajo. Cuando una ciudad crece, más personas necesitan lugares donde vivir, y la lógica económica básica sugiere que si la oferta de vivienda aumenta, el precio del alquiler debería bajar. Esta es la expectativa estándar para los programas de vivienda social, donde los gobiernos construyen apartamentos asequibles para ayudar a los trabajadores de bajos ingresos. En muchos mercados maduros, como los Estados Unidos, diversos estudios han demostrado que cuando el gobierno añade unidades subsidiadas, los propietarios privados suelen responder reduciendo su propia oferta o bajando los precios porque las unidades subsidiadas les quitan clientes potenciales. Este fenómeno se conoce como "desplazamiento" (crowding out), donde el programa público desplaza al mercado privado. Sin embargo, en economías de rápido crecimiento donde la población aún se está expandiendo rápidamente, las reglas podrían ser diferentes. Si una ciudad es tan atractiva que atrae un flujo constante de nuevos trabajadores, añadir viviendas asequibles podría no solo reemplazar los alquileres privados; podría hacer que la ciudad sea aún más atractiva, atrayendo a tantas personas nuevas que la demanda de toda la vivienda, incluyendo los alquileres privados, en realidad aumentaría.
Este es el enigma que un nuevo estudio aborda analizando el masivo programa de Vivienda de Alquiler Asequible de China. Entre 2021 y 2025, el gobierno chino planeó construir 8,7 millones de pequeños apartamentos con alquiler controlado específicamente para los nuevos trabajadores urbanos. Esta fue la mayor expansión de vivienda de alquiler social en cualquier país en las últimas décadas, con 6,5 millones de esas unidades concentradas en unos 40 de las principales ciudades. El gobierno no se limitó a anunciar un objetivo vago; negoció metas específicas con cada ciudad, que iban desde unos pocos miles de unidades en ciudades más pequeñas hasta cientos de miles en las metrópolis más grandes. Debido a que estos objetivos se establecieron basándose en la disponibilidad de tierras locales y la capacidad presupuestaria, en lugar de una predicción de los futuros precios de alquiler, crearon un experimento natural. Los investigadores pudieron comparar las ciudades que se comprometieron a construir muchas unidades frente a aquellas que se comprometieron a construir menos, y observar cómo reaccionó el mercado de alquiler privado en cada lugar.
Los investigadores recopilaron datos mensuales sobre los precios de alquiler de 74 ciudades chinas, rastreando el mercado desde 2018 hasta 2026. Se centraron en los precios de oferta publicados por los propietarios, que sirven como una señal rápida de las condiciones del mercado. Al comparar las ciudades con los planes más altos para nuevas unidades asequibles frente a aquellas con planes menores, y controlando otros factores como el crecimiento económico local y los precios de la vivienda, aislaron el efecto específico del programa. Los resultados fueron sorprendentes y van en contra de la sabiduría establecida en los Estados Unidos. En lugar de ver caer los alquileres privados a medida que las nuevas unidades asequibles entraban en funcionamiento, el estudio encontró que los alquileres privados en realidad subieron. En las ciudades que planearon construir más unidades asequibles, los alquileres privados aumentaron aproximadamente un 4 por ciento por cada incremento estándar en el número de unidades planificadas. Este efecto apareció a los pocos meses del anuncio del programa y fue más fuerte en las ciudades con los alquileres existentes más altos y la mayor afluencia de nuevos trabajadores.
El estudio descarta explícitamente la idea de que el gobierno estuviera simplemente reemplazando a los propietarios privados por otros públicos, lo que habría bajado los precios. En cambio, la evidencia apunta a un mecanismo diferente: el programa actuó como un imán. Al garantizar un suministro de vivienda asequible, el programa redujo el costo de vida efectivo en estas principales ciudades, haciéndolas más atractivas para los nuevos trabajadores que ya estaban acudiendo allí. A medida que más trabajadores se mudaban para aprovechar las oportunidades de la ciudad y la nueva red de seguridad de vivienda, la demanda general de vivienda aumentó. Los propietarios privados, enfrentándose a esta demanda más intensa, subieron sus precios. El efecto no fue uniforme; se concentró en las ciudades de altos alquileres y alto crecimiento donde los nuevos trabajadores estaban más ansiosos por establecerse. En las ciudades con alquileres más bajos o menos llegadas de personas, el efecto fue mucho menor o inexistente. Esto sugiere que en un entorno de rápida urbanización, añadir oferta no siempre desplaza al mercado privado; a veces, atrae más demanda.
Los investigadores están seguros de estos hallazgos porque el resultado se mantuvo bajo muchas pruebas diferentes. Comprobaron si la tendencia existía antes de que comenzara el programa y no encontraron evidencia de ello. Probaron diferentes formas de medir los datos y diferentes marcos temporales, y el patrón de aumento de los alquileres se mantuvo constante. También analizaron si el programa podría haber afectado los precios de la vivienda de una manera que repercutiera en los alquileres, pero los datos mostraron que el efecto era específico del mercado de alquiler. El estudio concluye que, si bien el programa proporcionó con éxito unidades asequibles para aquellos elegibles para recibirlas, tuvo un efecto secundario no deseado para el resto del mercado. Los inquilinos privados que no calificaban para la ayuda gubernamental terminaron pagando alquileres más altos porque el programa hizo que la ciudad fuera un lugar más deseable para vivir, atrayendo a más personas de las que el nuevo suministro podía absorber plenamente. Este hallazgo desafía la visión simplista de que más vivienda pública siempre conduce a una vivienda privada más barata, sugiriendo en cambio que, en las economías en crecimiento, el éxito de un programa de vivienda para atraer personas puede elevar el costo de vida para todos los demás.
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